서울 투자를 마음먹을 수 있었던 이유 [눈빛꿈]

안녕하세요

인생을 바꾸는 투자자 눈빛꿈입니다 *_*

전 고점 이후 하염없이 떨어지는 하락시장에

절대가는 싸졌는데 여전히 비싼것만 같고

서울에 내집마련은 커녕 

투자는 불가능하다는 생각 하신 적 있으셨나요?

저도 같은 고민을 가지고 있었습니다.

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지나고 나니 알게되었던 23년 초의 서울아파트 가격은 

21년 하반기 전고점 이후 한차례 바닥을 찍었던 때 였습니다.

사람들은 더 떨어지길 기대했지만,  

역시나 선호단지는 서서히 반등하는 모습을 보였습니다.

“ 다시 금방 폭등 하는거 아니야? “

조급하고 불안했습니다.

그 불안감을 잠재웠던

방법과 마음가짐을 알려드리겠습니다.

#과거에 기회를 잡지 못하였던 경험

월부에 오기 전 

2017년 이제 돌이 갓 넘은 첫째를 데리고

필사적으로 내 집하나 가져보겠다며 주말마다 예산에 맞는 집을 보러다녔습니다.

“ 그래도 집은 지금보다 싸게 사는거라고 했어.

기다려봐~ 조금있으면 더 떨어질거야. 한 2천만원만 더 떨어지면 사자! “

기대와 다르게 떨어지기는 커녕 

서서히 올라가는 시장을 바라보게 되었고

결국, 또 한번의 전세를 선택한 끝에 정확히 1년 후 폭등장을 맞이했습니다.

월부에 들어와 앞마당을 만드는 과정에서

예전에 매수를 고민했던 단지들을 만나게 되었습니다.

‘ 살 수도 있었던 아파트 였는데…왜 그 때 사지 못했을까? ‘

단지에 들어가는 순간 

오래전 기억이라도 생생했던 저의 괴로움과 마주했습니다.

#서울기초반 첫 수강

전 저점에서 반등을 시작했던 무렵,

23년 6월 처음으로 서울기초반이 열렸습니다.

1호기 물건을 찾겠다며 동료들과 지방을 돌아다니며,

전보다 싸진 서울에는 관심을 두어야 할것 같아 강의신청을 하였습니다.

아는 지역이라고는 살고있는 지역뿐이었기에

막막했지만 강의를 들으며 전체적인 서울의 감을 잡을 수 있었습니다.

' 아! 도봉구는 이쯤있구나..

어라? 그냥 서울이면 되는건줄 알았는데….

경기도에도 투자로 더 좋은단지가 있을 수 있네?

투자하려면은 기회가 먼저오는 4,5급지를 알아놔야하나 보다..'

라고 생각했습니다.

서울투자는 남의 일이라며,

나라는 사람은 그저 지방투자나 하면 된다고 생각했습니다.

#3개월 뒤 재수강

투자는 아직도 잘 모르겠으나…

싸진 가격에 갈아타기 정도는 해볼수도 있지 않을까? 라며 재수강을 신청하였습니다.

더 좋은 아파트를 사기위해서는 

지역과 아파트를 많이 아는것이 필요하기에

강의를 들으며 서울 앞마당을 만들고

오래 함께할 운영진 원팀 동료들을 만났습니다.

전 과는 또 다른 내용의 강의가 준비되어 있었습니다.

전에는 4,5급지 투자에만 주로 집중되어 있었다면,

더 좋은 1-3급지의 내용이 늘어났고,

같은 투자금이라면 더벌 수 있는 단지 찾는 법을 알려주셨습니다.

예전에는 ‘나는 돈도 없는데…서울투자는 남의 일 같아..’ 라고 생각했다면

멘토님들이 강의에서 과거 투자 사례를 복기해주시고 앞으로의 로드맵을 통해,

‘여러분 할 수 있는 시장이 반드시 옵니다.

 저도 했으니. 여러분도 할 수 반드시 할 수 있어요. ‘ 라고 해주시는 말씀을 통해

이제는 나도 서울 투자할 수 있는 사람 이라는 생각에 변화가 생겼습니다..

제가 2년동안 월부에서 들었던 수많은 강의 중

내용이 전부 똑같은 강의는 단 한번도 없었습니다.

매번 바뀌는 시장상황을 주 단위, 월 단위로 반영하시고

돈과 시간을 들여 배우신 멘토님의 경험과 실력을

모두 레버리지 할 수 있게 도와주셨습니다.

# 이후의 나에게 벌어진 일…

지방투자로 씨앗들을 심었습니다.

가치 있는 아파트를 싼 구간에 매수하였기에,

가격이 가치를 찾아와줄 것이라 믿습니다.

눈을 돌려 다시 서울을 보니 하락장이 시작된지 3년차..

사람들은 더 떨어질까봐 매수를 머뭇거리며 전세로 돌아섭니다.

설상가상으로

인건비 자재비 상승으로 건축비가 오르며 버티지 못하는 건설사가 나오기 시작합니다.

매수 심리가 죽은만큼 건설사들도 집짓기를 두려워 합니다.

공급이 줄어든것은 전세에도 영향을 주어,

물량이 없는 현장에서는 전세구하기가 쉽지 않습니다. 

사려는 사람이 적어 매매가가 떨어지고,

전세가는 오르거나 주춤하여..

투자하기 좋은 때가 올 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

과거 제가 서울의 집을 매수하지 못했던 것은

정확한 목표가 없었고

서울 부동산에 대한 지식이 없었고

아는 아파트들이 부족했으며

가격에 대한 확신이 없었습니다.

그러나 이제는 

서울 투자에 대한 목표가 명확하기에

투자금을 모으고( 종잣돈 + 지방투자수익금)

서울의 아는 지역을 임장보고서와 지역임장을 통해 하나하나 넓혀가고 있습니다.

이제는 불안하고 조급하지 않게 되었습니다.

앞서있는 멘토님과 튜터님들이 성과를 내셨던 방법을 

그대로 배우고 그대로 행동하고 있습니다.

그러다보면 언젠가 저도 서울의 좋은 자산을 가지게 될 날이 반드시 올거라 생각합니다.

다음은

제가 그려보는 투자 로드맵을 보여드리겠습니다.

서울 3급지 영등포구에 위치한 한 아파트 입니다.

너나위님이 유튜브에서

고점대비 25%~30%가 빠진거면

가격자체가 충분히 싸다. 고 하셨습니다.

이 단지의 매매 최고가는 8.9억이며

고점대비 -14.9% 빠진상태고 조금 덜 떨어졌네요.

충분히 싸다고 보기엔 어려운 것 같습니다.

최근 실거래와 호가를 봅니다.

최근 거래는 7.4 / 4.35 로 거래되네요.

네이버 호가를 보면 올수리 된 물건이 7.9억에 나옵니다.

싼 물건을 찾고 기다려야 겠죠.

그리고...대망의 전세는 매물 자체가 없습니다.

23년 12월엔 4.9억 까지 거래가 되었고,

22년 7월에 전세 최고가는 5.3억이었습니다.

앞으로 서울에 공급이 없다고 하는데,

4.9억에도 거래된 만큼

보수적으로 전세를 5억에 뺀다고 가정해봅시다.

더 떨어질까봐 무서워 사지 못하는 사람들이 늘어나 매매가는

싼 수준으로 내려온다고 해보겠습니다.

고점대비 -25% 는 6억 6천만원 입니다.

매매 6억 6천만원 / 전세 5억

투자금 1억 6천으로 영등포구 24평(계단식 방3개 / 화장실 1개) 에 투자할 수 있게 됩니다.

제가 지방에 투자한 물건들은

충분히 선호도 있는 단지를 가치대비 싼 가격에 샀기 때문에

아무리 못해도 투자금 정도는 벌 수 있는 단지를 샀다고 생각합니다.

지방 물건 2채를 매도한다고 했을때

5천만원을 들였으면 5천만원은 가지고 나올 수 있습니다.

두 채면 2억이라는 돈이 생기고, 여기에 종잣돈은 추가 투자금이 됩니다.

(20%가 빠진가격인 7억 1천만원 정도 샀다고 해도 투자가 가능합니다.)

과연...여러분이 살 수 있는 아파트가 이거 하나뿐일까요?

혹시 이 아파트가 원하는 가격만큼 떨어지지 않는다 해도

다른곳에도 기회가 많지 않을까요? ^^

저 또한 투자하기 좋은 때라는…그 때에 가서

사면 되지 않을까? 라는 생각을 했던적이 있습니다.

아시다시피 그 좋은 기회라는 것은 시장을 바라보고 있는

준비된 사람에게만 옵니다.

서울투자기초반을 통해

서울 투자를 현실로 만들어 가는 준비를 함께 해나갔으면 좋겠습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

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