수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
전국 아파트를 연결 지을 고리입니다 :)
올해 투자가 원씽이신 분들이
많으실 거라고 생각합니다.
전 얼마 전에 투자 한 건을 마쳤으나,
심하게 싸진 상황에서
또 투자를 하고 싶다는 열망으로
한 해 달려왔습니다.
1호기, N호기 투자를 하고 싶지만
올해 저점 대비 높아진 매매가,
그만큼 올라오지 않는 전세가 때문에
막상 투자 물건을 찾기는 쉽지 않았습니다.
오늘은 8번의 매물문의 끝에
드디어 매수를 하면서
배운 점들을 나눠보려고 합니다.
좋은 곳부터 보세요
튜터님들, 선배님들께서 글, 강의에서
이렇게들 말씀하시죠.
선호도가 떨어지는 것도 가격이 떨어졌고,
선호도가 좋은 것들도 가격이 떨어졌으니
좋은 것부터 보라고 하셨습니다.
좋은 것부터 보라는 건 알겠는데
넉넉치 않은 투자금,
전국적으로 낮은 전세가격,
N호기 하시는 분들은 취득세 때문에
투자 물건을 찾기 쉽지 않을 수 있습니다.
내 투자금이면 이 정도 단지가 어울리지 않을까?
저도 마찬가지였습니다.
네이버 부동산 물건들의 매매/전세 호가만 보면
투자할 수 있는 단지들은 적고
선호도가 떨어지는 곳으로
계속 눈이 갔습니다.
제 첫 매물문의만 생각하더라도
저도 에고를 깨기 쉽지 않았습니다.
처음으로 문의 드린 물건은
임장보고서에 따로 생활권도 구분하지 않을만큼
선호도가 떨어지는 단지였으니까요.
그저 전고점 대비 많이 떨어진 것만 보고
이 만큼은 벌지 않을까요?
단순하게만 생각했습니다.
그때마다 유디 튜터님께서
항상 아래처럼 말씀해 주셨습니다.
"
싸고 잃지 않는 물건이지만
지금 우선순위로 볼 단지는 아니에요.
조금 더 넓게, 선호도가 좋은 물건부터
보셨으면 좋겠어요 ^^
"
처음 매물문의에 대한 피드백을 듣고
방향이 잘못 되었다는 것을 깨달았습니다.
그렇다고 높은 매매가, 낮은 전세가가
바뀌는 것은 아니었습니다.
그럼 어떻게 하면 투자할 수 있지?
에 집중했습니다.
투자금, 취득세 부차적인 것들은 빼고
지역 내 선호도가 높은 단지부터
다음 3가지만 생각했습니다.
1. 매매가는 목표매수가까지 깎는다
2. 현재 전세시세보다는 높게 세낀 물건
3. 새롭게 전세계약을 할 수 있을지
첫 번째, 가장 중요한 저평가였습니다.
어느 상황이 아무리 좋다고 하더라도
싸지 않은 물건은 소용 없다고 생각했습니다.
그래서 정한 것은 목표매수가였습니다.
지역마다 단지마다 다를 순 있겠지만
올 상반기 저점에 가까운 매수가라면
충분히 싼 가격입니다.
두 번째, 전세가격이었습니다.
현재 전세가격이 높지 않은 상황입니다.
아무리 상반기 저점 가격으로 매수한다 하더라도
요즘 전세가격으로는 투자금이 과하게
들어갈 수 있습니다.
실제로 이렇게 생각을 바꾸고
물건을 만들다 보니 지역 내
가장 선호되는 랜드마크 아파트에
매전차이 3,700만 원으로
투자할 기회가 있었습니다.
결과적으로 이 랜드마크에 투자하지 않았는데요.
그 이유는 전세 만기 시점이
또 다른 선호도 높을 단지의
입주 시즌이었기 때문입니다.
세 번째, 전세계약 여부였습니다.
현 세입자와 입주장을 지난 시점으로
새롭게 전세계약을 하고 싶었습니다.
전세 레버리지 투자자에게는
높은 전세금은 높은 리스크로
돌아올 수 있다는 것을 잊으면 안됩니다.
세 번째 조건은
자신이 연에 모을 수 있는 투자금,
이 앞마당의 앞으로 입주량/입주시기/입주위치,
현 임차인의 전세금과 현재 전세시세 간의 차이
등에 따라 달라질 순 있습니다.
꼭 매수 전에 매물코칭을 받으시길 권해드립니다.
낚시대를 최대한 많이 던져보세요
위 세 가지 방법이 절대적인 것은 아닙니다.
각자 자신만의 앞마당과 상황에 맞게
투자 전략을 세웠다면
이젠 할 수 있는 것에 최선을 다해야 합니다.
세 가지 조건이 어느 하나
만만한 건 아니었습니다.
하나가 만족하면 하나가 안되고
두 개가 만족하면 또 하나가 안됐습니다.
원하는 물건이 나오는 것은
제가 할 수 없는 영역이고
전 제가 할 수 있는 영역인
전화임장, 매물임장에
최선을 다했습니다.
앞마당 내 선호도 높은 단지부터
전수조사를 하고
네이버부동산에 "동일매물 묶기"를 풀고
'안고', '투자', '점유', '만기'
로 나와있는 모든 물건을 검색해서 봤습니다.
한 지역을 다 보고 나면
부동산별로 매물을 정리했습니다.
그날 저녁에 정리한 부동산에
다음 날 오전 시간으로 예약문자를 설정했습니다.
문자를 먼저 돌린 이유는
첫 번째, 부사님도 모든 물건을 모르신다
두 번째, 제가 컨택한 물건인지 기록을 남긴다
였습니다.
그리고 근무 중에 쉬는 시간에
부동산에 전화를 하는 거죠.
그렇게 걸린 물건이 있으면
그날 당장이라도 퇴근하고 달려갔습니다.
정답은 늘 현장에 있다.
를 잊지 않고 어느 조건이 맞지 않더라도
현장에서 승부보겠다라는 마인드로
무조건 내려갔습니다.
평일에 퇴근하고 3시간 30분을 운전해서 가고
첫 차를 타고 물건 하나 보고 올라와서
회사에서 근무를 하곤 했습니다.
계속 좋은 물건 나올 거에요 걱정하지 마세요
위 소제목은 유디 튜터님께서
제게 10번도 넘게 해주신 내용입니다.
제가 위에 장황하게 적었지만,
같은 지역을 9번 가고
평일에 물건 하나 보러 다녀오고
8번의 매물문의를 하는 동안
지치지 않았던 건 아니었습니다.
이렇게 한다고 진짜 나올까?
내가 투자할 순 없는 거 아닌가?
얼마전에 투자했는데 너무 무리하는 거 아닌가?
[너바나] 반드시 실패하는 사람? 반드시 성공하는 사람!
"
투자 3년차 시절
매주 임장가고 매물을 보면서
투자기준안에 들어오는 물건이 없었습니다
터널안에 갇힌 느낌이었습니다.
그러나 다시 돌아가고 싶지 않았습니다.
결과를 포기하고 과정만 컨트롤 했습니다.
월화 - 지역분석
수목 - 매물분석
금 - 전화임장
토 - 임장
일 - 임장 매물 정리, 투자여부 결정
그러면서 제 기준에 있는 물건들을
계속 만나게 되었습니다.
그때 주위를 돌아보니
제 동료 또는 경쟁자들은
다 시장을 떠나고 난뒤였습니다.
실패를 하더라도 포기하지않고
계속 킵고잉하는 사람
넘어져도 다시 일어나는 사람
그 사람이 성공합니다.
"
이 칼럼을 읽고 또 읽었습니다.
계속 응원해주는 튜터님을 믿었습니다.
저보다도 더 투자를 하기 원하는
동료들과 함께 했습니다.
그리고 '한 번만 더, 한 번만 더'를
되뇌이며 다시 물건을 뒤졌습니다.
결과적으론 전 급매 물건에 투자를 했습니다.
급매 문자를 받던 날도
여느 날과 크게 다르지 않았습니다.
할 수 있던 일에 최선을 다했고
그날도 현장에 나가던 날이었습니다.
내려가던 새벽 기차 안에서 문자를 받았고
그날 제가 처음으로 그 물건을 봤고
매물문의, 매물코칭을 OK 받고
투자할 수 있었습니다.
재밌었던 건 OK를 받고
마지막 반임장을 마치고 저녁을 먹다가
더 좋은 조건으로 급매 문자를 받았습니다.
당시 함께 좋아해주던 유디튜터님, 반원들
감출 수 없는 미소를 띄웠던 제가 생각나네요.
역시 이 물건도 다음 날 아침에 봤었고
현장에서 세입자가 갑자기 연장을 안한다길래
하나만 보고 올라와 회사로 갔습니다.
하지만 이미 다른 물건이 있기때문에
크게 상심하진 않았습니다.
많이 뿌려뒀던 낚시대에 입질이 오는 건
한 순간이었습니다.
제가 이번에 얻은 것은 급매 물건만이 아닙니다.
물건 하나로 부자가 되는 것도 아니고요.
중요한 건 포기하지 않는 마음,
반드시 성공하는 사람 = 성공할 때까지 하는 사람!!
이라는 작은 성공경험입니다.
꼭 급매가 아니더라도 상관 없습니다.
충분히 싼 가격이고
감당 가능하며
적은 투자금이라면
투자하셔도 좋습니다.
주위에서 투자 물건 찾기로
고생하시는 분들을 보고
마음이 아팠습니다.
더 나은 투자를 위한 과정과
조금씩 하루 하루를 쌓다보면
좋은 성과가 있다는 것
의심하지 않으셨으면 좋겠습니다.
여러분의 투자를 진심으로 응원하겠습니다.
날씨가 많이 추워졌습니다!
감기 조심하세요 ^^
좋아요와 댓글은 큰 힘이 됩니다!!!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
휴대폰 뒤에 목표를 한 번 적어보세요
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