안녕하세요. 부천 임장을 다니면서 투자 검토하던 중 궁금한 점이 있어 문의 드립니다.
강의에서 대책으로 말씀해주신 방법은
① 세 낀 매물 계약
② 주인 전세 계약
③ 주인이 다음 세입자와 계약을 하고 이후 승계 받는 방식 이렇게 알고 있습니다.
그런데 실제로 중개사분들과 통화해보니 "세 낀 매물을 사는 게 제일 좋다"라는 이야기를 많이 들었습니다.
다만, 세입자가 있는 매물의 경우 시세보다 낮은 보증금이 껴 있는 경우가 많아 투자금이 커져서 고민됩니다.
제가 궁금한 부분은 아래와 같습니다.
질문 1. 세 낀 매물은 투자금에 가까운 집을 골라야 할까요?
질문 2. 아예 잔금을 다 치를 생각으로 매매가를 보는 게 나을까요? (잔금 후 3개월 간은 계약을 못 한다고 합니다.)
질문 3. 주인이 다음 세입자와 계약을 하고 제가 승계받는 전략에 대해서 여쭤보니,
"요즘 그런 건 안 한다, 다 걸린다"라는 말씀을 부동산 3곳에서 들었습니다.
이게 실제로 법적으로 문제가 되는 부분인지, 아니면 해주는 중개사를 찾을 때까지 계속 알아봐도 되는 건지 궁금합니다.
수도권 투자는 어떻게 접근해야 할지 어렵습니다. 조언 부탁 드립니다. 😭
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댓글
끝간님 안녕하세요?
627 대출규제로 인해 많이 혼란스러우시죠? 저 역시 마찬가지입니다.
부족하지만 질문에 대한 제 생각의 답변을 드려보겠습니다.
1. 세 낀 매물을 고를 때 투자금에 가까운 물건을 골라야 하는지에 대해서는 순서에 조금 아쉬움이 있어 보입니다. 우리는 세 낀 투자금에 맞는 단지를 찾는 것이 아닌 가치대비 가격이 싼 물건을 찾고 있는 것이기 때문에 투자금 보다는 물건 자체 가격이 먼저 싼 지를 판단해보시는게 좋을 것 같습니다. 가격이 싼 물건인데 세까지 껴있어 투자하기가 편리하다? 라면 그 때 세낀 물건을 매수해보면 좋을 듯 싶어요.
2. 잔금을 다 치른 후 매매를 하는 방법 역시 잔금이 가능하시다면 방법이 될 수 있지만, 잔금 이후에 들어가는 금융비용에 대해서도 꼭 고려해보셨으면 좋겠습니다.
https://weolbu.com/s/GIITOK0vBG
우연치않게 제가 최근에 쓴 글인데요, 잔금친 후 들어가는 금융비용이 생각보다 많이 나오더라구요. 전세를 맞추려는 노력에 최선을 다하는게 좋을 것 같아요.
3. 법적으로 걸리는 부분이라기보다는 은행마다 다르다고 말씀드리고 싶습니다. 전주인이 전세를 맞추고 승계를 한 후 세입자에게 전세대출을 해준 금융기관에서 조사를 어디까지 하는지, 어느기간까지 하는지 은행마다 다 다르기 때문에 그 부분은 각각의 은행에 확인이 필요한 부분이라고 생각합니다.
여기까지 짧고 부족하지만 제 나름의 생각을 정리해봤습니다. 제 답변이 정답이 될 수는 없기 때문에 다양한 분들의 답변을 확인해보시고 현명한 판단을 내리셨으면 좋겠습니다.
끝간님을 항상 응원하겠습니다 ^^ㅎ
끝간님 안녕하세요 ^^ 요즘 6.27대출 관련 제한사안이 많으셔서 힘든신 부분 무척 공감됩니다. 말씀 주신 3가지의 방법을 통해서 투자의 전략을 볼수 있는데요. 질문 주신 세낀 매물에 투자금에 가까워 진 것이라면 베스트가 될수 있겠지만, 먼저 그 단지의 가치를 고려 해보시고 싼지 비싼지를 우선시 보시는걸 추천드립니다. 세낀 매물에 나의 투자금에 접목하시다 보면 가치에 대한 판단이 흐려질수도 있기 때문입니다. 그리고 세가 낮게 있다라고 하여, 제외하는 것이 아닌 전세만기 날짜, 전세/월세 여부 등을 통해서 매도의 니즈가 강한 매도자와의 협조를 통한 잔금 뒷 날짜 전략 등 까지도 고려해볼수 있을 것 같습니다. 두번째 잔금을 다 치루는 방법 역시 투자 방법에 하나가 될수 있다고 생각합니다. 말씀 주신 잔금 후 약 3개월 이후 전세입자가 대출이 나올 확률이 높을텐데요. 그 역시도 각 은행에 따라 조금씩 다르기 때문에 더 빠를수도 더 늦을 수도 있을것 같습니다. 중요한 것은 잔금여력이 가능한 단지라고 한다면, 잔금여부는 최후의 수단을 통해 가치대비 정말 싸다라고 하였을 때, 편익과 비용을 따져 활용해볼수 있을것 같습니다. 셋번째 승계받는 방식이 작년 대출규제에서도 많이 활용되는 방식이였는데요. 이 방식으로썬 현재에도 여전히 유효하다라고 생각됩니다. 다만, 이전과는 다른점에선 전세입자의 은행 대출에 따라 명의자 확인기간에 따라 전세금 회수여부가 있을수 있다라는 건데요. 이 역시 모든 은행이 공통 됬다라기 보단, 각은행별 확인이 필요합니다. 그로 인해서 오히려 안정적으로 승계받는 방식에서 잔금날짜를 은행 확인기간 시점등을 맞춰 이룰수 있는 방법도 생각해볼수 있다라고 보이며, 매도가 급한 매도인 그리고 많은 적극적인 중개사님들도 계십니다. 이전과는 많은 난이도가 높은 경향이 없지 않아 있는건 사실이지만, 그럴수록 경쟁력 있는 투자가 될수 있다라고 볼수 있을것 같아요! 이 방법들이 모두 통용되진 않을수 있지만, 우리 월부에서 배운 방법을 모두 활용해보면서 해보지 않고 못하는 것이아닌 해보고 후회를 안남기는 것이 중요하다라고 생각합니다! 끝간님 수도권 투자 응원하겠습니다. 할수있습니다!^^
안녕하세요 끝간님~ 투자를 적극적으로 고려하고 계신 것 같습니다!
위에 로건파파님과 조코파이님이 말씀해주신 부분으로 충분히 고민이 해소되셨으리라 생각합니다.
다만 한가지 덧붙이고 싶은 것이 있어 댓글 남겨봅니다.
2번 질문에 잔금을 다 치고 전세입자를 3개월 뒤에 받는 경우에서
말씀 주신 부천에서 만약 신용이나 기타 대출이 아닌 '주담대'를 일으켜 잔금을 치를 계획이시라면
현재 627규제로 인해 주담대 이후 6개월 내 전입의무가 있고 근저당이 잡힌 상태에서는 전세입자가 전세대출이 불가능하다는 점 알고 계시면 좋을 것 같습니다.
규제 관련하여 정리해주신 용맘님 글도 읽어보시면 좋을 것 같습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/11562494
어려운 상황이지만 꼭 좋은 투자하시기 바랍니다!!
