[서기반 27기 우리의 27일, 동대문구와 4랑에빠져 3삼오오 임장GoGo 또다른해피엔딩] 3주차 강의 후기

분임을 통해 생활권의 우선순위를 나누었고,
단임을 통해 단지의 선호도와 시세그루핑을 해보았고,
프메퍼님의 입지분석과 생활권 분석을 통해
내가 잘못 생각하고 있었던 지점을 다시 한번 복기하고, 
또한 생활권별 특징파악에 머무르지 말고,
가격을 결정하는 요소(선호도)를 통해 
가격의 높낮이를 분류해 본다.

이제 선호도에 가격을 입혀서 비교평가의 단계를 적용해야 한다..........
늘 그렇듯 비교평가는 어렵다.  단지 하나를 보면서 가치를 파악하기는 어려우므로
결국 앞마당의 비슷한 급의 단지들과 하나하나 붙혀 보아야 한다.
그런데 그러기 위해 비교평가를 잘하기 위해 필요한 것, 
그리고 비교평가를 적용하기 위해 스스로 던지는 질문들? 
그에 대한 답을 찾아보고, 가격을 붙여본다...

비교평가를 잘 한다는 것
1. 지역선호도를 명확히 알고
2. 투자 우선순위를 정하고
3. 본질에 집중하는 투자를 할수 있게 하는 행위
비교평가 사람들의 수요와 우선순위를 판단하여 좋은 물건에 투자하게 하는 행위

비교평가의 기본순서
1. 가치 : 중장기적으로 팔지 않아도 될 가치있는 단지인가?
2. 가격(저평가) 현재 가치대비 가격이 싼가
  현재 가격의 수준에 대한 판단이 가능한가?
3.투자금리스트 : 전세수요가 있고, 충분히 세팅이 가능한 단지인가??

비슷한 가치라고 생각이 된다면, 
비교평가에 매달리기 보다는
가격의 차이 
그리고, 투자금 대비 전세세팅과 수리, 협상가능성 등 기타 조건들을 살피고, 
선택해야 한다. 가치 평가에 머물다 보면 선택을 할 수 없다.
여전히 부족하다 는 생각에 배운대로 적용하고, 심플하게 답을 찾기보단
정답을 찾아야 한다는 생각을 버리지 못하고 있는 듯 하다.

비교평가를 통해
1. 더 가치있는 단지를
2. 저평가된 싼 가격에 
3. 감당가능한 투자금을 들여 매수한다.

비교평가의 기본 원칙은 가치만을 보는 것도 아니고,
가격만 비교하는 것이 아니라, 가치를 확인하고, 가격을 보아야 한다.
 

비교평가의 원칙
1. 비슷한 가격이면 더 좋은 것이 저평가
2. 가치가 비슷하면 더 싼것이 저평가

단 전고점, 상승폭, 회복폭, 전세가 등 보조지표는 가치와 가격을 먼저 비교하고 난 다음
확인 용도로 사용한다.

공급장에서 기회를 잡는 법
전세물량이 줄어들고, 전세가격 하락이 멈추는시점=투자적기

공급 많은 지역에서 투자접근법

입주물건
1. 내가 실거주 후 전세가격 정리되면 전세 놓고 나오기
2. 주변 신축과비교하여 충분히 싼 가격에 매수하기

세낀물건
1. 시세보다 높은 전세낀 물건
2. 시세보다 낮은 전세끼고 갱신권 사용했고 입주물건보다 싼집
3. 시세보다 낮은 전세끼고 갱신권 안썼다면 입주물건과 가격비교

BM
1. 2025년 8월 현재 B의 단지들을  전고점돌파, 0%~-20%, 20%초과하락으로 분류해 보자
2. 전고점돌파한 지역- 최선호단지, 선호, 덜선호단지로 분류한 단지들에 가격을 입혀보자..
3. B지역의 공급이 주는 기회를 잡으려면 시세트레킹을 하자(매물수/ 전세수량을 포함해서)
4. 생활권 내 단지 비교1 - 이문동 이문래미안2차(04.04 648^) vs 이문 e편한세상(03.07 1378^)
5. 생활권 간 단지 비교2- 답십리 파크자이(19.01 802) VS 휘경SK뷰(19.06 900^)
6. 지역간 비교 (동대문구VS 수지 앞마당)

왠지 이번에도 과제제출 마지막날까지 버벅거릴 것 같은 불안감이 엄습…ㅎㅎㅎㅎ