“집값이 이렇게 오르는데, 난 언제 집을 살 수 있을까?”
“대출 규제는 점점 강해지고… 집값이 떨어질까?”
“월급만으로 내가 살 집 하나 마련할 수 있을까?”
6.27 대출 규제 이후, 매일 부동산 전망이 쏟아지지만, 정작 내 상황에 대입시키기는 어렵습니다.
그 와중에 전세까지 오르면서 3040세대 직장인들의 고민이 점점 더 깊어지고 있는데요.
그래서 이번 글에서는 수많은 투자자의 멘토로 불리는,
35년 차 부동산 투자자 ‘아기곰’님과 함께 나눈 앞으로의 부동산 전망에 대한 이야기를 담아봤습니다.
IMF 시절부터 시장의 본질을 꿰뚫어 본 경험을 바탕으로,
지금의 불안한 부동산 시장을 어떻게 바라봐야 할지 현실적인 조언 확인해 보세요!
이 칼럼을 끝까지 읽으면 알게 되는 것들
- 6.27 대책 이후, 2025년 하반기 부동산 전망
- 무주택자라면 반드시 해야 할 행동
- 35년 차 투자자의 현실적인 3040 직장인 재테크 조언
6.27 대책, 거래량 72% 급감의 배경
6월과 비교했을 때 7월 서울 아파트 거래량은 27.5% 수준에 불과했습니다.
즉, 거래가 10건 중 7건 이상 사라진 셈입니다.
그 이유는 명확합니다. 바로 6.27 대책 때문입니다.
- 주택담보대출 최대 한도 6억 원 제한
- 대출자는 반드시 실거주 요건 충족
- 투자 목적 대출 금지
그동안 대출을 끼고 집을 매수하던 수요가 완전히 차단되면서
거래량이 급격히 줄어든 겁니다.
저가 vs 고가 지역 서울 아파트 거래량 변화
6월 대비 7월 아파트 거래량을 살펴봤을 때 재미있는 점은,
서울의 25개 자치구가 모두 같은 비율로 줄어든 건 아니라는 겁니다.
- 저가 지역: 거래 감소폭이 적음
- 고가 지역: 대출 규제 탓에 거래 감소폭이 큼
겉으로 보면 당연한 결과처럼 보입니다.
고가 지역은 집값이 높으니 대출 6억 원으로는 턱없이 부족하고,
반대로 저가 지역은 집값 자체가 낮으니 규제 영향을 덜 받았던 거죠.
하지만 예외가 있습니다.
바로 용산·송파·강남 같은 초고가 지역.
이 지역들은 거래 감소폭이 오히려 적었습니다.
현금 부자들이 대출 없이 거래하기 때문이기도 하고,
또 하나는 토지거래허가구역 때문입니다.
토지거래허가구역은 구청 허가가 나야 계약이 성립되기 때문에
6월에 이미 매수·매도 의사를 주고받았던 계약들이,
7월 구청 허가가 나면서 뒤늦게 통계에 잡힌 겁니다.
따라서, 전체적으로는 저가 지역이 거래가 유지되고, 고가 지역은 위축 됐지만,
초고가 지역만은 예외를 보인 겁니다.
거래량 감소 = 집값 하락? 큰 오해입니다
많은 분들이 오해하는 부분이 바로 이겁니다.
거래가 줄면 집값이 떨어진다고 생각합니다.
하지만 거래 감소에는 두 가지 경우가 있습니다.
- 사는 사람이 줄어서 거래가 줄면 → 집값 하락
- 파는 사람이 줄어서 거래가 줄면 → 집값 상승
현재 서울 고가 지역은 후자에 가깝습니다.
팔려는 사람이 버티고 있기 때문에 거래는 줄지만,
집값은 오르고 있는 건데요.
실제로 최근 5주간, 서울에서 집값이 가장 많이 오른 곳은
마포·성동·강동 같은 고가 지역이었습니다.
고가 지역이 버티는 진짜 이유
고가 지역 소유주들의 마음은 단순합니다.
“여기 팔면 다시 못 들어온다.”
고가 지역은 서울 내 13곳뿐인 한정된 지역입니다.
- 강남 3구, 용산, 목동 등은 대체 불가 지역
- 새 아파트 공급 자체가 극히 제한적
문재인 정부 시절에도 28차례 규제가 나왔지만,
끝까지 버틴 이들이 지금 웃고 있는 걸 모두가 봤습니다.
그 기억 때문에 지금도 쉽게 매물을 내놓지 않는 겁니다.
6.27 대책 이후, 2025 하반기 부동산 전망
6.27 대책은 수도권, 특히 서울을 겨냥한 규제였습니다. 그렇다면 효과는 어땠을까요?
최근 5주간 데이터를 보면,
- 서울 집값: +1.19% 상승
- 전국 평균: +0.15% 상승
- 지방 5대 광역시: –0.24% 하락
- 기타 지방: –0.05% 하락
즉, 서울은 규제에도 불구하고 여전히 상승, 지방은 규제와 무관하게 하락세를 보였다는데요. 6.27 대책은 단기 진정 효과는 있겠지만, 시장의 추세를 뒤집지는 못했습니다.
규제 효과는 길어야 6개월
역대 정부 사례를 보더라도, 규제 효과는 길어야 3~6개월뿐이었습니다.
- 노무현 정부: 강력한 규제에도 6개월 지나면 시장이 다시 반등
- 문재인 정부: “이번엔 다르다” 자신했지만, 결국 서울 집값은 폭등
즉, 규제 정책은 ‘시간을 버는 역할’만 할 뿐, 근본 해결책이 되지 못했습니다.
부동산 정책 실패의 공통 원인
그렇다면 왜 매번 실패했을까요? 이유는 단순합니다.
수요 억제책에만 의존
규제로 당장은 거래가 위축되지만, 시간이 지나면 다시 수요가 살아납니다.
공급 대책과 병행하지 못함
공급은 착공에서 입주까지 3년이 걸리는데, 이 기간 동안 정부가 손을 놓으면서 다시 가격이 튀어 올랐습니다.
결국, 수요 억제는 임시방편일 뿐이고, 공급 부족을 해결하지 않으면 집값은 다시 오른다는 것이 지난 부동산 정책에서 반복된 교훈입니다.
진짜 관건은 앞으로 2025년 이후 본격화될 공급 부족기에 어떻게 대응하느냐에 달려 있습니다.
2025년부터 시작되는 전세 공급 절벽
공급 부족으로 매매가 상승도 문제가 있지만, 앞으로 더 문제가 될 것은 전세 시장입니다.
전세 시장은 매매보다 훨씬 정직합니다.
- 수요 > 공급 → 전세가 상승
- 공급 > 수요 → 전세가 하락
문제는 앞으로 공급이 급격히 줄어든다는 점입니다.
아파트는 착공에서 입주까지 3년이 걸리는데,
2022년에 착공이 부족했기 때문에 2025년 이후 공급 절벽이 현실화됩니다.
이미 서울 전세가는 2년 넘게, 110주 연속 상승했습니다. 지금은 완만한 상승이지만,
공급 부족이 본격화되면 단순 상승이 아니라 급등(폭등) 가능성이 큽니다.
결국 직장인에게 당장의 매매 규제보다 더 큰 리스크는 전세입니다.
앞으로 3~4년간 이어질 공급 부족기에 어떻게 대비할지가, 무주택자의 가장 중요한 과제가 될 것입니다.
집값이 오르는 진짜 이유: 돈의 가치 하락
“집값이 오르는 건 투기꾼 때문”이라고 말하는 사람들도 있죠.
하지만 진짜 이유는 바로 통화량 증가, 즉 돈 가치 하락입니다.
우리나라 통화량은 10년에 2배씩 늘어납니다.
즉, 순자산도 10년에 2배는 늘려야 본전이라는 말입니다.
직장인에게 이 말은 냉정한 현실입니다.
“월급만 받아선 후퇴한다.”
월급만큼, 아니 그 이상으로 자산을 불려야 제자리입니다.
그럼 왜 정부는 돈을 계속 풀까요?
서민 경제를 살리기 위해서입니다. 서민들의 경제적 어려움이 심화되면, 정부는 돈을 풀어 서민 소비를 일시적으로 회복시킵니다. 하지만 그 돈은 결국 더 자금 여력이 있는 계층으로 흘러가고, 집값을 끌어올리게 됩니다.
“서민은 풀린 돈을 생활비에 쓰지만, 자산가 계층은 그 돈으로 투자와 집을 삽니다.
결국 돈은 위로 몰리고, 집값은 올라갑니다.”
결국 정부는 늘 딜레마에 빠집니다.
- 돈을 풀면 → 서민은 숨통 트이나, 집값 폭등
- 돈을 죄면 → 집값은 안정되지만, 서민 경제 피폐
“결국 배 아프거나 배 고프거나, 둘 중 하나를 선택해야 하는 구조”라는 거죠.
35년차 투자자의 직장인 재테크 현실 조언
많은 직장인들이 이렇게 묻습니다.
“집값이 오를까요, 떨어질까요?”
“어느 단지가 제일 오를까요?”
“지금 사도 될까요?”
그럼 이렇게 답합니다.
“투자는 단기간에 끝나는 게임이 아닙니다. 인생 전체를 설계하는 과정입니다.”
1. 왜 부동산인가? 직장인에게 맞는 투자법
투자의 답이 꼭 부동산일 필요는 없습니다. 주식도 좋고 다른 자산도 가능합니다.
하지만 제가 부동산을 강조하는 데는 이유가 있습니다.
- 집은 살 때 한 번, 팔 때 한 번만 시간을 씁니다.
- 나머지는 일주일에 한두 시간씩 공부해도 충분합니다.
그래서 현실적으로, 직장인에겐 부동산이 더 적합한 투자라고 말씀드리는 겁니다.
2. 10년에 자산을 두 배로 늘려야 본전이다
한국은 10년에 통화량이 두 배 늘어납니다.
즉, 순자산도 10년에 두 배는 불려야 제자리라는 뜻입니다.
“월급만 받고, 자산을 안 불린다?”
그건 사실상 후퇴입니다.
저 역시 IMF를 겪으면서 이 본질을 깨달았습니다.
나라가 무너지고 회사가 휘청이니, “회사만 믿고 사는 건 위험하다”는 걸 절실히 느꼈습니다.
직장인 재테크는 선택이 아닌 필수입니다.
3. 남의 답은 없다, 본인 상황에 맞는 전략만 있다
많은 사람들이 이렇게 묻습니다.
“투자 가치 있는 단지 100곳만 찍어주세요.”
하지만 그런 건 없습니다.
- 5억 원이 있으면 5억에 맞는 투자처,
- 20억 원이 있으면 20억에 맞는 투자처가 있는 법입니다.
20억이 필요한 곳을 5억 가진 사람이 안다고 무슨 소용입니까?
투자에 정답은 없습니다. 본인 상황에 맞는 전략을 꾸준히 공부하고, 연구해야해요.
4. 싸게 사서 비싸게 판다, 그런데 왜 다들 반대로 할까?
투자의 원리는 단순합니다.
“싸게 사서 비싸게 판다.”
그런데 사람들은 반대로 행동합니다.
- 집값이 오르면 불안해서 뛰어들고,
- 집값이 떨어지면 겁나서 도망갑니다.
“쌀 때는 사는 사람이 적고, 그래서 진짜 기회가 생깁니다.”
하지만 정작 그때는 대부분 외면합니다.
결국 투자는 자기 마음을 다스리는 싸움입니다.
5. 아집이 아니라 소신을 가지려면
투자에서 자기 확신은 필요합니다.
하지만 실력이 없는 확신은 아집,
실력이 뒷받침된 확신만이 소신이 됩니다.
“꾸준히 공부하고, 마음을 다스리십시오.
이 두 가지가 되면 평생 투자에서 손해 볼 일은 없습니다.”
월급만으로도 경제적 자유 가능합니다
35년 투자해보니, 월급만 받아도 충분히 경제적 자유를 이룰 수 있다는 걸 깨달았습니다.
단, 그 월급을 흘려보내지 않고, 꾸준히 모으고 불릴 수 있다면 말입니다.
살다 보면 발목 잡는 사람들 많습니다.
“안 돼, 해봤자 소용없어.”
이런 말은 여러분의 인생에 도움이 되지 않습니다.
“그래, 안 될 수도 있다. 하지만 나는 해낼 거다.”
이 믿음이야말로 월급쟁이 투자자들에게 필요한 첫 번째 투자 자산입니다.
부동산 투자 전문가 아기곰님과 함께한 부동산 투자 이야기, 유익하셨나요?
지금 당장 완벽한 답을 찾지 못해도 괜찮습니다.
꾸준히 배우고 준비하는 것이 결국 경제적 자유로 가는 가장 확실한 길이니까요.
오늘이 바로, 그 첫걸음을 내딛는 날이 되길 바랍니다 :)
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