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내집마련 중급반 - 한번의 선택으로 인생의 격차를 만드는 내집마련
용용맘맘맘, 너나위, 자음과모음
들어가며…….
현재 시장 진단
시장이 꿈틀꿈틀 움직이고 있다.
하반기 안에 내 집마련을 확정하자.
지금은 임장을 다니며 행동해야 할 때다.
매매가와 전세가가 상승하던 중, 정부 규제로 매매가가 눌려 있음
임장 지역을 늘려 비교 단지를 많이 확보 해야 함
현재 아파트 가격이 전고점에 이르렀으나, 아파트 공급 물량이 적고 전세 대출이 막힌 관계로,
결국 하락보다 상승 여력이 더 많이 남아 있다고 판단 됨
살기 좋은 환경이라고 느끼는 곳부터 가격이 상승하기 시작함
나는 무엇을 해야 하는가? 1주차 : 예산 설정 2주차 : 가치 분석 / 시세 트래킹 3주차 : 가치 비교 평가 |
I. 내 집마련 시 우선되어야 할 것들
1. 거주 형태 결정
1) 실거주/거주 보유 분리 선택.
가. 실거주 – 대출 레버리지를 이용
나. 거주 보유 분리 – 전세 레버리지 이용 신용 대출 이용
2. 어떤 아파트를 매수할 지 명확한 기준을 세워야 한다.
3. 단지간 비교 평가를 통해 자산 가치가 있으면서 거주하고 싶은 곳을 선택한다.
느낀점 & 적용점 - 각각의 거주 형태의 장단점을 명확히 파악하여 더 유리한 방식을 판단할 수 있도록 한다. - 현재 소득과 종자돈을 고려하였을 시, 나에게는 거주 보유 분리가 유리하다. 원인 : 거주 보유 분리 시 전세 레버리지를 이용하여, 좀 더 상위 입지의 단지 매수가 가능한 것으로 판단됨. 이 때 중요한 것은 더 많이 상승할 단지가 아닌, 더 좋은 입지의 단지를 매수한다. |
II. 비교 평가 시 핵심 요소
1. 비교 평가를 근거로 임장을 통한 가치의 이해.
1~2주차까지 완료된 지역과 단지의 비교 평가를 근거로 임장을 통해 가치를 확인한다.
1) 현장에서 확인해야 할 요소들.
가. 교통 : 주요 업무지구까지의 접근성(강남까지 1 시간 이내)
①편의성 : 지하철 노선, 고속화 도로 접근성, 환승 여부, 배차 간격, 출퇴근 환경 등 확인
②영향력 : 기타 도심 업무 지구 접근성 및 지하철 라인 등의 요소로 지역의 입지가 달라질 수 있음.
나. 환경: 편의 시설 등 거주지로서의 편리성 및 안정성을 파악한다.
① 편의 시설: 백화점, 대형마트, 동네 상권 병원 등
②비선호 시설: 대안 학교, 교도소, 임대 아파트, 매립지
다. 학군: 수도권의 학군지는 대치, 목동, 평촌으로 정해져 있음
①접근성: 초중고 및 학원가까지의 거리
②근거 자료 : 학업성취도, 특목고 진학률
2) 결론
가. 교통, 환경, 학군을 모두 갖추고 있으면 완벽한 단지
나. 교통, 환경을 학군보다 우선시 한다.
느낀점 & 적용점 - 임장을 통해 교통, 환경, 학군의 실제 입지 요소들을 알 수 있다. - 임장 보고서를 통해 파악한 입지 요소를 현장 임장을 통해 비교, 평가, 이해하는 연습을 하자. - 임장 후, 전고/전저점 등 데이터를 통해 파악한 가치들을 재확인 한다. - 내 집마련 성공 비법 : 교통과 환경이 좋으면 성공한다. |
III. 실전 임장을 통한 내 집 마련
1. 매물 임장 법.
1). 부동산 방문 전 Check List.
가. 매물 임장 단지 모든 물건 정리
-층, 호수 등 세부 사항 정리하여 매물 예약 여부 결정
나. 매물 임장 시 확인해야 할 요소들 정리
-매물 임장 엑셀 시트 작성
다. 매물 임장 예약
-최대한 많은 부동산에 전화하여 예약할 수 있도록 한다.
2) 부동산 방문 중 Check List.
가. 조건 확인
-거주자 확인 : 세입자 또는 집주인.
-수리 및 관리 상태 확인
나. 구조
-매물의 구조: 판상형/타워형
구조에 따라 가격 차이 발생(가격 협상 요소)
다. 유지 관리 상태: 누수 및 기타 수리 내역 확인
인터폰, LED 조명, 스프링 쿨러 작동 여부.
라. 인테리어: 인테리어 여부 및 범위 확인.
위임시공(턴키) 방식이 편하고 유리.
다수의 업체에 견적 요청.
철거, 설비, 배관 목공 세부 사항 확인.
2. 매수-전세 프로세스
1) 매수 시 고려 사항:
가. 가격, 조건, 수리상태
나. 다양한 물건 비교: 단지 여러 물건과 비교 할 것.
중요. 거주 보유 분리 예정인 나는, - 매매-전세 보증금 확인 - 세입자 만기 확인: 최소 6개월 이상 남아 있을 것 |
2). 계약 순서
가. 협상: 가격 협상(단지 내에서 비교군을 파악하여 협상 시도)
나. 가계약: 문자 메시지 등을 통해 구체적인 계약 사항 확인
(잔금 및 입주 날짜, 인테리어 기간, 계약금, 중도금 납입 여부 등)
다. 계약: 특약 사항 정리 후 계약서 작성
라. 중도금: 등기부 등본 확인 후 보낼 것
마. 잔금: 잔금 시 계약이 마무리 되는 것이기 때문에 등기부 등본 최종 확인.
바. 등기: 법무사 섭외 및 잔금 말수 여부 확인.
3)전세 세팅
가. 전세가 설정: 실제 거래 되는 전세가 확인
나. 세입자가 거주중인 주택 매수가 가장 수월하고 유리.
마무리하며…. 1. 1주택자인 나는, -1주택 매도 후, 상급지 갈아타기 시도. -상급지로 이동할 수 있는 종자돈 키우기~! -현재 거주 중인 조건보다 적은 금액으로 거주할 수 있는 월세 찾기~!
2. 내 집 마련을 하는데, 정답은 없음. 더 나은 선택 위해 더 많은 노력을 하자. 임장지를 추가하여 더 좋은 입지에 더 좋은 단지를 선택하는 것이 답이다. |
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