투자를 했는데 전세가 안 나가면 꼭 이렇게 하세요 (전세현황표 엑셀첨부)

투자를 했는데 전세 세입자를 못 구하면 어떻게 하죠?

(전세현황표 엑셀첨부)

안녕하세요 밥잘사주는부자마눌입니다

노후준비 , 경제적 자유를 위해서

부동산 투자를 하기로 결심하고

투자를 시작할때,

배우는 과정은 어렵기도 하고

무엇 보다도 가보지 않은 길에 대한

막연한 두려움도 생겼던 것 같습니다

1호기 투자를 시작하려고했을때

고민했던 가장 큰 두려움은

'전세맞추기' 였습니다

'세입자가 들어올까?'

'전세가 안빠지면 어떻게 하지 '

이런 고민을 하신다면 이글을 읽으세요

전세가 안 나갈때는 이렇게 합니다

아파트는 빌라나 다가구,오피스텔보다

사람들이 더 선호하는 주거형태입니다

따라서 내가 아파트를 매수했다면

물건의 경쟁력을 갖추면 전세를 맞출 수 가 있습니다

내 물건의 경쟁력 이라는 것은

첫째 가격, 둘째 컨디션 입니다

전세물건이 많이 쌓여 있어서

전세가 잘 빠지지 않는다면

내물건이 1등이 되도록 가격을 낮추고

수리 상태가 좋게 만들어야 합니다.

내 단지보다 좋은 단지의가격은 얼마인지

지금 나와있는물건들의 수리 상태나 입주 조건은

어떤지 꼼꼼하게 정리하고

내 물건에 대한 메타인지를 하고

가격을 맞추는 노력을 해야합니다

예를 들어 아래 물건이 A/B/C 단지가 있고 그 순서대로

지역에서 선호한다고가정하겠습니다

내가 투자한 물건은 C 단지이고 2.6억에 전세를 놓았습니다

그런데 내 물건 보다 컨디셔 좋은

2018년식 B단지에 2.7억 짜리 매물이 있다면

내 물건보다 먼저 앞서 나가겠지요.

그렇다면 내물건인 2.6억은 전세가를 조금더 낮추고.

가능하면 도배는 미리 해놓는게 좋습니다

그리고 만약의상황에

매수잔금일 까지 전세를 맞추지 못할 수 있으니

대출을 알아봐야합니다

잔금 대출 , 마이너스 통장 ,

회사 신용 대출, 보험 약관대출 등

본인이 대비할수있는 최대금액을 꼭 확인해보세요

투자는 돈을굴리는 일이라

본인이 쓸수있는 한도금액을

잘 아는 것도 투자자의 실력입니다

다주택자도 비규제지역에서는

주택담보대출이 나오니 LTV 상한선을 확인하고

대출 가능금액을 확인하세요

그리고 지금 대출 규정에는 DSR 규정이 있어

신용 대출까지 DSR 로 산정하고 있습니다

신용대출때문에 DSR초과되어

주택 담보대출이 나오지 않을 수있으니

이 점도 꼼꼼히 체크하세요

그래서 '신용레버리지'를 투자금으로

투자하면 안됩니다.

쉽게 말해 마통땡겨서 투자금으로 쓰면

만약의 상황에 대응할 수없어서

돈을 벌지 못하고 시장에서 사라져야

할 수도 있습니다

이점을 절대절대 유의하세요

그런데 이것 보다 더 중요한

성공 투자를 위한 본질적 3가지

성공적인 투자를 위해

전세를 잘 맞추기위해서

전세가를 낮추고 수리를 하고

잔금 대비를 하는 것

그것 보다 더 중요한 본질적인 것이

3가지가 있습니다

첫째로 가치가 있는 부동산을 매수해야합니다

즉 전세를 찾는 세입자분들이

살고 싶어하는 아파트를 매수해야합니다

가치가 있다는 것은 '살고싶은 사람이 많다'라는 뜻

그러니까 수요가 풍부하다는것입니다

사람들은 직장 가까운 곳에

교통이 좋은 곳에

환경이 쾌적한 곳에 살고 싶어합니다

그런 입지의 아파트를 잘 찾아야합니다

둘째로 선호하는 아파트를 사야합니다.

교통 직장등 계량화 할 수 있는

입지가 같아도 같은 지역안에서도

실거주자분들이 더 살고싶어하고

단지가있습니다

같은 동네라고 다 같은 단지가 아닙니다

길 하나를 건너면 생활권이 바뀌고

유해시설이 생겨서

아이키우는 어머니들이 가고 싶어하지 않는

단지도 있습니다. 그것을 주의해야합니다

연식이 다가아닙니다. 역세권만이 정답도 아니구요

상권 이용이 편리하고,

아이들이 위험하지 않에 학교를 다닐 수있고

주차도 편리한 곳, 지하철역은 좀 멀어도

마을 버스가 잘되어있어서 편리한 곳

그런 곳을 알아보고 선별해야합니다

그 지역 사람들이

더 선호하는 단지 순서로

전세수요자가 들어옵니다

(투자를 하면서 제 물건의순서가

전세가 빠지는 순서라는 것을

몇 차례 실질적으로 경험하게 되었습니다 )

셋째. 싸게 사야 합니다

앞서서 전세 세입자가 잘 맞춰지지 않는 경우

전세 가격을 낮추면된다고말씀 드렸습니다

말이쉽지. 투자금이 더드는데 어떻게 전세금을 더 낮추나요

라고 생각 하실수있습니다

그렇기 때문에 살때 더싸게 사는 노력을 해야합니다

예를 들어 3억애 매수해서 2.5억에 전세를 놓을 수있다고판단된다면

3억에 매수하는 것 보다 단돈 500만원이 라도 싸게 살수있는

집을 찾기위해 노력해야합니다

그렇다면 전세가 나가지 않을때 500만원이라도 낮추면서

내물건의 경쟁력을 높이는 결정을 하시는게 쉬워 질 것입니다

사고 싶다는 욕심과 조급함으로

원칙을 잊거나

목표한 가격을 서둘러 포기하지 말고

좋은물건을 싸게사려는 노력을

반드시 하시기 바랍니다.

다 아는 이야기 같은가요

위에 말씀드린 내용을 보고

' 뭐야 다 아는 이야기 뻔한거잖아'

라고 생각 하셨나요

그런데 정말 아는 것을 행할 수 있나요?

아는 것과 행하는 것은

전혀 다른 차원의 영역입니다

정말 내가 가치있는 부동산을 사려는 노력을 하고

우선순위를 파악하며

리스크를 잘 계량화해서

투자를 하려고하는지

스스로 점검 해보는게 무엇보다 중요합니다

보통의 사람들은 '특별한 방법' '특별한 정보'를 원하지만

진짜 투자자는 기본과 원칙을 지키며

스스로를 단련해 나가는 것을 지속합니다.

마라톤을 잘하는 방법은

체력을 단련하고 꾸준히 뛰는 연습을 하는것

외에 다른 특별한 방법이 없는 것 처럼 말입니다

투자는 '투자자 자신'이 곧

투자결과의 성적표가 됩니다.

성적이 잘나오는 투자자가 되도록 노력하고

실제로 실행까지 하는게중요합니다

여러분들이 투자라는 미지의 영역으로

들어갈때 고민하는 것들은

투자에 가장중요한 본질을 알고

원칙을 지켜간다면

시장에맞게 대응하고 살아나며 돈을 벌수 있습니다

그 본질은 가치 있는 입지의 선호하는 아파트를

조금더 저렴한 가격에 매입하고 , 리스크를 관리하는 것입니다

다 안다 라고 생각하지 마시고

기본으로 돌아가 아파트의 입지 가치를 알아보는 임장법

가치를 선별하는 임장보고서 작성법

그리고 실전 투자자의 투자의사결정 과정을

꼼꼼히 익히시면 모두가 원한 것을 만드실 수 있습니다

추운 날씨에도 고군분투하는

월부의 모든 분들 진심으로 응원합니다

*부동산 투자를 잘하는 실전 임장법, 임장보고서작성법, 투자법을 배워야 한다면

2024년 실전준비반에서 도움을 받으실 수있습니다