[에이스4반 반나이] 독서후기: 부동산 투자 황금 로드맵



총평

읽으면서 맞다고 생각한 내용도 있었고, 조금은 다르다고 생각한 내용도 있었다.

하지만 전반적으로 싸이클이나 투자의 원칙 부분에서는 배울점이 많았고

앞으로의 상황에 대해서 생각하는 논리구조도 큰 도움이 되었다.

다만 이 책을 전적으로 믿기보다는 비판적인 시각으로 독서하는 것이 더 큰 도움이 될듯하다.

본문

프롤로그

p4 저는 상승장 때 문어발식 확장을 하지도 않았고, 수십억 원의 자산가가 되지도 못했습니다. 대신 무리하지 않은 만큼 하락장에서 웃으면서 살아남았습니다. 안정적으로 실거주를 하면서도 포트폴리오를 조정한 채로 다음 사이클을 맞이하고 있습니다.

1장. 황금 숫자 4년에 100%

p16 그러니 자유롭게 살려고 하기보다는 여유롭게 살겠다는 정도로 방향을 정해 망나니처럼 날뛰는 우리의 욕망을 다스리는 것이 좋다. 그것이 진정한 리치 라이프의 삶이다.

p20 결국 모든 부동산이 같이 오르고 같이 내린다면 말이다. 하지만 일반적으로 같이 오르고 같이 내린다는 뜻일 뿐, 그런 상황에서도 시차가 나기도 하고, 특별히 저평가된 물건도 분명 있다. 우리는 그러한 시차를 이용하고, 시장에서 충분히 저평가된 물건을 찾도록 노력을 해야 한다.

p21 부동산은 오를 때에는 매우 무섭게 오른다. 단위가 크기 때문에 더욱 그렇다. 예를 들어 주식은 하루에도 30%의 변동이 나타날 수 있어서 더 대단한 상승이라고 생각할 수 있으나, 그렇게까지 변동성이 큰 주식에 1억~2억 원씩 넣어둘 사람은 거의 없다

p23 모든 부동산이 다 똑같이 오르는 것 같아 보여도 더 많이 오르는 부동산이 있고, 상승세를 장기간 유지하는 부동산이 있다. 우리가 해야 하는 일이 그런 대상을 찾는 일이다

p29 그러나 투자는 우리가 여태까지 알고 있던 당연한 원리를 거스르는 행위이다. 무조건 열심히 해야 결과가 좋은 것이 아니라, 원리를 알고 그에 맞게 자제심을 발휘해야 오히려 좋은 결과가 따라오는 것이 부동산 투자다.

p32 강세장의 끝자락이 되면 부동산 가격은 계속 오르고, 사람들은 계속 매수하려고 한다. 하루가 다르게 가격이 오른다. 그러면 영원히 오를 것만 같다. 그러나 이렇게 모든 사람이 매수를 하려 드는 건 명백한 과열

2장. 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 싸이클링 기법

p46 먼저 한국의 부동산 시장에서는 보통 사람도 수년 만에 4~8배쯤의 수익을 내는 일이 특별한 일이 아니라는 사실을 인정하고 받아들이는 것이 중요하다. 이걸 받아들인 후에는 왜 이런 일이 일어나는지에 대한 메커니즘을 잘 살펴봐야 한다

p47 셋째, 부동산의 사이클을 이용할 줄 알아야 한다. 부동산 시장에는 사이클이 있다. 강세장과 하락장, 약세장이 있다. 이 흐름에 따라 부동산은 수익률도 달라지고, 투자의 전략도 달라지고, 기대치도 달라진다.

p48 부동산 성공 확률이 높다고 해도, 전체적으로 보면 성공하는 사람은 여전히 소수에 불과하다. 게다가 한 1년쯤 공부하면서 부동산 가격을 추적해 보면 부동산 가격이 그다지 오르지 않는 것 같은 느낌을 받기도 할 것이다

p49 그러니 우선 과거에 비해 사이클이 짧아졌다는 것을 이해하고, 사이클의 힘이 어디까지 미칠 것인지, 내가 사려고 하는 부동산에는 언제쯤 미칠 것인지 파악하는 것이 지금 시장에서 해야 할 가장 중요한 일이다

p54 그래서 오랜 기간 강세장이 이어졌다면, 그 배경에는 정부의 금융 정책이 매우 큰 몫을 했다고 볼 수 있다. 하지만 이렇게 계속 돈을 풀 수만은 없다. 그래서 결국 어느 시점이 되면 다시 돈을 줄이기 시작하는데, 그게 부동산 거품이 꺼지는 과정과 맞물리면서 큰 폭의 하락이 만들어진다.

p56 이자라는 실질적인 금액보다는 앞으로 나의 미래가 없어졌다는 공포감, 앞으로는 더 힘든 삶을 살아야 한다는 공포감, 앞으로 내 수중에는 초라한 재산만이 남게 될 거라는 공포감, 노후에는 더 힘든 삶을 살아야 할지 모른다는 공포감이 완전히 자리를 잡게 되면서 지옥을 경험한다.

p61 수요가 있다고 해서 공급을 빠르게 할 수 없는, 비탄력적인 재화이기 때문에 어쩔 수 없이 불균형이 찾아온다. 결국 이런 식으로 상당 기간 신축 공급이 부족해진다면 신축에 대한 수요는 급증하고, 결국 강세장이 만들어진다.

p68 그리고 약세장에서는 일시적으로 강세장과 하락장이 나타나는데 이것을 시장의 흐름이 바뀐 것이라고 착각해서는 안 된다는 것이다. 약세장은 전체적으로 가격이 완만하게 오르는 장이다. 그렇다고 해서 큰 변동 없이 안정적으로 가격이 오르는 건 아니다. 다시 강세장이 된 것처럼 가격이 매우 크게 오르는 경우가 발생하기도 한다.

p76 일시적 1가구 2주택 비과세 전략을 활용한다. 그럼 매번 두 채의 부동산을 소유하게 되고, 매번 한 채의 부동산으로 100%의 수익을 내서 매도한 후 바로 다시 다른 한 채의 부동산을 매수하는 방식이다. 이 과정에서 매번 세금을 내지 않아도 되니 자금을 그대로 재투자할 수 있다.

p88 오히려 ‘이건 말도 안 돼’라고 생각하고 지레 포기하면 그 생각처럼 아무 일도 벌어지지 않는다. 그러나 이런 계획이 100% 다 성공할 것이라고 믿을 수는 없어도, 절반만 되어도 충분하다고 생각하면 해볼 만한 일이 된다.

p112 목표대로 되지 않는다고 해도 우리가 이대로 부동산을 계속 공부하면서 꾸준히 노력만 한다면 경제적으로 여유롭게 사는 것에는 이변이 없다. 그러니 목표에 집착하기보다는 유연함을 갖는 게 더 좋다

p123 언제나 시장이 먼저다. 시장에서 반응을 보이고 나서 한참 뒤에 규제가 나오지, 규제가 선제적으로 나올 수는 없다. 그러니 시장의 움직임을 선제적으로 예측해서 확률적으로 행동하고, 시장의 움직임에 예민하게 반응하는 입장에서 규제는 별 걱정할 필요가 없다.

3장. 두 번째 황금로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법

p132 문제는 그 똘똘한 한 채를 절대 매도하지 못한다는 사실이다. 언젠가는 노후에 그것을 팔아서 이렇게 쓰고 저렇게 써야겠다고 생각하겠지만 그 ‘언젠가’는 오지 않는다. 왜냐면 ‘똘똘한 한 채’가 계속 오르기 때문이다. 이는 마치 내가 어떤 줄을 꽉 잡고만 있으면 계속 하늘에서 돈이 떨어지는 것이나 마찬가지다.

p137 아무리 안정적인 미국 리츠라고 해도 변동성이 매우 크다. 배당주에 투자했더라도 부동산에 투자한 셈이라고 생각할 테니 시세를 자주 확인하지는 않겠지만, 그렇다고 해도 내가 산 금액보다 마이너스가 되고 그런 상태가 계속 이어진다면 불안한 마음은 어쩔 수 없다.

p141 취득세 개정안이 상정되어 있지만 통과도 요원해 보이고, 통과가 된다고 해도 과거처럼 다주택자의 취득에 전혀 제한이 없는 상황이 오진 않을 것이다. 세율만 낮아질 뿐이지 결국 다주택자에 대한 규제는 계속되는 셈이다.

p147 내가 계약을 하는 시점에는 왜곡된 현상이 정상으로 돌아올 가능성이 더 높다고 할 수 있다. 말 그대로 일시적인 왜곡 현상이니, 2년 이상 이어질 가능성은 희박하다고 봐야 한다

p161 그래서 일단 시간이 지연된다는 리스크가 없어진 단계인 관리처분인가 이후 철거까지 끝난 입주권을 사는 것이 좋고, 취득세의 문제가 없다면 관리처분인가만 끝난 입주권도 괜찮다. 그때 매수를 해도 너무 높은 가격에 매수하지만 않았다면 이익은 충분하다.

p169 전세금 상승이 계산과 다르다 하더라도 그 폭이 매우 크지는 않을 테고, 어떤 해에 전세금이 적게 올랐다면 나중에 다시 전세금이 많이 오르는 일이 벌어져 결국 평균에 회귀한다. 전체적으로 전세금의 변수는 크지 않기에 수입의 변수가 있더라도 계획에는 그리 큰 영향을 줄 수 없다. 계획했던 것보다 투자 금액이 조금 줄어들고 그에 따라 결과물도 약간 적게 나올 뿐이다.

p180 그러나 위기란 큰 경제적 위기만을 이야기하지 않는다. 매번 생활에서 느끼는 삶의 고통이 누적되면 결국 위기가 된다. 이자율이 올라 매번 나가는 돈이 2배가 되면 그게 공포가 되고 위기가 되는 것이다.

4장. 성공률 90%, 돈 되는 부동산 고르기

p197 지식으로 본인의 재산을 베팅할 만큼 확신하고 있지 못하기 때문에 그렇다. 훈수만 둘 뿐, 정작 자신의 재산을 베팅하라고 하면 이런저런 이유로 망설이다 기회를 놓치거나, 더 좋은 성적을 내보겠다는 생각에 엉뚱한 물건에 투자하는 경우가 비일비재하다.

p231 강세장이 계속되는 시점에서는 투자를 하지 말아야 할까? 그건 아니다. 대신 기대치를 낮춰야 한다. 아마 대부분의 사람은 지금의 이 조언이 얼마나 중요한지 이해하지 못하고 평범한 조언처럼 느낄 것이다. 그러나 ‘기대치를 낮추라’라는 조언이 실전에서 얼마나 중요한 가이드라인인지 투자를 하다 보면 뼈저리게 느끼게 된다.

그러니 더욱 신중을 기하게 되기도 하고, 반대로 욕심을 쉽게 제어할 수 없는 상태가 되기도 한다. 너무 신중을 기하다가 시기를 놓치기도 하고, 너무 욕심을 부리다가 기회를 날려버리기도 하는 것이다.

강세장이 계속 진행되는 시점이라면 특히 주의해야 하는데, 이때 거품 수준이 아니라면 ‘기대치를 낮춘다’라는 전략으로 접근하기 바란다. 왜냐하면 이때는 투자를 안 하기 어려운 환경이기 때문에 그렇다. 매일 부동산 가격이 오르고, 매번 부동산 상승에 대한 기사가 나오고, 여길 가도 부동산 이야기 저길 가도 부동산 이야기를 한다.

그런 상황에 아주 명백한 거품이 아니라는 판단이 든다면 차라리 ‘기대치를 낮춘다’라는 전략으로 접근하면서 매수 포지션을 취하는 것이 훨씬 현실적이다.

p238  그러나 우리가 목표하는 수준까지는 못 미치는 수준이므로 거품의 신호가 명백한 상황에서는 반드시 매수를 자제하는 노력을 해야만 한다.

p242  나는 아주 간단명료하게 가장 확실한 피난처는 결국 ‘자산’이라고 말하고 싶다. 자산을 구축하는 전략과 시스템, 그리고 실천만이 이 모든 위험을 피할 가장 확실한 방법이다. 따라서 할 수만 있다면 우리는 최대한 빠른 시간에 충분할 만큼의 자산을 구축해야 한다. 그래야 변화하는 세상과 점점 사라져가는 본인의 젊음에 대한 대비책을 마련할 수 있다.

깨달은 부분

- 강세장에서 투자를 안하는 것은 사실상 불가능하다.

: 모두가 투자하고 자고 일어나면 몇천만원이 올라가있는데 투자를 안하는 것은 불가능하다.

따라서 기대감을 낮추는 것이 현실적이다 라고 하는것이 인사이트 있었다.

21년에 샀으면 안댓지 라는 말을 감히 누가 할까... 기대감을 낮춘다는건, 수익을 그만큼 기대하지 않는다는것이고

오른 장에서 내가 매수한다는 사실을 염두해 두어야 한다는 것이다.

- 계획대로 되는것은 없다. 유연함을 가져라.

: 투자에서도 공급이 없으니까 오르겠지, 매도되겠지 등등 다양한 희망회로를 펼치지만

대부분은 계획대로 잘 되지 않는다. 그럴때마다 필요한 유연함을 이 책에서 강조하고 있다.

목표 자체에 집착하기보다는 과정의 유연함을 더하라는 말이 인상깊었다.

적용할 부분

- 수익형 레버리지 투자... 는 적용 안할듯하다. 4년마다 매도해서 취등록세를 안내겠다는건데, 이러면

다주택자 보다는 갈아타기에 가깝고 현금흐름이 매우 적어진다. 취등록세는 맞서야 하는게 맞다.

- 모든 일에 100%, 완벽함을 추구하는 것이 아니라 50%만 되어도 만족할 수 있는 여유를 길러야함.

- 상승장이라고 모든 단지가 가치순으로 오르지 않는다. 늘 기회는 있다.

튜터링에서 갈아타기는 하락장에 하는거지만 상승장도 가능함을 일컬을 예정.

나누고 싶은 이야기

p169 전세금 상승이 계산과 다르다 하더라도 그 폭이 매우 크지는 않을 테고, 어떤 해에 전세금이 적게 올랐다면 나중에 다시 전세금이 많이 오르는 일이 벌어져 결국 평균에 회귀한다. 전체적으로 전세금의 변수는 크지 않기에 수입의 변수가 있더라도 계획에는 그리 큰 영향을 줄 수 없다. 계획했던 것보다 투자 금액이 조금 줄어들고 그에 따라 결과물도 약간 적게 나올 뿐이다.

Q.

p32 강세장의 끝자락이 되면 부동산 가격은 계속 오르고, 사람들은 계속 매수하려고 한다. 하루가 다르게 가격이 오른다. 그러면 영원히 오를 것만 같다. 그러나 이렇게 모든 사람이 매수를 하려 드는 건 명백한 과열

저자는 강세장의 끝에 오면 사람들이 패닉바잉을 하게되고, 가치판단 없이 영원히 오를거라는 막연한 희망을 가지게 된다고 합니다. 이렇게 시장은 사람의 감정에 큰 영향을 주는데요.

23년 여러분들은 어떻게 버티어 나갔는지 이야기 해봅시다. 당시에 시장 참여자가 아니라면 강세장때 어떤 투자를 할지 그려보고 이야기를 나눠봅시다.