안녕하세요 :)
[전세계약서 재작성과 6.27 대출규제로 인한 임차인보증금반환 목적의 주담대 한도 1억 제한]에 관련된 질문입니다.
<타임라인>
4월초 : 매매 계약 체결(매수(본인)인-매도인)
6월중 : 전세 계약 체결(임차인-매도인)
6.27 : 대출규제 발표
8월초 : 매매, 전세 동시 잔금
현재 : 임차인이 전세보증보험 가입을 위해 현 집주인(매수인,본인)과 전세계약서 재작성 요청
저는 4월에 매매계약(매수)을 하고, 6월에 전세세팅을 했습니다.
전세계약서는 매도인이 썼고, 제가 승계하는 조건으로 매매계약을 했습니다.
임차인은 매도인과의 전세계약서로 전세대출을 받았고,
8월에 매매전세 동시에 잔금을 치렀습니다.
그런데 임차인이 부동산 사장님을 통해
전세보증보험 가입을 위해 전세계약서를 다시 작성하고 싶다는 연락을 해왔습니다.
내용은 기존의 내용과 동일하나, 계약서 작성일이 잔금일로 적혀 있었고,
직접 여러 군데 확인해본 바로는
*은행 : 기존 전세계약서는 627 이전이라 제가 규제 적용을 받지 않지만, 8월자로 계약서를 다시 쓰면 그것이 기준일이 되어 규제의 적용을 받아 생활안정자금(임차인보증금반환 목적 대출 포함) 한도가 1억으로 제한될 수 있음. 다만 ‘최초의 계약’에 대한 해석이 갈려 영업점에서 대출실행 시점에 확인이 필요함.
*전세보증보험사 : 확정일자, 전입신고, 실거주가 소유권이전일 이전이면 기존 전세계약서로 가능하나, 소유권이전일과 동일하거나 이후이면 새로운 계약서가 있어야 가입 가능. 임차인은 기존 계약이 전자계약이어서 확정일자 발생은 소유권이전일 이전인데, 임차인이 받은 상담에서는 새로운 계약서가 꼭 필요하다고 안내를 받은 상황.
입니다.
이에, 전세보증보험은 전세금을 제때 돌려받기 위함인데, 8월에 계약서를 다시 써주면 임대인의 임차인보증금반환 목적의 대출이 막혀 써주기 어렵다고 의사를 전달하였습니다.
부사님께서는 그럼 어차피 승계받는 계약인데 주인만 바뀐거고, 임차인의 요청에 의해 쓰는거니,
원래의 전세계약을 체결한 날과 동일한 날짜(6월)로, 임대인 명의만 바꾸어 일반계약서(서면)로 작성하면 될것 같다고 제안하신 상황인데,
이렇게 작성했을 때 문제가 될 수 있는 부분이나 추후 발생할 수 있는 리스크가 없을지 궁금합니다.
만약 리스크가 있다면, 계약서를 다시 쓰기 어렵다고 해야 할지,
리스크가 있어도 2년 후의 상황(정책, 규제, 대출필요 여부 등)은 지금과 많이 다를 수 있으므로 그보다는
임차인과의 관계를 생각해 리스크를 감안하고서라도 써줘야 할지 고민이 됩니다.
감사합니다.
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댓글
BEST | 안녕하세요 바람숲님! 이 글만 댓글이 안달려서 용기내어 한번 고민해본 의견 드려봅니다.! 우선 임차인이 원하는 전세금 보증보험 가입은 혹여나 임대인에게 돌려받지 못할경우 HUG에서 돌려 받기 위한 안전장치고 바람숲님이 꺼려지는것도 나중에 임차인에게 전세금 돌려줄때 자금이 부족할 경우 봔환 대출을 더 많이 받기 위함인것 같은데요. 양쪽 다 목적은 같은게 아닌가 싶습니다. 제가 만약 임차인의 입장이라면 보증보험을 가입하기 위해 협조해 주는 임대인이 향후 전세연장이나 집을 보여줄때 더 선의를 배풀것 같은 생각이 듭니다. 말씀하신대로 전세금 반환대출이 안된다고 하면 보증보험 통해서라도 전세입자는 받을 수 있으니까요. 다만 명의 이전 시 전세자금 대출이 안나오는데 이미 받았다고 하더라도 향후에 전세자금 대출 연장이 안되어 다시 갚아야 하는 상황은 없는지 임차인쪽에서 한번 확인을 해 보심이 좋을것 같습니다. 답변이 되셨을지는 모르겠습니다만 잘 마무리 하시길 바랍니다 그리고 투자 하신거 정말정말 축하드려요!!!!
안녕하세요, 바람숲님.
많이 고민되실 상황이실 것 같아요. 저도 잘 알지는 못하지만, 아는 선에서 말씀드리겠습니다.
우선, 계약일자를 변경하여 재작성하게 되면 규제가 적용되기 때문에 단순히 임차인의 보증보험 가입을 위해 새 계약서를 쓰는 것은 리스크가 큰 것으로 보입니다.
따라서 부사님께서 제안해주신 것처럼 계약 날짜는 그대로 두고, 임대인만 변경하는 ‘일반계약서(합의서)’ 형식으로 작성하시면 좋을 것 같습니다. 이렇게 하면 규제 적용을 피하면서도 임차인이 보증보험에 가입할 수 있습니다.
https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000003.jsp?tabMenu=Y
👉 참고로 HUG 전세보증금반환보증 자주하는 질문 23번을 보시면,
임대인 변경 신청 시 필요서류 중 2번에 “변경된 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류”가 명시되어 있는데, 합의서가 여기에 해당된다고 볼 수 있을 것 같습니다.
즉, 계약서 재작성은 불필요하고 오히려 불리할 수 있다는 점을 임차인분께 잘 설명드리면 충분히 납득하실 거라 생각합니다.
무엇보다 임대인 입장에서 이렇게 꼼꼼히 신경 써주신다면 임차인과의 신뢰 관계도 더 좋아질 것 같네요. 🙂
답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
그리고 투자 너무너무 축하드립니다!
합의서까지 잘 마무리하시기를 바랍니다!
좋은 밤 되세요 :)
바람숲님 안녕하세요. 특수한 상황으로 인해 고민이 많으실 것 같습니다. 저도 부사님이 제안한 대로 해볼 것 같습니다. 임차인과의 관계에 무게중심을 둘 것 같아요. 그리고 임차인께서 원하시는 것은 결국 보증금의 안전한 반환이므로 '전세권 설정'을 허용하시는 것도 대안이 될 수 있지 않을까 생각도 해봅니다. 잘 마무리하시기 바랍니다!
