[월급쟁이 부자로 은퇴하라] - 메린남편

프롤로그

자신의 선입견이 전부인 것처럼 행동하지 말자. 그렇게 행동해서는 기존에 가지고 있던 견고한 성을 무너트릴 수 없다.

배운 것을 나만 가지고 있으면 안 된다. 다양한 사람과 함께 나누고, 이야기하면서 내가 배운 것을 점검하고 다시 복기할 수 있다.

1장 - 왜 투자를 해야하는가? WHY

자본주의란 돈에 관하여 알아야 활동이 가능하다.

은행의 수익구조 = 대출이자 - 예금이자 → 돈이 돈을 굴리는 탄탄한 구조

은행이 대출은 시중의 통화량 상승을 일으킨다

[A : 너나위은행에 예금 100만원 

너나위 은행 : B에게 원금 20남기고, 80만원 대출 

시중에는 총 180만원의 현금]

통화량의 상승 → 인플레이션 → 돈의 가치가 하락(=같은 1,000원이지만, 10년전과 지금의 가치는 다르다.)

부동산은 소비재(인플레이션의 영향)이자 투자재이다.

자신의 노후준비는 각자가 알아서 해야한다.

많은 나라들이 시행하는 연금의 고갈, 선진국의 고령화사회 이는 사회를 지탱할 사람들이 적어지고, 그 사람들이 지탱해야 할 사람들은 많아지는 것.

내가 나를 지탱할수있어야한다.

1. 월급을 더 많이 받기
2. 나의 돈을 활용해 투자하기
3. 사업을 시작하기

3가지 방법 중 우리가 지금 당장 시작할 수 있는 방법으로 각자의 노후를 준비해야 한다.

노후준비를 준비하면은 돈은 자연스럽게 따라온다. 이를 위해서는 투자가 필수적이다.\

2장 - 방향성 DIRECTION

1~4번의 선택지(사람)이 있다. 직장인은 기본적으로 시간을 투자해야 한다.

시간을 투자해서, 자산을 취득할 수 있는 돈을 만들고, 그 돈으로 어떤 자산을 구매하는지가 중요하다.

우리의 방향성 :  4 → 3 → 1의 방향성으로 나아가야한다. (돈이 돈을 굴려가는 구조)

왜 저자는 생산자산으로 부동산을 선택했는가?

1. 정보의 평등(매매가, 전세가, 호재등의 정보가 매도자, 매수자 모두 알수있다.)
2. 전세금 레버리지(전세금을 활용해서, 몇억이 없어도 아파트를 매수할수있다.)
3. 운용보수가 없다(ETF, 펀드, 보험등 많은 다른 투자는 운용보수가 존재한다.)

3장 - 무엇을 WHAT?

저자의 투자에서 배울점을 찾아보자.

1. 의왕시 내손동

• 아파트 투자는 저평가가 되어있냐부터 시작
• 건물보다는 입지, 아파트의 위치가 더 중요하다.
• 투자는 사람과의 관계에서 시작된다.(부동산 사장님과의 관꼐, 매도, 임차인의 관계, 주위 동료분들)
• 호재는 +α 로 생각하기 → 불씨가 있어야, 기름도 의미가 있다.

 2. 분당 구미동

• 내가 아는지역이 많으면 많을수록 비교평가해서 투자를 진행할수있다.
• 거래의 순서

1) 매수인 → 매도인 (가계약금) (2~500만원)

2) 매수인 → 매도인(계약금) (전체 금액의 10%)

3) 임차인 → 매수인 → 매도인 (임차인의 가계약금=1차 중도금) (2~500만원)

4) 임차인 → 매수인 → 매도인 (임차인의 계약금=2차 중도금) (전세 금액의 10%)

5) 임차인 → 매수인 → 매도인 (임차인의 잔금+매수인의 잔금)

• 부동산 거래는 내가 원하는것만 할수없다. 상대가 원하는것과 내가 원하는것의 교집합을 찾기
• 다양한 경험은 자신에게 큰 무기가 된다. (저자는 해당 투자에서 대출의 경험)

3. 수지구

• 내가 직접 가본 지역의 시세를 트레킹하자 → 해당 지역의 흐름, 모의 투자진행(나의 판단이 맞는가?)
• 가치 대비 저렴(저평가) / 싸게 사는것(투자금 적게) / 충분한 자금력 → 투자의 기본이다.

4. 평촌

• 매도인의 매도 이유를 아는것은 협상에 큰 도움이 된다. → 매물임장시 항상 생각

4장 - 투자를 위한 필수 지식 CONCEPT

• 돈을 어떻게 모으는가?

통장 쪼개기 하기

• 전세 투자 VS 월세 투자

전세 : 자산이 커지는 속도가 크다 → 안정적인 월급을 가진 투자자에게 적합

월세 : 안정적인 월세 → 현금흐름이 중요한 투자자에게 적합

• 저평가란

저평가 여부 : 입지는 좋은데, 가격이 낮은것 → 이를 알기 위해선 직접 발로 뛰어야한다.

<입지가 비슷한데 가격이 싼것 / 가격은 비슷한데 입지가 더 좋은것.>

• 투자의 순서(삶을 바꾸는 투자)

1. 나의 노후 자금 계산
2. 투자금 모으기
3. 보유자산 키우기
4. 자산 오랫동안 가지기
5. 자산을 매도 OR 현금흐름 만들기

• 시스템 투자

소액투자 시작 → 우량 자산을 꾸준히 보유한다.

전세상승분 → 새로운 투자(시스템 투자)

나의 노후자금을 확인후 꾸준한 투자활동 (상승된 전세금으로 새로운 투자)

• 리스크 대비

1. 입지가 좋은곳 투자하기
2. 공급이 적은곳 투자하기(입지가 좋고, 리스크에 대한 대비 OK → 투자 가능)
3. 대출끼고 투자 X → 나의 현금 동원력 확인하기
4. 매도할 물건의 순서 정하기(매수한 물건끼리의 비교평가)

5장 - 투자 메뉴얼 HOW

• 투자의 기준정하기

어떤 자산에 투자를 할것인가? → 전세금 레버리지가 가능한 주거형 부동산 → 아파트

어떤 아파트에 투자를 할것인가? → 저평가, 투자금 적은(나의 경험으로 쌓기), 리스크 대비(잔금, 역전세)

어떻게 찾을것인가? → 임장, 임장보고서

• 임장지역을 어떻게 선택할것인가?

1. 집주변 2~3곳
2. 지역의 전세가율 70%이상, 가치대비 저렴한 지역 (부동산 지인)
3. 개별단지의 전세가율 85%이상, 투자금이 적게 드는 단지가 많은 지역 (조인스랜드부동산, 네이버 부동산)
4. 공급이 적은곳 (부동산지인, 아실)
5. 미분양 적은곳 (국토교통부)

• 임장전 손품 팔기

직장, 교통, 환경, 학군, 연령별인구에 대한 조사 → 조사하면서 생기는 나의 선입견과 실제 임장하면서 느끼는 차이점, 공통점을 확인하기

• 실전 임장

내가 직접 걷기. 걸은만큼 보이고, 해당 지역의 거리, 단지가 생각날만큼 걷고 생각하기

<단순히 걷는거가 아니라, 나의 의문, 선입견, 생각을 확인하면서 걷기>

• 중개인, 매도인과의 만남

실제 매물임장시, 많은 질문을 통해 나의 궁금한점과 생각한것을 해결하기.

가장 WORST : 안다고 아는척, 묻지 않고 나의 생각에 매몰되기

부동산 계약은 사람과 사람의 거래 → 내가 해줄수있는 부분은 해주고, 받을 수있는 것은 받자.

6장 - 투자에 대한 마음가짐 MIND

• 배우고, 익히고, 듣고, 읽는것을 완성하는것은 나의 행동  / 행동이 없다면, 변화는 없다.
• 독서는 가장 기초적인 지식을 쌓을수있다. 다양한 강의는 실전의 경험을 배울수있고, 선배들의 생각을 엿볼수있는 기회이다.
• 남에게 바라지 말고, 내가 먼저 해주자. 빨리 가려면 혼자가고, 멀리 가려면 함께! 서로에게 도움이 될수있는 사람이 되자.
• 투자에도 우선순위가 필요하듯, 나의 삶에도 우선순위가 필요하다. 삶의 우선순위가 흐트러지면, 투자또한 흐트러진다. 나의 우선순위를 정확히 하고, 그에 맞게 행동하자.

월급쟁이 부자라는 강의와 커뮤니티를 이제 막 시작하는 새내기로써, 내가 가져야할 마음에 대해서 배울수있었다. 내가 지향하는 바가 단순히, 부자가 아니라, 나의 노후를 내가 직접 해결 할 수 있는 사람이 되고싶다. 그러기 위해선, 꾸준함, 의식적인 연습이 필요하다. 그러한 마인드를 배울수있는 좋은책이다.