1장 황금 숫자 상한의 100%
투자의 기본은 인내다.
투자라는 건 내가 어떤 결과물을 만드는 것이 아니다.
투자는 항상 시장이 만들어주는 결과물을 받아들이는 것이다.
시장이 결과물을 안 만들어 주면은 만들어줄 때까지 기다려야 한다.
그래서 인내가 가장 중요하다. 좋은 결과물이 만들어질 때 때까지 믿음을 가지고 끈기 있게 기다리고 촐싹거리거나 안절부절하지 않고 확신을 가지고 기다려야만 한다.
4년 100% 정도의 목표는 확률도 높지만 투자를 여러분 거듭할수록 더욱 확실해진다.
그러니 첫 번째 투자 또는 두 번째 투자에서 4년에 100%의 수익률이 나오지 않는다고 해서 실패한 투자로 치부하지 않도록 하자.
2장 첫 번째 황금 로드맵 부동산 사이클링 기법
목표를 달성하기 전까지는 어떤 상황이 와도 투자된 자금을 꺼내서 다른 곳에 쓰지 않도록 해야 한다.
사이클링기법은 뭐냐 하면은 사이클에 따라서 투자를 하는 건데,
상승장, 하락장, 그리고 약세장에 따라서
그 쌓이는 사이클을 알고 어떻게 적용해야 되는지
->이게 근데 내 마음대로 예측이 되지도 않을뿐더러 시기를 맞춰서 하기는 좀 어려운 일일 것 같다.
부동산 사이클링 기법 실천하기
비과세를 이용하는 거야 하나는 4년의 투자금을 2배로 만드는 방식을 기본에 해야 되고 하나는 부동산의 사이클을 이용해야 한다는 것이다.
그래서 비과세를 받을 수 있으면은 일시적 1가구 2주택을 활용하고 최고의 혜택을 이용하지 않을 이유가 없다.
그리고 이 혜택은 언제든지 조정이 가능하기 때문에 있을 때 적극적으로 활용해야 한다.
그 로드맵을 말하면은 기본 전략은 4년마다 투자금의 2배를 버는 물건을 잡을 수 있다고 가정하는 것이다.
일본 물건을 매수하고 4년 후에 수익률을 100% 내고 매도한다.
그리고 1번 물건을 매수하고 2년이 지나가지고 2번 주택을 매수하고 4년 뒤에 매도, 또 2년이 지난 다음에 매수, 3번 주택은 4년 뒤에 100%를 내고 매도, 그리고 3번 주택을 매수하고 2년 뒤에 4번 주택을 매수하는 거.
그래서 수익 나는 것과 전세금 올려 받는 것과 매도하는 것 이런 걸 합해서
현금화를 하고 이거를 20억이라는 돈을 만드는 것이다.
이렇게 하면은 12년이 걸린다.
지나치게 목표에 집착하게 되면 더 중요한 것을 잃어버릴 수 있다.
목표대로 되지 않는다고 해도 우리가 이대로 부동산 공부를 계속하면서 꾸준히 노력만 한다면 경제적으로 여유롭게 사는 것에는 이변이 없다.
그러니 목표에 집착하기보다는 유연함을 갖는 게 더 좋다.
목표 금액에 약간 못 미칠 수도 있다. 그래도 우리가 여유로운 인생을 산다는 데 산다는 대세에는 큰 지장이 없다.
이렇게 심리적 완충지대를 늘 염두에 두어야 한다.
당분간 약세장이 진행될 것을 감안하면 수년 내에 투자 규모가 급변할 것이라고 보기는 어렵다.
다만 과거에 그랬다고 해서 미래에도 반드시 그러리라는 보장이 없으니 기회가 있는 지금 그 기회를 적극적으로 활용해 보겠다는 마음을 가져보자.
3장 두 번째 황금 로드맵 수익형 전세 레버리지 기법
부자가 된다는 목표에만 모든 신경이 쏠려 있는 사람들은 충분히 자산을 갖고 있음에도 그것을 팔고 있는 현금을 더 팍팍 긁어모으고 더 많은 대출을 일으켜서 상급 부동산으로 갈아타는 경우가 허다한데, 그렇게 되면 더 큰 부자가 된다는 목표를 달성할 수는 있다.
그런데 가지고 있는 현금을 다 쓰고 대출을 늘림으로써 현금은 더 부족해지고 더 쪼들리는 생활을 해야 하는 상황이 벌어지기 때문에 부자가 된 늙은 몸만 남는다.
그래서 똘똘한 한 채를 우리가 사게 되면은 절대 못 파니까 목표를 달성한 것 같지만은 삶이 여유롭지 않게 된다.
부동산을 매도한다는 것은 자신이 자신의 아이덴티티를 버리는 꼴이기 때문에 실행하기 매우 어렵고 자식 좋은 일만 시키고 인생을 마감한다고 봐야 된다.
이런 식으로라면은 부동산 부자가 되어도 여유로운 삶을 살기는 틀렸다고 봐야 돼서 리치 라이프를 위해서는 매달 실질적인 수입을 얻는 시스템 구축을 목표로 해야 한다.
그래야 인생을 살아가면서 하고 싶은 것을 할 수 있고, 위험을 피할 수 있고, 하기 싫은 일을 안 하고 살 수 있기 때문이다.
맞는 소리다. 무리해서 현금을 긁어모아서 무조건 좋은 자산을 갖는 것만이 투자라고 배우지 않았기 때문에 내가 감당 가는 만큼 할 수 있는 투자를 해 나가면은 목표를 이루는 데는 문제없을 것 같아 결국 전세 레버리지 기법을 통해 적당히 주택을 주택 수를 늘리며 현금 흐름을 만드는 방법이 마음 편하게 우수한 결과를 낼 수 있는 최선이다.
첫째, 주택 수를 늘리기 매우 매우 어렵게 된 상황으로 주택 수를 늘리는 방법은 입주권을 매수하는 방법밖에 없다.
투자성 있는 입주권을 매입해야 하고, 그리고 주거용 오피스텔을 매입하면 주택수에 포함되기 때문에 조심한다.
일단 다섯 채까지 늘리는 게 저자의 저자가 말해주는 거라서 오래 보유하는 것을 목표로 한다.
분양권을 매수하는 이유는 신축은 최대한 7년까지 매매가도 전세가도 올라주고, 사람들이 좋아하는 물건이기 때문에 보유하는 것으로 판단.
전세금이 하락하면 어떻게 해야 될까?
전세가가 떨어질 수도 있고, 왜곡 현상이 2년 이상 지속될 때도 있는데 이에 대비할 방법이 있을까?
전세가의 평균 상승률을 기준으로 그 이상의 전세금은 따로 보관하면 된다.
전세가 상승률이 평균 8%인데, 연 평균 상승률로 보자면 2년에 16%가 상승해서 8천만 원이 된다.
5억이었던 전세가가 6억이 돼서 1억이 오른 상황이어서 8천만 원에 대한 양도세 40% 는 3200만 원을 제외하고 나머지 4800만 원을 수익으로 사용하고 초과한 금액인 2천만 원은 역전세 대비 비용으로 따로 보관한다.
리치 라이프를 누리기 위해서 전세 상승분은 얼마나 되어야 하나?
대부분이 원하는 천만 원 정도를 목표로 하면은 매년 나와야 하는 전세금 상승분은 무려 2억 2억인데, 전세금 상승분 2억이 매년 나오도록 하려면은 얼마짜리 아파트를 가지고 있어야 되냐면은 47억 원의 아파트 전세 비율이 45%라고 하면은 52억 원짜리 아파트 소유하고 있어야 된다.
10억짜리 한 5개 정도 있으면은 리치 라이프를 살 수 있다는 거지,
수익형 전세 레버리지 기법 실천하기는 스텝 원 자금의 절반은 내 집 마련하고 나머지로 투자용 자산을 매입하는 거다.
약세장이 시작되는 시점이 내 집 마련하기 좋은 시점이고, 욕심을 부리고 내 집 마련하지 않는다.
좋은 집에 살기만 한다고 인생의 수많은 문제가 해결할 수 있지 않다.
우리 인생에서 돈은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 더 많이 필요하다.
우리 손에 당장 20억이 있다고 해도 아직 완벽한 자유로움을 누릴 상황이 아니고 아직 갈 길이 멀다.
그래서 자금 절반을 나눠서 내 집 마련에 사용하고 나머지 절반은 투자형 자산을 매입하는 거다.
이때에는 기존에 이제는 부동산 사이클링 기법으로 20억 만들 때까지는 텀을 1년을 두고 될 수 있으면 비과세를 받는 거를 목적으로 했는데, 이제 이때부터는 계속 보유할 생각이기 때문에 기간은 두지 않는다.
그래서 오히려 이런 때는 1년이란 시간을 기다리면 고가 아파트의 경우 억대의 상승도 가능하기 때문에 그만큼 기회 비용을 지불하는 셈이 돼서 과감하게 연속으로 매수하는 편이 나은 것이다.
스텝 2 4년을 보낸 후에 입주권을 매입하는 거다.
그리고 3번 부동산을 매수한다. 왜 4년을 보내야 되지?
전세가 상승분만큼 돈이 나온다고 생각하는구나.
그러면 기다리지 않고 입주권을 매입해도 괜찮지 않은가 굳이 시간을 정해놓고 이렇게 기다릴 필요는 없는 것 같아 합쳐서 전세 상승분과 저축을 합쳐 가지고 좋은 입주권을 매수하려고 하려는 생각인데, 시장은 내 마음대로 되지 않기 때문에 내가 하려는 투자를 때에 맞춰서 하는 게 더 중요하다는 생각이다.
그리고 3번, 두 번째는 이제는 투자를 하고 세 번째는 입주권을 매수하는 건데, 입주권을 이제는 매수를 해도 어떤 형태로든지 중가가 적용될 거기 때문에 그것을 피해서 입주권을 매입하는 전략이다.
입주권은 관리처분 인가 이후에 철거까지 마친 입주권을 얘기한다.
입주권을 매수하는 이유는 매우 중요한 이유 두 가지가 있다.
하나는 결국 새 아파트를 매입하는 방법이라서 장기로 보유할 것이기 때문에 가치가 높아지는 부동산을 소유하는 개념, 부동산 수요가 넘치는 핵심 지역의 물건인가.
그리고 7년 이하의 새 아파트인가 두 가지에 집중.
두 번째 이유는 투자금 회수율. 입주권의 경우에는 의외로 회수율이 높 높다.
스텝 3 4년 후에 새 아파트를 소유하면서 동시에 입주권을 매입한다.
3번 입주권을 매입한 지 4년이 지나고 나서 4년 후에는 입주를 하게 된다고 봐야 하는데, 입주권 매입할 때는 토지의 매입으로 봐서 취득세율 4.6%로 세율을 적용받고, 그리고 입주할 때에는 신규로 취득하게 되는 건물분에 대한 취득세를 내게 되는 거다.
2.96%. 그래서 취득세 부담이 크지 않은 편이다.
그래서 또 나오는 돈으로 4번 주택, 5번 주택 입주권을 계속 매입 한다.
수익형 전세 레버리지 기법이 막강한 이유.
넷째, 늘 적정량의 현금 부여로 위험 대비에 능하다.
지갑에 현금이 두둑이 있으면은 일단 자신이 부자라고 느끼게 되고, 그 현금을 보면서 무의식적으로 여유를 느끼게 된다.
무의식적으로 부자처럼 행동하게 된다. 그렇게 부자처럼 행동하면 돈이 돈을 불러들이는 일이 계속 발생한다는 뜻이다.
현금을 가지고 있으면 마음의 큰 여유를 가질 수 있다는 것만은 확실한 사실이다.
찰리 멍거는 남들이 저에게 그렇게 돈을 많이 벌어서 뭐 하려고 합니까라고 물어본다.
그런데 저는 매일 아침 일어나면서 너무 행복하다.
오늘 나에게 어떤 일이 벌어져도 나 해결할 수 있고, 나는 오늘 어떤 일이 갑자기 하고 싶어도 모든 것을 할 수 있으며, 오늘 갑자기 어떤 일이 하기 싫으면 하지 않아도 된다는 그런 마음이 들 때 너무 행복합니다.
그게 내가 돈을 버는 이유입니다라고 했다.
돈은 써야만 행복한 게 아니다. 언제라도 쓸 수 있다는 마음의 여유를 가진다는 자체만으로도 엄청난 행복감이 찾아온다.
현금의 중요성 내가 오랜 세월 투자자의 길을 걸어오면서 수많은 성공과 절망을 겪으며 깨달은 바이다.
결국 진짜 성공과 실패를 가르는 요인은 현금이었다는 사실 말이다.
그러니 언제나 무리하지 않은 투자를 해야 한다. 위기를 관리하지 못해서 결국 부자가 되지 못하고 다시 평범한 서민으로 돌아가게 된다.
적당한 현금을 가지고 있다면 위기도 피할 수 있고 기회도 어느 정도 활용할 수 있기 때문에 늘 일정 수준의 현금 흐름을 유지하는 것이 중요하다.
언제나 욕심을 다스리고 나에게 적합한 투자의 수준이 어느 정도인지 파악하는 절대된 투자를 해야 한다.
사장 성공률 90% 돈 되는 부동산 구르기 대중들의 관심을 끌기에는 매우 힘든 지역이었으나 그런 상황이 반영되었기 때문에 프리미엄이 높지 않고 전체적인 투자금이 매우 적었다.
홍제 구역 입주권 사례를 얘기한 건데 이런 지역에 주목해야겠다.
→ 입지는 좋으나 인식이 안 좋은 곳, 지금의 구성남 같은 곳이 될 수 있겠다.
마포 프레스티지자이 염리 3구역 규제는 당시 가장 쉽게 돈을 벌 수 있었던 분양권과 재건축, 그리고 아파트에 집중되었다.
17년도에 8.2 대책이 나오면서 본격적인 규제가 시작되었고, 서울이 대부분이 투기 지역으로 묶였다.
관리처분 인가 이후에 매입을 하고 입주 때까지 가져가는 전략이었기 때문에 규제가 강화됐다고 해도 영향을 주는 건 이주비가 줄었다는 것 외에는 거의 없는 상황이었다.
가장 규제가 덜한 대상이 재개발이었는데, 재개발이 이렇게 규제를 덜 받은 이유는 크게 두 가지다.
하나는 투자금이 많이 들어가고 다른 하나는 대중의 관심이 없기 때문에 재개발은 아파트가 없던 자리고 구역 자체도 아예 보이지 않는다.
염리3구역이라면은 어디까지가 3구역인지 보통 사람들은 알지 못한다.
염리 3구역이 보통 사람들은 알지 못해서 미래의 모습을 상상하기가 더더욱 쉽지가 않고, 언젠가 대중들이 이걸 다 알게 되면 수익률이 매우 떨어질 것이다.
장기적인 트렌드라면 반드시 과감하게 그 흐름을 타야 한다는 것이다.
댓글
