[서투기 27기 36조] 3주차 후기_기회를 주고 있는 서울 4급지가 나에게 주는 또 다른 의미

< 서울 4급지가 주는 의미 >

올 상반기 토허제 이후 1급지부터 시작해서 3급지까지 선호가 있는 단지들은 급한 상승을 보였습니다. 

하지만 6.27대출 규제와 서울 공급으로 인해 4급지 이하는 아직 그 영향을 대부분 받지 않은 것 같습니다. 

즉 지금 투자하기 가장 좋은 급지는 4급지라는 것을 인정하며 현재 상황에 맞춰 최선의 투자를 진행해야될 것입니다. 

사실 저는 소액투자자이기 때문에 서울 4급지를 보기엔 투자금이 부족한 상황입니다. 

서울 5급지와 경기도에서 소액투자처를 찾고 있지만 강의를 통해 시장의 전반적인 상황을 살펴볼 수 있었고, 현재는 4급지까지 기회가 있는 걸 보니 공급이 어느정도 정리되고 내년에 대출규제까지 해소된다면 금방 5급지까지 상승할 수 있을 것 같습니다. 따라서 올 해 5급지 및 경기도 지역을 주 타깃으로 공부하여 ‘미리 투자’를 해두면 좋을 것 같다는 생각을 했습니다.  

< 비교평가의 기본 틀 >

1. 비교평가에 대해 어려움이 많았지만 ‘가치, 가격, 투자금 및 리스크’라는 큰 틀 안에서 순서대로 평가를 진행하면 된다고 배웠습니다. 초보일수록 이 순서를 반대로 보는 경향이 있는 것 같고 결국 확신이 생기지 않아 투자를 못하는 일이 반복되고 있을 것 같습니다. 사실 제가 월부에서 투자공부를 하기 전에 이러한 방식으로 시간을 보냈습니다.

이래서 비용을 지불하고 경험과 노하우를 전수 받아 시간을 단축시키는게 에너지, 시간 등 많은 부분에서 비용을 최소화할 수 있는 것 같습니다. 우선 제대로된 앞마당이 없는 상황이기 때문에 서투기 때 만든 앞마당부터 보완하면서 지역 내 비교평가를 가격을 고정하여 진행해보면 좋을 것 같고, 이후에 앞마당이 늘어나면 가치를 고정하여 지역 간 비교평가를 진행하면 좋을 것 같습니다. 

2. 월부에서는 이왕이면 가치 있는 물건을 합리적인 가격에 매수하기 위해서 비교평가를 합니다. 가치 없는 물건은 시간이 지나도 가치가 없으며, 가치 있는 물건을 비싸게 매수하면 수익률이 좋지 않고 리스크가 커지기 때문입니다. 

하지만 여기서 간과할 수 있는 부분은 ‘내 상황’입니다. 비교우위에 있는 물건도 내 상황에 적합하지 않으면 투자할 수 없습니다. 예를들어 저는 소액투자자이기 때문에 향후 매매가가 오를 가능성이 큰 입지 좋은 구축보다 전세 상승분으로 다음 투자를 도모할 수 있는 입지 떨어지는 (준)신축을 선택할 수도 있습니다.

이 처럼 나의 종잣돈, 모을 수 있는 돈, 현재 상황 등을 고려하여 월부에서 배운 가치투자에 같이 적용한다면 조금 더 마음 편한 투자를 꾸준히 지속할 수 있을 것 같습니다. 

< 공급 많은 시장에서 투자기회 잡는 방법 >

실질적으로 투자를 진행하기 위해서 시세트레킹은 필수 중 필수입니다. 

이때 전세트레킹까지 함께 진행하면서 낮게 깔린 전세가가 나가는지까지 관찰하라고 배웠습니다. 

‘기회’는 말 그대로 기회이기 때문에 아무에게나 주어지지 않고 주어진 시간도  짧은 편 입니다. 

전세가 줄어들면서 낮게 깔린 전세가가 나가기 시작할 때! 바로 그때가 잠깐 열린 투자 기회이기 때문에 미리 앞마당을 만들고 관리하여 기회를 포착하겠습니다.