[새콤승자]지방 광역시 매수 후기_나는 왜 5번째 자산을 매수했는가? 투자 진행 과정

안녕하세요.

새콤승자입니다.

#다주택자규제 #똘똘한 한채 #양극화

“이 상황에서 5번째 자산을 더 산다고?”

많은 분들이 의아해 할 상황입니다.

제 주변을 돌아봐도 이렇게 진행하는 동료는 없다는 것도 잘 알고 있습니다.

다주택으로 챗수를 늘리기로 결정한 이유입니다.

1. 투자 배경 – 규제 속 기회

저는 0호기 2채로 월부를 시작했습니다.

역전세 상황도 버텼고,

3·4번째 자산은 취득세 8%와 12%를 내면서 매수했죠.

그러다 작년 말,

공시지가 2억 미만 주택에 대한 취득세 중과가 풀리는 변화가 있었습니다.

이건 분명 새로운 기회였습니다.

특히 제가 매수한 단지는 5층 이하 매물만 공시지가 2억 미만이었습니다.

규제 해제 이후로는 4층, 5층 매물이 나온적이 없었고,

마침 7월, 대구와 부산에서 공시지가 2억 미만 중 ‘가치 있는 단지’를 찾고 있었기 때문에,

이 매물을 발 빠르게 확인하고 협상할 수 있었습니다.

2. 고민 – 작은 수익 vs 더 큰 자산

공시지가 2억 미만 단지는 보통 저가치일 가능성이 큽니다.

그래서 제 선택지는 두 가지였습니다.

1) 3천만원 이하 소액 투자 – 2~3천만 원 넣고 소소하게 수익 얻기

2) 1억 내외 투자 – 대출을 일부 활용해 가치 있는 단지 확보하기

월부학교를 시작하는 7월에 두 가지 선택지에 대한 방향성을 오렌지하늘 튜터님께 많이 여쭤보았습니다.

튜터님께서는 소액 투자에 대해서 “굳이 지금 무리해서 매수할 필요 없다”는 조언을 주셨습니다.

그리고, 매물문의까지 한건 아니었기 때문에, 물건을 보러 가는건 좋지만 물건을 잘 뽑아오라고 말씀해주셨습니다.

3. 선택과 집중 – 대구와 부산

결국 저는 1억 내외의 투자금으로 대구·부산의 공시지가 2억 미만 단지에 집중했습니다.

여름휴가를 활용해 대구와 부산을 집중적으로 현장을 확인했는데요.

현장 임장을 통해 매물별 시세와 전세가를 확인했고,

상대적으로 투자금 대비 가치가 있는 단지를 찾았습니다.

부산 A단지: 매매 3.45억, 전세 2.3억

대구 B단지: 매매 3.5억, 전세 2.4억

부산 C단지: 매매 3.1억, 전세 2.15억

여러 매물을 검토한 끝에, 대구의 B단지를 3.3억으로 매수할 수 있었습니다.

해당 매물은 4층이었고 세입자가 까다로운 상황이었기에,

투자자가 아니면 쉽게 매수하기 어려운 물건이기도 했습니다.

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4. 실행 – 쉽지 않은 현실

4-1. 매물코칭

매물문의 과정이 순탄하지는 않았던 것 같습니다.

우선, 오렌지하늘 튜터님께서는 이미 자산이 4채로 다주택이고, 0호기를 매도를 생각하는데, 팔아야 하는 자산을 한채를 더 매수하는 것이 리스크를 키우고 매도를 어렵게 하는 방법이라고 말씀주셨습니다.

그리고 저는 기존 자산을 매도할 경우, 나오는 투자금이 꽤 되다보니,

내년과 내후년에 시장상황이 어떻게 될지 모르기 때문에

작년에 매수를 했는데 올해 또 매수를 하는 것에서 걱정이 되셨던 것 같습니다.

사실, 튜터님께서 매수를 하지 않는 방향으로 피드백을 주셨기 때문에..

저도 매수를 하지 않아야 겠다고 생각을 했는데요.

매수를 하지 않는 쪽으로 유리공인 달콤승자와 좀 더 이야기를 나눴습니다.

새콤 : 이번에 검토하고 있는 자산이 ~~한 이유로 안하는게 나을거 같아.

        그리고 정부 정책이 규제를 하는 방향이고 재산세 관점에서도 무리해서 매수를 하는 것 보다는

        천천히 매수하는게 나을거 같아.

달콤 : 그런데, 이번 자산 매수를 고민할 때 이미 검토 했던 부분이고 수익이 나는게 확실하다면

        그럼에도 불구하고 매수를 하는게 맞지 않을까?

새콤 : (버퍼링)

달콤 : 수익이 나는게 확실하다면,

        우리가 가진 0호기 조건에서는 사는게 맞지 않은가 싶은데,

        다시한번 튜터님께 말씀드려보는게 어때?

반임장 때 튜터님께 제 자산상황과 손실 매도의 계획에 대해서 말씀드렸고..

매수를 하지 않는 쪽으로 말씀주셨던 튜터님께서도 한번 매물코칭을 넣어보는 걸로 안내를 받았습니다.

[새콤승자] 한가해보이 멘토님께 받은 매물코칭 후기_투자의 방향성과 로드맵

https://cafe.naver.com/wecando7/11592781

4-2. 가격 협상과정

가격 협상의 과정은 해당 매물이 3.4억으로 물건을 봤던 상황이고

3.35억까지는 협의가 되어 있던 중이었습니다.

오렌지하늘 튜터님과의 매물문의 과정에서

매수를 안하는 쪽으로 부동산 사장님께 연락을 이미 드렸던 상황이었고,

이후에 3.5억으로 매도인은 가격을 올렸습니다.

매도인은 잔금을 치를 준비를 하고 계셨고 잔금을 치를 수 있음을 검토가 되었는데요.

한가해보이 멘토님과 매물코칭을 하기 전에

다시한번 부동산 사장님께 3.3억이면 매수의사가 있음을 다시한번 전달해두었습니다.

그리고, 한가해보이 멘토님과 매물코칭이 끝나고서,

3.3억으로 매도인과 협의가 되었다는 소식을 전달받았습니다.

오렌지하늘 튜터님게는 3.3억으로 가격 네고가 되어서 매수를 하는 쪽으로 말씀을 드렸습니다.

그리고서,

처음에는 세입자 승계 조건으로 계약하려 했습니다.

하지만 세입자가 임대인 변경을 강하게 거부했습니다.

그래서 조건을 더 낮추는 대신,

그대로 3.3억에 진행하며 세입자를 새로 맞추는 방향으로 바꿨습니다.

현재는 신규 세입자를 구하고, 은행 대출까지 동시에 준비 중입니다.

5. 앞으로의 숙제와 매수 과정을 통해서 배운 점.

5-1. 등기까지 남은 과정

이번 주 중으로 전세 세입자를 구해보고,

이번 주에 세입자를 구하지 못하면,

다음주 부터는 마침 9월 첫주차이기 때문에 은행에 주담대를 신청하려고 합니다.

(은행에서는 대출 신청을 매달 초에 승인이 잘 난다고 합니다.)

해야 할 일.

- 신규 세입자 확보 (현금 세입자 또는 조건 맞는 임차인)

- 잔금 시점에 맞는 대출 실행

- 향후 시장 상황에 맞춘 매도 전략 마련

5-2. 배운 점

이번 매물의 매수와 향후 매도과정에서 앞으로 어떤 일이 생길지 모르겠습니다.

하지만, 앞으로의 자산 형성을 위해서 계속 나아가기 위해서 노력하려고 합니다.

규제 완화는 기회일 수 있지만, 가치 없는 자산까지 기회는 아니다.

투자에 있어서, 최종 선택은 내가 감당하고 대응하는 리스크와 확신에서 나온다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

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드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

🎉🎉 투자를 축하드립니다!

✨투자 후기는 이렇게 쓰면 더 많은 분들이 읽고 도움 받을 수 있어요!

1. 제목에 OO시 OO구 + 아파트 투자 후기 2가지를 포함하면 좋아요.

• 예) 서울시 관악구에 드디어 등기쳤습니다! 월부 입성 1년만에 아파트 투자 후기

2. 본문에 2가지를 포함하면 더 많은 분들이 후기를 읽을 수 있어요.

첫째, ‘아파트 투자 후기’ 라는 말을 자연스럽게 1회 이상 넣어주면 좋아요.

둘째, 내가 월부에서 수강한 강의와 도움 받은 부분을 구체적으로 이야기하면 좋아요.

그럼 이제 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 어서 들려주세요.☺️