[갱][갱ㅈ1지와 야옹이들이 산을 5른다구 리치샘킴] 실전 15조 튜터링데이 후기

안녕하세요!

부동산 공부하는 엔지니어 리치샘킴입니다.

시간이 어느덧 실전반 2주차를 지나고 3주차를 향해 달려가고 있네요

시간이 어찌나 빠른지 ㅠㅠ

이번주에는 열정 가득한 갱지지 튜터님과 튜터링을 했는데요.

오전에는 임장지 인근의 분위기 임장을 하면서 임장지와 다른점이 무엇인지 비교 분임을 하고,

오후에는 사전임보를 발표하면서 피드백을 갖고,

저녁에는 튜터님과 저녁식사를 하면서 튜터님의 인사이트를 얻고, 동료와 더 친분을 쌓을 수 있는 시간을 가졌습니다.

하루 종일 정말 긴시간을 저희에게 쏟아주신 갱지지 튜터님께 무한한 감사를 드립니다.

1. 비교 분위기 임장

제가 임장한 임장지 A지역은 상위 생활권과 중하위 생활권의 위상 차이가 심한 지역이었고

언덕이 많은 지역으로 평지가 중요한 환경요소로 작용하는 곳이었습니다.

비교 분임을 한곳은 A지역 바로 옆에 붙어 있는 B지역으로 비슷한 언덕이 있고, 일부 생활권의 경우는 지하철역을 공유하는 등 같은 생활권이라고 해도 무방한 곳이었지만, 한편으로는 공원과 산으로 단절되어 있는 생활권이 있는 곳이기도 했습니다.

A지역의 언덕이 심한 생활권에 있는 대장단지와 B지역의 비슷한 언덕이 있는 단지를 서로 비교해 보며, 단지 느낌이 어떤지, 왜 사람들이 A지역의 언덕에 있는 단지를 더 좋아하는지를 비교해 보고 튜터님의 인사이트를 들으며 비교분임을 하였습니다.

현장에서 직접 느끼며, 튜터님의 질문에 내 생각을 말씀드리고, 고수님(?)은 어떤 생각을 하는지, 어떻게 생각해야 되는지도 배우는 정말 소중한 시간이었습니다.

또 다른 비교임장지로 C지역을 가게 되었는데, 이 곳은 평지로서 계획하여 만든 택지 지역으로 아파트는 노후 되었지만 거주민들이 좋아할 만한 상권과 깔끔한 환경으로 사람들이 좋아하겠구나, 여기 사는 사람들은 왠만하면 A지역으로는 이사를 하지 않겠구나 라는 생각을 하게 되었고, 서로 다른 지역을 걸으며 직접 비교해 보면서 사람들이 어떤걸 더 선호하는지를 분명하게 알 수 있는 시간이었습니다.

2. 사전임보 발표와 피드백

비교 분임 후 시원한 냉면으로 점심식사를 마치고,

조용한 스터디카페(임대한 곳은 레알 카페!! 자유로운 영혼의 사장님이 운영하는 카페인듯, 카페를 통으로 빌려주심~ ^^)에서 임보를 잘 쓰신 골드트윈 조장님, 주시부님, 준이님 등 세분의 사임 발표와 피드백을, 

추가로, 모든 조원분들의 각자 좋았던 임보 부분에 대해 튜터님께서 발표할 기회를 모든 조원분들께 주셨습니다.

첫번째로, 주시부님께서 개요 부분에 대해 발표해 주셨는데,

개요 부분에서 어떤 걸 얻고 싶은지 목표를 작성하고, 내용을 최대한 지도위에 올리려고 노력한 부분이 좋았던 것 같다.

튜터님께서는 

한달동안 가슴뛸만한 목표를 정하고,

한달 캘린더에 목표를 나눠서 배분해서 달성할 수 있도록 노력해야 한다고 말씀해 주셨다.

개요에서는 최대한 궁금증을 많이 던지고 조사를 해봐야 하고 지도를 많이 보는 것이 중요하다.

인구 부분에서는 사람들이 어디에 많이 사는지 파악해 보고, 인구수와 세대당 인구수가 교집합인 지역이 아파트가 많은 지역이다. 인구는 보조지표이다.

또한, 지적도와 지형지도를 통해 빈땅이 있는지, 어떤 지역이 단절되어 있어 생활권이 공유가 안되는지를 살펴보는 것이 핵심이다.

직장은 직장의 종류를 잘 살펴봐야 하고, 직장의 질보다 양적인 것이 훨씬 더더 중요하다.

[BM Point] 목표와 질문 정하기, 지도 더 많이 보기

두번째로, 우리조 에이스 조장님 골드트윈님께서 입지분석에 대해 발표를 해 주셨다.

조장님은 임장지내 모든 지하철역 기준으로 주요 업무지구까지의 소요시간을 정리하셨고,

입지/교통 장표에 추가로 생활권 내에서 환경을 더 선호하는지 교통을 더 선호하는지를 단지가격 비교를 통해 검증하는 절차를 거쳤다.

학군의 경우는 해당시 → 해당구 → 생활권으로 좁혀가면서 학군을 비교한 부부이 좋았던 것 같다.

임장지의 경우는 학군이 아쉬운데, 학군이 아쉽다면 초등학교가 가까운 아파트를 선호할 수 있음을 알아야 한다.

공급 부분에서는 과거 서울시의 입주물량을 기준으로 전세 영향을 체크하고,

임장지의 대표단지를 뽑아 서울시 입주물량의 영향을 받는지 검토를 하였다.

공급 캘린더를 만들어 나의 계약시점과 비교하면서 관리하는 것이 필요하다.

아파트의 선호도를 파악하는 방법 중 하나로 실수요가 반영된 전세가를 확인하는 방법이 있다.

[BM Point] 위상이 비슷한 아파트 간 다른입지요건을 비교하고 선호 입지가 무엇인지 파악해 보기, 서울의 과거 입주물량과 전세가 추이 확인해 보기, 공급 캘린더 만들기

세번째로, 준이님이 시세지도와 시세그룹핑에 대해 상세하게 알려주셨다.

우선, 과거부터 현재까지 랜드마크 아파트의 변화를 쉽게 알 수 있도록 연도별로 정리한점이 인상적이었다.

생활권별 랜드마크 비교를 통해 생활권의 위상을 알 수 있으므로 랜드마크 비교는 꼭 필요하다.

다랭이끼끼님의 랜드마크 상위권 단지를 지도위에 올려보고 어디에 몰려있는지,

사람들이 좋아하는 입지가 교통인지 환경인지 알수 있는 중요한 지표라는 것을 알게 되었다.

다음으로 임장지역의 개발계획에 대해 냥냥이님께서 자세하게 발표해 주셨고,

개발계획에서는 공간구조와 인구배분이 중요하고 직장호재는 꼭 체크해야함을 튜터님께서 피드백 해주셨다.

또한 과거 교통 호재 등이 있었을 경우를 비교해 보는 것이 좋고, 과거사례를 통해 호재로 가격이 어떻게 변화하는지 스터디 하는 것도 중요하다는 것을 알려주셨다.

감사하는 신바람님은 시세지도에서 지도위에 생활권별 단지 시세 뿐만 아니라,

해당 생활권의 단지 중심으로 시세그룹핑을 한 장표에 나타낸 것이 인상적이었다.

또한, 시세지도에 전고대비 하락률까지 나타내어 현 매매가가 어느 수준인지 한눈에 알 수 있는 시세파트 임보였던 것 같다.

[BM Point] 랜드마크 지도위에 올려보기, 개발계획에 인구배분 챙겨보기, 시세지도에 시세그룹핑까지 반영해 보기

마지막으로 갱지지 튜터님께서 

단지분석에 대한 특강(?)을 해주셨는데,

너무 좋은 내용으로 튜터링을 해주셔서 시간이 많이 없었던게 너무 아쉬웠다.

단지분석은 단지의 가치를 알기 위함이고

단지의 상품성이 서로 다름을 잘 알아야 한다고 하셨다.

1~3군은 땅의 절대적 가치를, 4~5군은 상품의 상대적 가치를 잘 파악하는 것이 중요하다고 하셨고,

단지분석 장표 작성시 초등학교 기준으로 단지를 그룹으로 분석해 보고

그룹핑해 보면서 단지순위를 정하다 보면 단지의 가치를 자연스럽게 알 수 있다고 알려주셨다.

또한, 단지분석 할 때, 먼저 올랐는지, 많이 올랐는지, 전고점이 얼마까지 올라갔는지를 상대적으로 비교해 보며서

단지의 가치를 분석해 보아야 한다고 하셨다.

마지막으로 서울은 저가치가 없고

투자우선 순위만 있을 뿐이라는 말씀을 하셨고,

주의사항으로는 우리는 장기 투자를 할 것이기 때문에 호재도 주의깊게 살펴볼 필요가 있다는 말씀을 해주셨다.

[BM Point] 상위권부터 하위권 단지까지 언제 올랐는지, 많이 올랐는지 확인해 보자, 호재도 꼼꼼하게 챙겨 보자

실전반의 꽃은 튜터링 데이라고 생각된다.

경험이 많으시고 투자공부도 많이 하신 튜터님의 생각이 어떤 것인지 튜터님과 현장을 함께 보면서 직접 느껴보고,

그동안 투자공부하면서 궁금했던 사항을 튜터님께 여쭤보면서 해답을 찾기도 하고

그동안 작성했던 사전임보 발표도 하고, 그 임보에 대한 피드백을 튜터님으로부터 받으면서 개선점을 찾고

우리에게 필요한 단지분석의 의미와 장표에 꼭 담아야 할 내용을 마치 특강 듣듯이 집중해서 들으면서

이번 기회를 조금더 성장할 수 있는 좋은 기회로 삼아야 겠다는 생각을 하게 되었다.

긴 시간 동안 현장에서, 카페에서 좋은 인사이트 나눠주시고, 다양한 질문에 답변해 주신 튜터님 너무너무 감사합니다~~~ ♡

다음에 만날때는 더 성장한 샘킴이 되어있겠습니다. 감사합니다!!