[오르디] 독서후기 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

안녕하세요.

끝없는 성장을 향해

오르디입니다.

[책 소개]

제목/저자 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라/너나위

출판사 : 알에이치코리아

읽은 날짜 : 25년 8월

줄거리

1장 WHY 왜 투자를 해야하는 가

01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

02 월급은 절대 오르지 않는다

03 당신마저 관심 없는 당신의 노후

04 직장생활 0년 차, 당신의 현주소

통화량이 계속 증가하기 때문에 인플레이션으로 가만히 있는 화폐 가치가 계속해서 떨어지고 있다. 하지만 월급에는 인플레이션이 없다. 월급은 인플레이션을 따라갈 수 없기 때문에 인플레이션을 헷지할 수 있는 다른 대안이 필요하다.

부동산은 가격이 오르내림을 반복하고는 있지만, 결국 이 인플레이션 때문에 우상향하고 있다. 이는 단순히 투기꾼들이 외치는 말이 아닌 인플레이션에 의한 자연스러운 현상이다.

이런 상황속에서도 많은 사람들은 바쁘고 어렵다는 이유로 자본주의의 본질을 배우려 하지 않고, 계속 이렇게 살아간다면 결국 자본주의와 친해지지 않음에 대한 대가를 치러야 한다. 그것은 바로 자산이 줄어드는 것이다.

노동 즉, 월급에 의한 소득 외에 인플레이션을 넘어설 수 있는 자산을 쌓지 않는다면 결국엔 노후에 빈곤하게 되던지 노후에도 소득을 위해 계속해서 일해야 할 것이다.

2장 DIRECTION 당신과 동이 가야 할 방향

01 직장인의 투자 전략

02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

03 내가 부동산을 택한 이유

돈을 버는 방식은 내 시간을 직접 투여 하냐 하지 않냐로, 돈을 쓰는 방식은 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사냐 그렇지 않느냐로 나뉘어 진다. 대부분의 월급쟁이는 현재 내 시간을 직접 투여하는 방식으로 돈을 벌고 가격이 더 오를 수 없는 것에 돈을 쓰는데 결국엔 내 시간을 직접 투여하지 않으면서 돈을 벌고, 가격이 오를 수 있는 자산을 취득하는 것에 돈을 쓰는 방식으로 나아가 자산을 축적해야 한다.

투자에는 주식, 보험, 펀드, 부동산 등 다양한 분야가 있는데 그 중에서도 부동산은 전세 레버리지를 통해 내가 갖고 있는 돈보다 더 좋은 자산을 취득할 수 있다. 눈덩이의 크기가 크면 클수록 한 번만 굴려도 더 많은 눈이 달라붙어 더 큰 눈덩이가 되는 눈동이 효과 처럼 우리가 운용하는 자산의 크기가 클수록 기대수익 또한 크다.

3장 WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트

02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원 : 분당 21평 아파트

03 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

04 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트

4가지의 투자 사례를 통한 투자 기준과 주의해야할 것들에 대한 것

연식보다 우선적으로 고려해야 할 것은 입지(위치)이다. 입지 즉, 그 부동산이 갖고 있는 가치가 무엇인지를 먼저 파악한 후에 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 중요하다.

(위치->입지->가치)

부동산 가격은 정해져있는 것이 아니라 매도자의 상황에 따라 가격을 조정해볼 수 있다. 단, 계약서를 쓰기 전에 가격 조정을 반드시 끝내야 한다.

호재가 껴있는 단지를 사는 것보다는 잃지 않는 투자를 위해 저평가가 되어있는지를 먼저 판단하는 것이 중요하다.

앞마당의 가치를 판단하고 가격을 비교하여 저평가를 판단한 후에 투자를 결정. 비교할 수 있는 것이 많아야 저평가를 더 견고하게 판단할 수 있다.

가격을 협상하려면 매도자의 협상을 파악해야 하는데 직접 매도사유를 물어볼 수 있고, 등기부등본 열람을 통해서도 매도자의 상황을 대략적으로 파악할 수 있다. 이때 중요한 것은 나만 이득을 얻으려는 것이 아니라 내가 줄 수 있는 것도 같이 제시하는 것

이번에 만든 임장지에서 투자하지 못하더라도 계속 트래킹하다보면 투자 기회를 잡을 수 있다.

입주물량이 많다면 전세 리스크가 있을 수 있으나 그것이 투자여부를 결정하는 가장 우선적인 기준이 되지 않는다. 그 전에 입지 판단이 먼저 되어야 하고 리스크를 감당가능하다면 투자를 하는 것이다.

투자의사결정을 하는 과정에서 호재때문에 얼만큼 더 좋아져서 가격이 오를거야라는 것은 옳지 않다. 미래가치 실현여부는 내가 통제할 수 없는 부분이기 때문에 현재 기준으로 저평가 된 것을 매수하는 것에 더 초점을 맞춰야 한다.

투자자라면 협상을 시도해 보는 것이 중요하다. 하지만 이미 충분히 저평가 되어있다면 협상에 꽂혀 작은것을 취하려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 않아야 한다.

4장 CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식

01 돈이 없다는 당신을 위하 종잣돈 마련법

02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

종잣돈을 모으기 위해서는 지출을 불필요한 소비를 줄이고, 지출의 대상을 소비자산에서 생산자산에서 바꿔야 한다. 그리고 깔고 앉은 자산을 줄여야 한다. 이 때 주의할 점은 내가 충분히 더 좋은 투자자산으로 갈아탈 수 있다는 전제하에 이뤄져야 한다.

부동산 투자에는 월세 투자, 시세차익형 투자가 있고 짧은 기간 동안 사팔사팔하는 용돈벌이 투자와 오랜기간 보유하는 인생을 바꾸는 투자가 있다. 내 인생을 바꾸기 위해서는 오랜기간 보유하는 투자가 더 중요하다. 자산을 오래보하면 할 수록 자산의 규모가 더 커지며 잦은 부대비용까지도 줄일 수 있다.

전세 레버리지 투자를 함에 있어서 빠른 시간 내에 돈을 벌 것을 기대해서는 안된다. 10년을 보고 기다려야 한다. 돈이 부족하다고 해서 투자를 할 수 없는게 아니다. 시간이 오래 걸릴 뿐. 그 시간을 기다리면 목표를 이룰 수 있다.

똘똘한 한채는 높은 자산 가격 만큼 상승장에서의 상승폭이 크지만 그만큼 하락폭도 크다. 가격의 변동폭이 큰 리스크를 감수해야 한다.

시세차익형 전세레버리지 투자는 매도를 하지 않아도 2년마다 전세가격 상승에 의한 현금흐름이 발생한다. 이렇게 생긴 돈과 그동안 모은 돈을 합쳐 재투자를 할 수도 있고 생활비로 사용할 수도 있다. 다만, 2년마다 계속해서 전세가격이 올라갈 것이라는 생각으로 마이너스 통장이나 무리한 대출로 자산을 늘려 놓아서는 안된다. 역전세 같은 리스크도 존재하기 때문에 신중하게 판단해야 한다.

5장 HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

01 확실한 투자 기준 세우기

02 가격이 상승할 지역 선정하기

03 임장 전, 지역조사 하기

04 지역을 눈에 담는 현장조사

05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

아파트 투자 기준 : 저평가된 상태인가? 투자금이 적게 드는가? 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

아파트 시장 흐름

- 부동산 침체기 '08~'13 : 매매보다 전세수요가 강해지면서 매매가까지 전세가가 차올라 어쩔 수 없이 매매로 돌아서는 사람들이 생기면서 매매가 하락에 지지선이 생긴다.

- 부동산 침체기에서 반등시기 '12~'14 / 매매가는 하락 약보합 하지만 전세가는 꾸준히 오른다.

- 분양하는 건설사들이 서서히 생기고, 계속된 공급 부족으로 미분양 물건도 해소되면서 매매가가 서서히 올라간다.

- 신축 아파트 분양가들이 올라가면서 서서히 그 금액들이 시장에서 받아들이기 시작하며 기준도 키맞추기를 하기 위해 가격이 올라간다.

- 갭메우기를 하는 온기가 수도권 중심부에서 외곽까지 퍼지면서 부동산 가격 상승으로 사람들의 인식이 부동산 가격은 계속 오를거야 라는 심리가 거세지면서 가격 상승폭이 더 커진다.

- 분양한 단지들이 입주를 하면서 부족한 공급이 어느정도 채워지면 전세가 상승도 누그러지고 매매가도 임계점을 찍으면 다시 하락기에 도래한다.

임장 전 지역에 대한 직장, 교통, 학군, 환경, 가격을 조사하고 임장에서는 그 지역에 대해서 완전히 익히며 최종적으로 투자기준에 맞는 단지를 선정하여 동산을 방문한다.

6장 MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

02 한 번의 성공보다 중요한 것들

03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

04 갈등에 대처하는 자세

막연하게 집값은 너무 비싸! 라는 태도로 버텼는데 계속해서 집값이 상승한다면 내 태도와 인식을 바꿔야 한다. 비싼 집값이 잘못된게 아니라 비싸라고 생각하고 아무것도 안하는 내 태도가 잘못 된 것. 즉, 불가능한 일에 에너지를 낭비하기 보다 내가 할 수 있는 일에 집중해야 한다.

투자 하나로 내 인생을 바꿀 수는 없다. 오랜 시간이 필요하다. 오랜 기간을 지속하려면 조급함을 버려야 한다. 조급한 마음이 들면 시야가 좁아져 잘못된 선택을 하기 쉽다. 또한, 올바른 순서를 따르고 계속 반복해야 한다. 꾸준히 반복하면 성공확률을 키울 수 있다. 혼자서 꾸준히 하는 건 쉽지 않기 때문에 주변에 나와 같은 목표를 갖고 있는 사람을 두어야 한다. 서로의 성장을 응원하고 이끌어 주는 사람들과 함께 해야 한다. 이런 사람들과 함께 하기 위해서는 내가 먼저 이런 사람이 되어야 한다. 내가 가진 것들을 주변에 나눈다면 나는 좋은 영향을 미치는 사람이 되고 그런 사람들로 주위가 채워진다.

기억하고 싶은 문구

108p

입지는 어떻게 결정되는 걸까? 바로 위치에 의해 결정된다. 그 부동산이 어디에 있느냐에 따라 입지가 결정된다는 말이다. 위치에 의해 가치가 결정되는 건 부동산은 움직일 수 없기 때문이다.

130p

사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.

151p

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

152p

결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

220p

'조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.' 돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수밖에 없다. 하지만 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것은 결코 아니다. 누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산, 시간이 있으니까.

242p

명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

322p

내 힘으로 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌면 되지만, 내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다는 말이다.

느낀 점

이 책을 다시 읽으면 읽을 수록 그동안 내가 투자를 해왔던 과정에서 생긴 고민들이나 어려운 점들이 다 담겨있었구나 하는 생각이 든다. 확실히... 한번으로 모든 것을 다 익힐 수는 없는 것 같다.

의왕 내손동 투자 사례를 보면서 어떤 인프라를 이용할 수 있는지를 보는 것의 중요성을 다시 한번 배웠다. 그 전까지는 임장을 하면서 생활권을 나눴고 그 생활권에 속한게 아니라면 안된다는 생각이 있었던 것 같다.

평촌은 당연히 너무 좋은 인프라와 교통을 가졌기 때문에 거기에 속해 있으면 좋고, 속해 있지 않으면 안좋다라는 일차원적인 생각에 머물었었는데 꼭 그 안에 있는게 아니라도 사람들이 거기까지 가서 그 인프라를 누리고 있는지를 확인하는 것이 중요하다는 것을 놓치고 있었던 것 같다.

단순히 선호 생활권 구축, 비선호 생활권 신축 이런측면이 아니라, 연식이 좋네에서 그치는 것이 아니라 실제 사는 사람들의 생활반경을 더 고려해야겠다.

임장을 하면서 어디에 있는지 위치를 잘 보라는 말을 많이 들었었는데,, 결국엔 겉보기 좋은 모양새나 주변 환경에 국한되어 그 단지의 가치를 판단하고 있었다. 무엇보다 중요한 위치를 다시 한번 더 중요하게 생각하고 가장 먼저 고려해봐야 겠다.

광명을 임장하면서 분당에서 투자 단지를 찾고 투자를 진행한 사례에서는.. 내 앞마당과 임장지를 어떻게 비교해야하는지에 대해 배웠다. 늘 새로운 임장지에서 임장을 하다보면 그 지역 하나만을 바라보고 앞마당과 넓혀서 본 적이 없었던 것 같다. 그렇기 때문에 앞마당을 만드는 것과, 기존 앞마당을 관리하는 것, 투자 물건을 찾는 것은 다 별개의 일이라고 생각했던 것 같다.

광명도 충분히 저렴하지만 광명보다 더 가치가 높은 분당에 있는 단지가 더 저렴하니 저평가라고 생각하며 투자까지 이어간 흐름이 투자자에게 반드시 필요한 부분인 것 같다.

또한, 구미동이 분당에서 제일 선호도가 떨어지는 생활권 임에도 그 자체의 가치를 객관적으로 판단한 부분이 매우 인상깊었다.

나를 돌이켜보니 지역 내에서 후순위 생활권은 분명 가치가 있음에도 본래의 가치보다 더 낮게 판단하고 내 스스로 에고를 만들어 놓은 것들이 상당히 많았다.

순서에 매몰되지 않고 지역을 전체적으로 보면서 본래의 가치를 보는 연습을 더 많이 해야겠다.

분당 투자 사례에서 가급적이면 절대적인 가격 수준이 높지 않은 물건에 투자한다고 하셨다. 전세가율이 높다고 하더라도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서 장점이 없다고 하신 부분에서 수익금보다 수익률을 더 중요하게 보셨던 것 같다. 자산의 가격이 클 수록 매매가든 전세가든 안정성이 떨어져서 가급적 부동산의 절대 가격에 상한선을 두고 투자한다고 하셨는데 아직도 이렇게 생각하고 계신지 궁금한다. 저평가 여부와 관계 없이 절대가격 자체에 대해 말씀하신 부분이지만 최근 시장에서는 투자금이 많이 들어도 가장 좋은 것을 투자하는 경우가 많다고 느꼈기에 여쭤보고 싶은 부분이다.

수지 투자 사례에서는 기존 앞마당이었지만 투자금이 많이 들어 투자로 접근할 수 없었던 수지가 신분당선 개통 후 시장상황에 의해 매매가는 소폭상승했지만 전세가가 많이 올라가면서 투자금이 적게 들어 투자했던 사례에 대해 말씀해주셨다.

매매가가 소폭상승했어도 투자금이 더 적게 들어가기에 저평가임을 알고 투자로 이어간 결정에서 처음에 이 책을 읽었을 때는 이렇게 하면 되겠다고 했었는데,, 실제로 현장에 있으면서 맘처럼 쉽지 않음을 느꼈다.

울산 우정혁신LH단지가 처음에 봤을 때는 3.2/2.3로 9천이 들어가서 투자금이 많이 들어가 투자를 하지 못하였다 3.4/2.8로 투자금이 6천까지 줄었을 때, 기존에 내가 본 가격이 3.2였기에 선뜻 투자로 접근하기 어려웠다.

확실히 알고 있는 것과 행동으로 이어지는 부분에서의 괴리감이 있다는 생각도 하면서 하지만 본질적으로 내가 처음봤던 가격보다 올랐다고 하더라도 가치대비 가격이 싸고 투자금 범위 안에 들어온다면 투자를 고민해보는 것이 필요하다는 것을 다시 한번 배웠다.

투자 단지는 구축단지였으나 같은 입지에 있는 신축아파트보다 가격이 60%도 안되는 상황이라 저평가 되어있다고 판단하셨었는데 같은 입지에서 구축, 신축에 대한 가격 비교시 얼마정도가 적정한지에 대한 감이 하나도 없다.. 이런 단지들이 상당히 많은데 보통 신축이 먼저 가격을 치고 올라가면서 구축이 따라올라가니까 이런 것들을 잘 트래킹하면서 기회를 잡으면 좋을 것 같다는 생각과 어느 정도의 가격차이가 적정한지를 알고 있어야 한다는 생각이 들었다.

급지별로,, 한번 정리할 필요가 있어 보인다.

평촌 투자 사례에서는 협상에 대한 것을 한번 더 경험할 수 있었는데 상대방에 대해 많이 알고 있어야 내가 줄 수 있는 것이 무엇인지가 나오고 그 과정에서 협상을 통해 싸게 살 수 있다는 것을 확인했다.

이런 것들을 아무리 많이 알고 있어도 결국 투자는 오랜 시간 해야 하고 그 안에서 나의 일상과의 균형을 적절히 하면서 잘 유지해 나가는 것이 필요한 것 같다. 당연히 투자가 우선순위이긴 하지만 가장 중요한 가족을 놓치지 말고, 오래 할 수 있는 방향으로 적절히 시간을 사용하면서 해야겠다.

적용할 점

✔️ 수도권에서 비교평가 할 때 교통보다 위치를 우선적으로 보기. 위치>교통>환경

✔️ 같은 입지에 있는 신축 구축은 대략적으로 어느정도의 가격차이가 있는지 앞마당에서 정리하기

✔️ 가치가 비슷한 지역에 대해 전세가격 비교해보기

논의하고 싶은 점

130p

사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.

>> 협상에서 흔히 가장 많이 생각하는 부분이 가격 협상인 것 같습니다. 협상을 통해 투자금에 들어오지 않았던 물건을 투자했던 경우나 조건 협상을 통해 좋은 상황으로 투자를 했던 경험과 노하우가 있다면 같이 얘기 나눠보고 싶습니다.

322p

내 힘으로 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌면 되지만, 내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다는 말이다.

>> 투자에서 혹은 직장, 가정에서 아니면 생각에 대한 부분에서 내 힘으로 바꿀 수 없는 것보다 할 수 있는 영역에 집중해야 하지만 그렇지 못한 경우가 많습니다. 내가 할 수 없는 부분에 에너지를 쏟으며 스트레스 받았던 경험이나 내가 할 수 있는 것에 집중하였던 경험과 노하우가 있다면 같이 얘기나눠보고 싶습니다.