포-하-
안녕하세요.
포도링입니다.
오늘은
매물임장 후 남겨야하는 3가지
에 대해서 알아보고자 합니다.
매물임장이 처음이신 분들도 있고,
익숙하신 분들도 계실겁니다.
저는 4년차 부동산 투자자로 지내며
수많은 매물임장을 다녔는데요.
3년 넘는 시간동안
매달 최소 40개에서 많게는 80개까지
보고 다닌 것 같습니다.
그런 제가 부동산 매물임장을 하면서
꼭! 확인하는 것들이 있는데요.
1. 사는 사람
가장 먼저 보는 것은 바로
"사는 사람"입니다.
어떤 사람들이 사는 곳인지
확인하는 것이죠.
(그렇다고 너무 구경하듯 보진 마시고...
집 보면서 자연스럽게..^^)
최근에 기억나는 집은
서울 어딘가의 신축이었습니다.
현관부터 보이는 에르메스 슬리퍼
연예인 이수지님의 에르메스 슬리퍼ㅎㅎ
(에르메스 오란 샌들 카프스킨 & 블랑 피케르 아반
113만원, 광고 아님)
집주인의 목에 걸려있는 반클리프 목걸이
연예인 이수지님의 반클리프 목걸이
(반클리프 빈티지 알함브라 펜던트 477만원
크키별로 200만원대부터 시작, 광고 아님)
화장실에 놓여있는 산타마리아노벨라 캔들들
(산카마리아노벨라 캔들 250 g, 15만원, 광고아님)
보면서 느꼈죠.
아 이 단지에 사는 사람들은
생활수준이 높구나.
여기서 잠깐!
난 명품을 잘 모르는데..
라고 하실 수 있는데,
걱정마세요. 사실 저도 잘 모릅니다.
저도 부동산 투자를 시작하고 나서
친구들이나 대중매체를 통해
계속 알아나가는 중입니다.
명품을 잘 아는 친구들한테
일부러 많이 보기도 했고요 ㅎㅎ
이어서 같은 구의 다른 생활권에
매임을 갔습니다.
들어가자마자 보이는
거실 한 가운데 있는 책상 + 화이트 보드
(학원 아님 주의, 사진은 실제매물 사진 아님 주의)
거실 한쪽 면을 덮은 책장..
이걸 보면서 느낄 수 있죠.
아 여기는 학구열이 있는 곳이다.
이 생활권은 "학군"이 핵심 선호요소겠구나.
이렇게 사는 사람들의 모습을 통해
해당 생활권의 생활 수준,
단지 선호도,
해당 생활권의 선호요소를
유추해볼 수 있습니다.
2. 집의 상태
다음으로 보는 것은 집의 상태 인데요.
신축이라면 저는 자재나 하자정도를 봅니다.
가끔 자재를 좋은 걸 써서
분양가가 높은 단지들이 있습니다.
특히, 지방에서는 그런 단지들이
선호도가 높을 때가 있고요.
(같은 입지라는 가정하에)
그리고 신축이라도
하자는 분명히 있기 때문에
꼼꼼히 살펴봅니다. (특히 타일)
구축이라면 볼 것이 더 많습니다.
구축이라면 들어가는 모든 공간을
스캔해야합니다.
신발장부터 (타일, 신발장, 중문)
들어가는 순간 거실 (문틀, 샷시, 확장, 조명, 장판, 도배)
방 (샷시, 조명, 장판, 도배)
화장실 (문, 타일, 근처 천장 누수)
주방 (싱크대, 근처 천장누수)
베란다 (보일러, 워시타워 들어갈 지, 타일, 탄성코트, 결로 등등)
모든 곳을 꼼꼼히 살펴봅니다.
그리고 꼭!
수리가 필요한 곳을 확인하고 나오셔야합니다.
왜냐하면 투자금에 수리비가 추가될테니까요.
수리가 필요한 부분은
부동산 사장님과 점유자분께
양해를 구하고 사진을 찍어오는 방법도 있습니다.
(반드시 양해를 구해야합니다.)
이후 매수 계획이 있다면
수리견적까지 받아놔야합니다.
3. 매도인/세입자의 상황
어느정도 집을 보고나면,
매도인/세입자의 상황을 파악합니다.
집을 보면서
점유자 (매도인 or 세입자)에게
말을 거는 편입니다.
"어디 이사가셔서 파시는 거예요?"
"정해진 날짜는 있으세요?"
등의 질문에 대한
점유자의 답변을 통해
점유자의 상황을 간접적으로
파악해볼 수 있습니다.
"아 사실 제가 12월에
분양받은 집에 들어가야 해서요~"
=> 아 12월까지 매도하셔야하겠구나
12월까지 매수자가 없다면 마음이 조급해지실 수도 있겠다.
네고의 여지가 있지 않을까?
"애들 학교때문에 OO동으로 가고싶어서요~"
=> 세입자가 나간다면 새로 전세를 높여서 세를 맞출 수 있겠다.
=> 아이키우는 집이라면 학군지로서 OO동을 좋아하는 구나
=> OO동이 우선순위가 될 수도 있겠다
등 거주자가 매도인이냐, 세입자냐에 따라
매수 시 협상카드로 활용할 수도 있습니다.
더불어 선호도 힌트가 되어주기도 하고요.
물론 사람 성향에 따라
대화를 별로 안좋아하시는 분도 있어서
반응이 별로면 추가 질문은 하지 않습니다.
4. 가격
그리고 마지막으로 가장 중요한
"가격"을 남기고 와야합니다.
네이버 부동산에는 분명
매매가 5억 / 전세가 3억 이라고 쓰여있어서
투자금 2억인 줄 알고 매물임장을 갑니다.
하지만 실제로 가보면
"집주인이 1~2천정도는 네고해줄 생각이 있어~"
"그리고 지금 나와있는 전세 다 나갔어, 전세 남은 게 없어~"
라는 말에
매매가 4.8 억 / 전세가 3.2억 / 투자금 1.6억
이 될수도 있는 거죠.
(물론 반대로 투자금이 벌어지는 경우도 있어요)
그래서 컴퓨터 앞에서 보는 가격이 아닌
현장의 "진짜 가격"을 남기고 오셔야 합니다.
더불어 시장 분위기도 알 수 있죠
(요즘 손님 많아서 절대 안깎아준대~
그 물건 벌써 나갔어, 이번달에 거래 5건이나 했어~ 등)
매물임장은 항상 어려운 것 같습니다.
그럼에도 불구하고
"사는 사람, 집의 상태, 매도인/세입자의 상황, 가격"
이 4가지를 남겨오신다면!!
충분히 투자하실 수 있습니다.
포도링즈 화이팅!!!!!
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