매물임장을 잘하기 위해서는
그만큼 기본적인 준비들과 더불어
현재 시장 상황에 맞춘 준비들을 더해가야합니다.
충분한 준비를 하고 매물을 본다면
정해진 시간 내에서 다양한 정보를 얻으면서
효율을 극대화 할 수 있고,
공부하러 온 사람이 아닌
투자자로서 사장님에게 각인시켜드릴 수 있습니다.
그럼 어떤 것들을 준비하고 가면 좋을지
말씀 드려 보겠습니다.
1단계. 동/층/평형/가격/점유자
사장님과의 전화예약을 통해
어떤 매물을 볼 지 결정되었다면
매물을 보러가기 전에 동/층/평형/가격/점유자와 같은
기본적인 매물정보를 파악한 상태로 매물을 보는 것이 좋습니다.
예약한 매물의 평형과 가격을 아는 것과 더불어
몇동인지 안다면
로얄동인지 아닌지 고민해보고 질문해볼 수 있고,
몇층인지 안다면
저층과 탑층이 아니라서 환금성이 있는 물건인지 알 수 있고,
점유자를 안다면
전세가 맞춰있는지 맞춰야하는지, 집주인인지 알 수 있습니다.
너무 기본적인거라고 생각할 수 있지만,
미리 생각해보고 매물임장을 한다면
내가 어떤 물건을 매수하려고 매물을 보고 있으며
어떤 점유자가 있기 때문에 어떻게 매물을 접근해야할지
상상해보면서 투자에 대한 계획이 세워지게 됩니다.
만약 전화로 알아서 예약해준다고 하셨을 경우에는
매물을 보기 전날에 사장님께 연락드려서
어떤 매물을 볼지 문자로 부탁드려보면 좋을 것 같습니다.
여기까지만 하고 매물을 보아도
이전보다 풍성하게 매물임장을 하실 수 있을 겁니다.
하지만 여기서 시장상황을 더한 디테일한 매물임장을 해볼 수 있습니다.
2단계. 매물량과 최근 실거래가
매임할 단지의 매매,전세 실거래가와 더불어
생활권 전반적인 전세 거래량과
앞 단의 더 좋은 단지의 실거래가까지 파악하고 가시면 좋습니다.
그러면 사장님과 더 투자적으로 깊은 대화를 할 수 있습니다.
현재 수도권이든 지방이든
전반적으로 전세물건이 많이 없는 상황입니다.
그렇기 때문에
일시적 국지적 공급을 제외하고는
전세가가 올라갈 수 있는 가능성이 높습니다.
만약 주인전세를 하거나 전세를 새롭게 맞춰야하는 상황인데
최근 단지 내에 실거래가 없거나 전세 물건이 나와있지 않다면
얼마에 전세를 맞춰야할 지 애매할 수 있습니다.
그렇기 때문에
비슷한 가치의 단지의 전세 실거래가로 매임 단지의 전세가를 예상해보며 사장님과 소통해보고
더 좋은 단지의 전세 실거래가를 사장님께 브리핑하며 전세 거래 상황을 알려드릴 수 있습니다.
현재 매매거래가 막 깎이는 상황이 아니지만 매매 거래량이 많은 상태가 아닙니다.
선호도가 있는 A,B,C단지 임에도 6월까지는 거래가 잘되다가
7월부터는 매매 거래도 확연하게 줄어들고 거래가격도 보합되고 있습니다.
이러한 매매거래 상황도 미리 파악하고 사장님과 소통하면서
투자자로서 매수할 돈을 가지고 적극적으로 행동하고 있음을 보여주신다면
당장 투자할 사람으로 사장님에게 인식시켜드릴 수 있습니다.
그리고 나아가 기회를 잡을 수 있는 가능성을 만들 수 있다고 생각합니다.
3단계. 대출과 정책
현재 627 대출 규제로 인해 투자자로서 투자가 쉬워진 상황은 아닙니다.
하지만 그만큼 올라가는 주택가격이 잠시 주춤하기도 한 상황입니다.
이러한 위기를 우리는 기회로 만드려면
정책과 대출규제에 대해 조금 더 잘 알면 좋습니다.
매매 전세 동시 진행이 안되기에
집주인 물건을 주인전세와 같은 방법으로 접근해야한다는 것
세낀 물건도 만기가 다가온다면
신규세입자를 맞춰야하기에 리스크가 있다는 것
등
여러가지 상황에 대해 관심을 가지고 공부하고 있어야합니다.
그리고
단순히 세낀 물건과 주인전세를 요구하는
내가 원하는 패를 다 오픈하는 투자자가 아니라
매도자도 매수세가 줄어 매물을 팔기 쉬운 상황임을 알고
실거주자도 갈아탈 단지가 올라서 갈아타기 어려운 상황임을 알고
상대방의 입장을 생각하며 역제안을 할 수 있는 투자자가 되어야합니다.
사장님이 잘 모른다면 알려드리면서
매도인까지도 설득하게 만들어서 투자할 기회를 만들어야합니다.
투자할 지역이 아니더라도
당장 투자금이 없더라도
지금부터 차곡차곡 연습을 하지 않는다면
실전에서 실력이 나오지 않습니다.
지금처럼 규제로 인해 투자하기 어려운 시점일 수록
더 많은 인풋으로 위기를 기회로 만드셨으면 좋겠습니다.
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