[우주추쿠] 독서후기_부동산투자의정석_김원철

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목+저자): 부동산 투자의 정석

저자 및 출판사 : 김원철 / RHK

읽은 날짜 : 2025.8.22

핵심키워드: #핵심부동산 #상대적으로 우월한 자금력 #인내심

본 것 - 인상적인 문구, 생각

19p 주택은 향후 20년간 부족하다. 부동산을 필요로 하는 가구 수는 매년 늘어날 거라는 주장과 점차 소비 여력이 있는 인구가 줄어듦에 따라 부동산을 구매할 수 없게 될 거라는 주장, 둘 중 어느 것이 맞는 것일까? 가구 수는 향후 20년간 늘어난다. 혼인으로 매년 20만 가구가 탄생한다. 다문화 가정이 매년 생겨난다. 고령 인구는 매년 늘어난다. 신규 주택에 대한 수요는 영원할 수밖에 없다.

→ 향후 주택 가격이 오를 수밖에 없는 이유에 대해서 설명해주는 부분이다. 부동산 투자가 과거에만 돈을 벌 수 있었는지, 아니면 앞으로도 돈을 벌 수밖에 없는 구조인 지에 대해 근거를 들어주는데 납득이 간다. 인구가 줄어 들어서 안된다, 우리나라 부동산은 일본의 뒤를 따를 거다 등등 투자에 있어 여러 소음을 마주하게 되는데 인구가 줄어들지만 가구 수가 늘어난다는 점, 우리나라 경제는 여전히 발전하고 있다는 점 등 부동산 투자는 여전히 유효하다는 점을 다시 생각해 볼 수 있었다. 다만 덜 가치 있는 부동산과 해서 가치 있는 자산으로 옮겨가는 방향으로 투자를 이어나가야 겠다는 생각이 들었다.

55p 3000만 원씩 딱 4년만 투자하라. 1년 동안 모은 3,000만 원의 종잣돈으로 전세 낀 부동산을 매년 1채씩 구입하기를, 딱 4년ㅇ 간 하라. 그리고 2년에 한번씩 나오는 전세 보증금 상승분 약 2,000만 원으로 그와 비슷한 부동산을다시 구입한다. 이렇게 10년을 한다. 

→ 처음 월부에 들어왔을 때 열기 너바나님 강의에서 배웠던 주택 채 수 늘려가면서 전세 상승분과 모은 종자돈으로 재투자하는 방식이 그대로 책에 소개되었다. 처음에 이런 투자를 하려고 했었는데 시장상황이 바뀌고 정부 정책이 바뀌다보니 지금은 가치 있는 자산으로 갈아타기 하면서 2주택으로 가는 방향으로 가고 있다. 하지만 이후에 정부 규제가 완화되는 시점이 오고 다주택 포지션을 취하기 어렵지 않은 상황이 되면 또 해나가야 할 방향이다. 다만, 앞으로도 3천만원으로 투자할 수 있는 전세상승이 꾸준히 될 수 있는 가치 있는 부동산을 찾아내는 것이 갈 수록 어려워 질 수 있다는 생각은 들었다. 가치 있는 부동산을 소액으로 투자하려면 역시 투자 실력을 많이 키워나가야 겠다.

79p 전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. 충분히 써도 부족함이 없는 시스템을 만드는 것이 우선이다. 매매가와 전세가가 별로 차이 나지 않는 시점에, 전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에, 회수된 자금으로 재투자하는 것이 핵심이다.

투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다. 전세레버리지투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 7년 이후부터다. 그 기간 동안 꾸준히 관심을 갖느냐 아니냐에 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.

→  시스템을 구축한다는 것은 한 채, 두 채 투자하고 끝나는 것이 아니라, 2년에 한 번 상승되는 전세금이 충분히 쓰고도 남을 정도로 나올 때까지 계속해서 투자를 이어나가는 것이다. 사실 종자돈이 떨어지면서 계속 부동산을 지켜보는 것에 흥미를 잃는 경우가 많을 수밖에 없을 것 같다. 그럼에도 종자돈을 모으면서 계속해서 시장을 지켜보고 투자 기회를 찾아 보면서 투자 실력을 키워 나가는 것이 현명한 투자자, 다음에 더 좋은 투자를 할 수 있는 투자자가 되는 길인 것 같다. 오래 시장에 남아서 충분한 현금흐름을 만들 수 있는 시스템을 구축하는 것! 내가 투자공부를 시작하면서 생각했던 방향이다.

101p 그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두 가지다. ‘위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다.’ 

→ 위기는 기회이다. 이런 기회를 이용할 수 있는 사람은 준비된 사람이다. 준비라 함은 투자할 수 있는 현금과 더불어 좋은 투자를 할 수 있는 실력과 결단력이라도 생각한다.

117p 부동산에서 돈이 나오게 하려면 어떻게 해야 할까? 전세금 상승분이 있어야 한다. 전세금 상승분이 있다는 건, 지속적으로 수요가 있고 전세가 상승이 물가상승보다는 월등하게 높은 곳을 골라야 한다는 뜻이고, 매수할 당시 전세가율이 높은 곳이어야 한다는 의미다. 그리고 그렇게 해서 나오는 돈을 반드시 재투자해야 한다. 재투자할 때는 다시 이와 같은 자금을 만들어 낼 수 있는 부동산을 사면 된다. 이것이 핵심 개념이다.

→ 이 책에서 이야기 하려는 핵심적인 부분인 것 같다. 꾸준히 전세가가 상승할 수 있는 가치 있는 부동산을 충분한 현금흐름을 만들어 줄 수 있을 때까지 계속 늘려 나가는 것. 채수를 늘려나갈 수 있는 시기가 오면 과감하게 해 나갈 수 있도록 가치 있는 부동산 투자 후보를 많이 확보해 두어야 겠다.

145p 내 집 마련을 해야 한다는 고정관념은 완전히 버리는 것이 좋다. 오히려 가장 나중에 해야 하는 것이 내 집 마련이다. 쉽게 말해서 돈만 많으면 내 집 따위는 없어도 상관없다. 내가 소유하지 않을 뿐이지, 얼마든지 내가 살고 싶은 집을 선택해서 사는 것이 가능하기 때문이다. 내 집 마련보다는 시스템을 갖추는 것이 우선이다.

→ 너무 공감되는 말이다. 돈이 많다면 원하는 곳에 월세든 전세든 선택해서 거주하면 된다. 굳이 돈을 깔고 앉아 있을 필요는 없다. 다만 돈이 많아지기까지 원하지 않는 곳에 아슬아슬하게 월세로 거주하는 것은 좀 마음적으로 어려운 부분이 있는 것도 사실이다. 지금 이 시기가 지나고 내가 원하는 곳을 선택해서 거주할 때가 올 때까지 조금 버티고 참아야 하는 시간인 것 같다. 

178p 인생을 살면서 엄청나게 중요한 투자를 결정해야 하는 순간이 아닌가? 그런데 어떻게 따지지 않을 수 있는가? 따지는 바람에 돈 벌 기회를 놓쳤다고? 맞다. 따지는 바람에 돈 벌 기회를 놓칠 수 있다. 그러나 따지는 바람에 망할 수 있는 위험에서 벗어날 수도 있다. 돈 벌 기회를 놓친 것만 보고, 망할 뻔한 것은 안 보였을 수 있다.

→ 나에게 너무 와닿는 말이다. 나는 매수를 결정하기에 앞서 진짜 치열하게 고민하고 따져보았는가? 를 생각하게 되었다. 너무 힘들고 지쳤으니까 그냥 적당히 괜찮은 단지이니까, 내가 할 수 있는 게 이것 뿐이니까, 괜찮다고 하니까 매수하지는 않았는가? 를 생각해보았다. 나의 1호기가 그랬고 나의 2호기도 아쉬움이 남았다. 내가 할 수 있는 투자에 집중하고 더 치열하게 따져보지 못했다. 그럼에도 가치 있는 자산이기에 내가 할 수 있는 투자를 한 것을 발판 삼아 다음 투자는 직전 투자보다 더 나은 투자를 해야겠다. 더 치열하게 고민하고 따져봐야겠다. 확신이 중요한데 확신이 없다면 의사결정을 하지 않는 것도 방법이라는 생각이 든다. 지금까지 거인의 어깨를 많이 빌렸던 것 같다. 다음 투자는 좀 더 내 스스로 확신 있는 투자를 해보자. 결정하지 않았을 때 투자 기회를 놓친 것일 수도 있지만 더 좋은 투자를 할 수 있는 기회를 얻은 것일 수도 있다.

186p 핵심 부동산을 매수하기 힘들 때는 어떻게 해야 할까? 당연히 기다려야 한다. 대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다면 기다리겠다고 결단하라. 

부동산 가격은 왜 오르는가? 하나는 그 부동산을 ‘소유’하고 싶어 하는 사람이 많아서다. 또 하나는 ‘이용 가치’가 있어서다. 소유 가치가 있는 것은 서울 강남의 아파트 같은 것이다. 이용 가치가 있는 부동산일 경우, 이를 ‘이용하고자 하는 사람들’이 장기적으로 계속 있을 거란 확신이 들 때만 투자할 수 있는 것이다. 투자는 그렇게 어쩌다 될 수 있을 일을 기대하고 하는 일이 아니기 때문이다.

→ 적당한 물건이 나타나지 않았을 때는 시장이 아무리 뜨겁다라도 기다릴 줄 아는 것이 중요하다. 선급한 결정은 후회를 남긴다. 소유하고 싶은 부동산을 갖는 것이 결국 부동산 투자자의 꽃이 아닐까 싶다. 

199p 투자에 있어 핵심 부동산이란 ‘수요가 꾸준하면서도 딱히 대체재를 만들기 쉽지 않은 부동산’을 의미한다.

→ 대체재가 없다면 지방 부동산도 핵심부동산이 될 수 있다. 둔산크로바, 봉선제일풍경채, 대구범어SK, 등 지방에도 소유하고 싶으면서 대체하기 힘든 부동산들이 있다.

204p 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드 #New #역세권 #소형 #강남권 #임대료

→ 다음 매수는 좀 더 핵심 키워드가 많이 해당 되는 투자를 하자!!

220p 그런데 투자 분야에서 고수가 되는 방법은 이와 다르다. 바로, ‘인내하는 것’이다. 시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하고, 어떤 투자 대상 물건이 100% 맘에 들지 않는다면 벌리 줄도 알아야 하며, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 난다 해도 차분히 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다.

→ 100% 마음에 드는 물건을 찾는 것! 생각만 해도 가슴이 벅찬다. 그런 투자를 할 수 있다면 정말 내 자신이 대단하게 느껴질 것 같다. 100% 마음에 든다는 의미는 내가 충분히 많이 봤고, 비교해봤고 그 안에서 최선의 투자라는 생각이 드는 것이겠지? 그런 투자 꼭 경험해보자!!

225p 투자의 때를 알려주는 신호들

#부동산 불황기가 3년 이상 지났다

#미분양 물량이 사상 최대로 증가한다

#분양 물량이 역대 최저가 된다

#경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다

#전세가율이 사상 최고치에 근접한다

#폐업하는 중개소가 속출한다

#정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다

264p 무조건 싼 게 중요한 것이 아니라, 좋은 물건이 싸게 나오는 것이 중요하다. 그런 물건을 잡으면 싸게 매입한 만큼이 바로 이익이 되기에 그렇다.

→ 동층향타입!!! 내 투자에 있어서 부족한 부분이다. 더 좋은 단지의 동층향타입이 빠지는 매물과 덜 좋은 단지의 동층향타입이 좋은 매물 간에 비교를 충분히 하고 결정하는 것이 중요하겠다는 생각이 들었다. 어쨌든 가치 있는 단지라면 선호도가 빠지더라도 RR은 가격 조정만 되면 호황에서든 불황에서든 잘 팔릴 매물이기 때문이다. 부동산 투자에서 가장 중요한 환금성 문제를 잘 고민해서 투자 의사결정을 하자!!

265p 5억원을 가지고 있는 사람이 2억 원으로 투자할 수 있는 곳은 쳐다보지도 않는다는 말이다. 이것이 함정이다. 

만약 어떤 지역에 투자하려는데 투자금으로 5억원이 필요하다면, 이 지역에 관심을 가지고 찾아오는 사람들은 대개 겨우겨우 5억을 마련해 가지고 있는 사람들이다. 그러니 간신히 5억 원을 마련한 사람이 대부분인 상황에서 투자금이 3억원이나 더 들어가는 물건을 만나봤자 매수할 수 없게 되는 것이다. 이 때문에 고수들의 눈에만 들어오는 물건이 되는 것이다. 고수들은 ‘상대적으로 우월한 자금력'을 활용할 줄 안다.

→  내가 2억의 투자금이 있는데 원래 1억 투자금이 들어갈 곳에 2억을 들여 싸게 매수할 수 있다면(일시적으로 투자금이 많이 드는 경우) 충분히 싸게 살 수 있다는 장점이 있다. 앞선 투자에서는 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지를 찾았는데 그러다보니 단지 내에서 선호도가 빠지는 매물을 할 수밖에 없었다. 어떤 게 더 좋은 투자일까? 충분히 고민해봐야 한다. 

일시적으로 투자금이 많이 들어가는데 매매가가 정말 싸다면! 조금 덜 좋은 단지를 매수할 수 있다?

내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지를 매수해야 한다?

284p 아파트 투자의 정석

#대단지 아파트를 골라라

#학군이 좋은 지역인지 고려하라

#로열동, 로열층을 택하라

#면적을 85m2 이하가 좋다

#역세권 아파트를 골라라

#기반시설이 잘 갖춰졌는지 확인하라

#성장성이 있는지 따져보라

#햇볕이 잘 드는 비로열동, 비로열층은 관심을 가져라

#앞이 막히지 않은 1층 남향을 골라라

느낀점 & 적용할 점

책을 읽다보니 또 내 투자를 반성하게 된다. 더 치열하게 고민해보지 못한 것에 대한 아쉬움. 더 많은 매물을 보고 더 많이 전화해보고 더 많이 따져보지 못했다는 데에 대한 아쉬움이 많이 남았다. 하지만 내 과거의 투자들은 분명 다음 투자를 더 잘 할 수 있게 만드는 경험이었다고 생각한다. 물론 수익도 내 줄 것이다.

다음에는 더 많이 전임을 할 것이다. 더 많은 매물을 볼 것이다. 단지 별로 타입을 다 볼 것이다. 타입 별 과거 거래 내역과 가격 차이를 볼 것이다. 같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지의 덜 좋은 매물과 덜 좋은 단지의 더 좋은 매물을 비교해보고 더 나은 투자가 어떤 것인지 고민할 것이다. 적당하지 않을 때는 과감히 투자를 미룰 것이다. 투자금이 없는 현재 계속해서 임장임보독서를 하면서 투자실력을 키워나갈 것이다. 시장을 계속해서 지켜볼 것이다. 다음에 더 좋은 투자처를 계속해서 찾아 놓을 것이다. 다음에는 더 좋은 투자를 할 것이다. 현금흐름이 충분히 발생할 수 있는 시스템을 구축할 것이다. 

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