[투자샛별] 실전임장클래스 1기 후기 (한가해보이 멘토님)

저는 요즘 부동산 투자 방향에 대해 고민이 많았습니다. 25년 1월에 1호기 투자를 마무리하고 목표를 달성했다는 마음에 투자 공부를 게을리하기 시작했습니다. 예전에는 1-2달에 앞마당을 꼭 하나씩 만들어 나갔는데, 이제는 그렇게 열심히 달려야겠다는 마음이 들지 않았습니다. 아무래도 당장 투자할 돈도 없고, 다음 투자를 2년 후로 계획했기 때문이었습니다. 이런 상황에서 공부도 안 하고 돈만 모으고 있는 게 맞는 걸까 걱정만 되고, 발전이 없다는 생각이 들었습니다. 종종 월부 동료와 지역 분임에 참여하고, 앞마당 시세 트래킹을 하는 것만으로는 부족하다고 느끼기 시작했습니다.

이런 상황에서 월부 동료는 실전반에 도전해 보라고 조언해 주었고, 7월 실전반에 도전했습니다. 결과는 광탈이었고 좌절했습니다. 그러던 중 실전임장클래스라는 것이 있다는 얘기를 들었고, 거기서 튜터님과 함께 임장을 할 수 있다는 말을 듣게 되었습니다. 저는 “이거라도 됐으면 좋겠다”라는 간절한 마음으로 신청했고, 정말 운 좋게도 신청에 성공했습니다. 게다가 멘토님으로는 ‘한가해보이 멘토님’이 배정되었는데, 강의와 유튜브에서만 뵙던 분을 실제로 본다는 게 정말 신기하고 설렜습니다.

저는 이 기회를 절대 놓치고 싶지 않았습니다. 그래서 진담님의 지역 분석 강의를 모두 듣고, 임장보고서를 직접 작성해 보기로 했습니다. 실제로 분임과 단임을 하며 보고서를 쓰면서 지역에 대한 이해를 높이고, 모르는 부분은 정리했습니다. 또 튜터님께 질문할 수 있는 시간이 있다는 얘기를 듣고, 월부 동료가 “여러 개 할 수 있으니 10개는 준비해라”라고 조언해 줘서 지역 관련 질문과 개인적인 질문까지 준비했습니다.

임장 당일, 임장 복장에 썬크림 패드를 양볼에 붙이고 계신 멘토님의 모습은 무척 인상적이었습니다. 마치 임장을 같이 가는 조장님처럼 저 포함 10명의 조원들과 함께 임장을 한다는 것이 너무 신기했습니다. 더 놀라웠던 건 멘토님의 인사이트였습니다. 왜 부천을 강의에서 다루었는지, 이번 임장에서 배운 내용을 어떻게 수도권 임장에 적용할 수 있는지에 대해 정말 자세히 설명해 주셨습니다. 부천은 수도권 임장에서 볼 수 있는 요소들을 종합적으로 가지고 있어서, 하루 동안의 임장만으로도 그 모든 걸 확인할 수 있었습니다.

멘토님이 말씀해 주신 분임, 단임의 핵심 포인트는 쾌적함과 교통이었습니다. 단지의 가치를 판단할 때는 주거 환경의 쾌적함과 교통의 편리함을 함께 고려해야 한다는 것입니다. 중심지(대장단지, 선호 상권, 지하철)에서 멀지 않다면, 중심과 가까우면서 덜 쾌적한 곳보다 쾌적한 환경을 가진 곳을 사람들이 더 선호한다는 점을 강조하셨습니다. 여기서 ‘중심지에서 멀지 않다’는 의미는 도보나 버스로 쉽게 접근할 수 있다는 뜻이었습니다. 또 좋은 점만 보는 게 아니라 사람들이 싫어하는 요소도 반드시 확인해야 한다고 말씀하셨습니다. 상권도 규모가 크더라도 술집, 유흥가 같은 비선호 요인이 있으면 매력이 떨어지고, 오히려 규모가 작더라도 비선호 요인이 없는 상권이 더 선호된다는 것이었습니다.

멘토님이 말씀해 주신 매임의 핵심 포인트는 ‘적은 돈으로 최고의 효과를 얻자’였습니다. 20평대 복도식 매물을 보여주셨는데, 수리비가 500만 원밖에 들지 않았다는 점이 놀라웠습니다. 그 정도면 현재 전세가의 평균은 충분히 받을 수 있다는 사실에 또 한 번 놀랐습니다(물론 현재 전세가가 씨가 마른 시장 상황에서요). 그래서 수리도 세입자가 문제를 제기하거나 전세 선호에 직접 영향을 줄 부분만 최소한으로 하고, 나머지는 직접 수리하거나 세입자와 협의를 통해 넘어간다고 하셨습니다. 또 매물을 볼 때 확인하시는 부분이 정말 많고 꼼꼼했는데, “이런 것까지 보시는구나” 하며 제 부족함을 크게 느꼈습니다. 1호기를 할 때 이런 부분을 알았더라면 정말 좋았을 거라는 생각도 들었습니다. 멘토님은 매물 임장에서 수리 항목들을 매도자와의 협상에 적극 활용하고, 세입자와 계약할 때는 문제 소지가 될 부분을 모두 특약에 넣어 철저하게 관리하신다고 했습니다. 이런 부분은 앞으로 구축 매매를 할 때 반드시 적용해야겠습니다.

멘토님과의 질의응답 시간에는 제 1호기에 대한 평가와 앞으로 투자 방향에 대해 질문했습니다. 제 1호기는 매물 코칭이 잠시 닫혀 있을 때 혼자의 판단으로 과감히 투자한 거라 늘 불안했는데, 멘토님께서는 무리하지 않은 투자금으로 장기 투자할 수 있는 물건을 싸게 샀다고 하셨습니다. 앞으로 10년에 2배가 될 물건이고, 지금 산다면 당시 투자금으로는 살 수 없으니 잘한 게 아니겠냐는 긍정적인 답변을 주셨습니다. 그동안 찜찜했던 마음이 한순간에 사라졌습니다.

실전임장클래스에서 배운 것은 정말 많았습니다. 하루 만에 이 모든 걸 배웠다는 게 믿기지 않을 정도였습니다. 제가 이렇게 긴 후기를 썼는데도 사실 기록한 내용은 더 많습니다. 실전반에 가지 못해 튜터님, 멘토님들의 직접 코칭을 받지 못한 분들에게 정말 강력히 추천드립니다. 분임, 단임, 매임, 코칭까지 투자 전반을 하루에 압축해 배우는 초가성비 강의였습니다. 처음엔 임장 하루에 강의비가 비싼 게 아닌가 했지만, 멘토님이 준비하신 부분과 제가 배운 것들을 생각하면 전혀 비싸지 않았습니다.

짧은 하루였지만 멘토님께 직접 배울 수 있어 행복하고 뜻깊었으며, 함께한 동료분들의 질문과 배려 덕분에 정말 많은 도움을 받았습니다. 앞으로 월부 생활을 이어가며 꼭 다시 뵐 수 있기를 바라며, 포기하지 않고 꾸준히 성장해 나가는 투자자가 되겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.