가치와 선호도에 관해 생각해 보면 좋은 것들 [하루쌓기]

안녕하세요

하루쌓기입니다.

실전반 일정이 어느새

결론파트에 다다르고 있습니다.

결론파트에서 더 가치있는

물건을 뽑아내기 위해서는

단지와 물건의 선호도를 알아야 합니다.

이에, 수요와 선호도에 관한 글을 써보려고 합니다.

그간 공부를 하며 생각해 왔던 것들을

다시 한번 글로 출력하며 정리하고,

부족하지만 혼자 안고 있던 저의 생각을

동료들에게 공유하며 조금이라도

영감을 줄 수 있는 기쁨을 느끼기 위해

용기 내서 작성해 보도록 하겠습니다.

수요≒가치≒선호도

수요와 가치, 선호도는 모두 유의어라고 생각합니다.

수요가 많은 것이 더 가치 있고,

더 가치 있는 것을 사람들이 더 선호합니다.

가치를 판단하기 위해

가장 먼저 하는 것이 입지평가입니다.

인구의 규모와, 대기업 수, 평균연봉, 종사자 수,

주요 직장과의 거리, 사람들의 교통수단,

그리고 주변 환경의 쾌적도, 편의성 수준 등.

그런데 저는 이렇게 눈에 보이는 입지에 더하여

눈에 보이지는 않지만 선호도에 분명히 영향을 미치는

요인을 이야기해 보려고 합니다.

바로 사람의 마음입니다.

사람의 마음은 분명히 선호도에 영향을 미칩니다.

가치에 영향을 미칩니다. 그리고 수요에 영향을 미칩니다.

제가 과거 좋아했던 예능으로 예를 들어 보겠습니다.

모든 사람은 고귀하고 평등하며

존재만으로 분명 소중한 가치가 있습니다.

하지만 자본주의에서는

결과물에 대해 평등의 논리가 적용되지 않습니다.

사람들은 가치 있는 사물이나 사람을 좋아하며

그러한 사물을 소유, 또는 사용하거나,

그러한 사람들이 제공하는 서비스를 이용하며,

그에 대한 반대 급부로 돈이라는 것을 지불합니다.

가치 있는 물건을 구입하기 위해서는

보다 많은 돈을 지불해야 합니다.

가치 있는 사람으로부터 서비스를 제공받기 위해서는

보다 많은 돈을 지불해야 합니다.

이것이 자본주의의 룰이고 약속입니다.

예능인은 사람들에게 재미와 웃음이라는 가치를 제공하고

제공한 서비스에 상응하여 출연료를 지급받을 것입니다.

예능인의 가치가 높으면 높을수록 출연료와 광고료도 비례하여 증가할 것입니다.

예능인의 가치를 평가하는 항목에

웃긴 외모, 입담, 순발력, 진행능력, 창의력, 배려심 등이 있다고 가정해 봅시다.

그리고 A예능인과 B예능인이 있다고 해 봅시다.

A예능인은 배려심이 많고 성실하며, 프로그램에 헌신하고

자신보다는 타인을 더 빛내 줄 수 있는 진행능력이 있습니다.

그리고 준수한 입담과 개성 있는 외모를 지녔습니다.

B예능인은 누구보다 재치있고 입담이 최상급입니다.

말 한마디 한마디에 모두를 즐겁게 하는 재주가 있고

그러한 능력을 많은 사람들이 좋아합니다.

그런데 성실함이나 배려심이 A예능인 만큼은 못합니다.

A예능인과 B예능인 중 어느 예능인을 더 가치있다고 할 수 있을까요?

개인의 선호는 사람마다 다르기 때문에

어떤 사람은 A가 좋다.

어떤 사람은 B가 좋다. 라고 할 것입니다.

그런데 우리는 자본주의에서의 가치의 크기는

한 개인의 선호도에 따라서 결정되는 것이 아닌

다수의 선호에 따라서 결정됨을 알아야 합니다.

그렇다면

A를 좋아하는 사람이 많을까요?

B를 좋아하는 사람이 많을까요?

이를 알 수 있는 방법에는 무엇이 있을까요?

두 사람들의 인식에 관한

주변 사람들의 이야기를 들어보고

관련 기사의 댓글을 찾아보며

사람들이 A, B를 어떻게 평가하는지

유심히 지켜보는 것이 방법이 될 것입니다.

그렇다면 내가 내린 결론이 맞는지

알아보는 방법에는 무엇이 있을까요?

A와 B가 현재 출연하고 있는 프로그램

그리고 과거 그들이 쌓은 업적

그리고 그들이 현재 받는 출연료가

그들의 가치를 가늠하는 척도가 될 것입니다.

만약 여러 결론을 통해

A예능인의 가치가 B예능인의 가치보다

더 낫다는 결론을 냈다면 해봅시다.

그런데 우리는 과연

A예능인의 예능인으로써 역랑이

B예능인 보다 뛰어나다고 얘기할 수 있을까요?

그렇다고 얘기할 수도 있고

그렇지 않다고 얘기할 수도 있습니다.

왜냐하면 각각이 가진 장점이 다르기 때문에

그것을 계량화하고, 수치화 해서

누구의 역량이 뛰어납니다.

라고 이야기하기 어렵기 때문입니다.

(마치 아파트의 연식이 다르고 구조가 다르고 평형이 다른 것처럼)

그런데 왜 A예능인의 가치가

더 높다고 이야기할 수 있을까요?

많은 사람들이 A예능인을 

더 좋아하기 때문입니다.

그리고 그것의 반대급부로써

A예능인과 출연료과 광고료가

더 높기 때문입니다.

그렇다면 왜 사람들은

A예능인을 더 좋아할까요?

A예능인은 스스로 웃기는 능력은

B예능인만큼 뛰어나다고 할 수 없지만

배려심이 많고 센스가 있어서

함께 하는 동료를 빛내 주는 재주가 있습니다.

그리고 업계에서 누구도 갖지 못한

착한 인성과 성실함이 있고, 그동안 쌓아 올린 업적으 인해

많은 사람들이 A예능인을 좋아하고 또 존경합니다.

대한민국 국민은 A예능인을 좋아합니다.

여러 이유가 있겠지만 원래 A예능인을 좋아했습니다.

그리고 많은 사람들이 A예능인을 좋아합니다.

많은 사람들이 A예능인을 좋아하기 떄문에

다시 또 많은 사람들이 A예능인을 좋아하게 됩니다.

저는 이것이 사람의 심리라고 생각합니다.

저는 30대에 들어서 머리가 트이기 전까지

사고하는 힘이 부족했습니다.

스스로 어떤 문제를 인식하고 판단하는 능력이 부족했습니다.

그래서 사회적으로 어떤 문제가 이슈화 되면

스스로 그 문제를 판단하는 것 보다는

가장 먼저 관련 기사를 찾아보고

가장 아래 달린 댓글을 읽으며

다수의 사람들이 생각하는 대로 생각했습니다.

그리고 사회적으로 영향력 있는 사람들이

하는 이야기를 아무런 비판 없이 수용했습니다.

사람들은 많은 사람들이 좋아하는 것을 좋아합니다.

그리고 이것이 다시 많은 사람들의 수요를 불러 일으킵니다.

사람들은 무리 지어 행동하는 것을 좋아합니다.

그리고 무리에서 벗어나는 것을 두려워합니다.

이것이 대중의 심리이자 세상의 법칙이라고 생각합니다.

수익을 추구하는 사기업에서

비싼 광고료를 사용하며 모델비를 지불하는데는

이유가 있을 것입니다.

이성 위에 군림하는 것이 감정인 이유가,

메시지 보다 중요한 것이 메신저인 이유가,

실력보다 중요한 것이 진심인 이유가,

여기에 있다고 생각합니다.

다만 이러한 선호도에는

정서적, 그리고 문화적인 차이가 있음을

주의해야 할 것입니다.

다수의 사람들이 좋아하는 선호도는

대체로 일반화되어 있겠지만 (잘생긴 외모, 아름다운 미모 등)

잘생김과 아름다움이라는 정의와 선호도가

각 나라와 지역마다 다를 수 있기 때문입니다.

예) 뚜렷한 이목구비, 하얀 피부, 미소년스탈 vs 큼직큼직한 선, 구릿빛 피부, 마초향이 듬뿍 풍기는 수염.

어떤 대상의 가치를 정하는데 있어서

눈에 보이는 요소들이 분명 존재하겠지만 (명백한 장점, 단점)

결국 선호도를 결정하는 것에 끝에는

사람의 심리가 적용되고 그것의 기준은 지역마다 조금씩 다르나

결국 많은 사람들이 좋아하는 것들은 계속 좋아하게는 심리가 적용되므로

이러한 매커니즘을 이해하고 사람들이 무엇을 좋아하는지 알기 위해

다수의 시선으로 대상을 바라보고 공감하는 태도가 무엇보다 중요한 것 같다는

말씀을 드리고 싶었습니다.

그럼 같은 논리를 투자적으로 적용해 보겠습니다.

위는 수도권에 위치한 같은 지역 같은 생활권에 위치한

A, B단지의 전용 59m2 과거 매매가 변동 그래프입니다.

위 두 단지는 대로를 가운데 두고 마주하고 있는 단지입니다.

같은 생활권을 공유하며 내부구조는

오히려 파란색 그래프인 B단지가 더 좋습니다.

과거 두 단지의 가격차이는

거의 1억원에 육박할 정도로 차이가 많이 났습니다.

입지적으로 큰 차이가 없다는 두 단지의 호가 차이가

1억원이라는 것을 처음 알게 되면

“B단지가 싸자나?” 라는 생각이 들 수밖에 없습니다.

그런데 해당 지역 사장님들은 B단지에 대해 다음과 같이 이야기를 하십니다.

“거기는 우리 ㄱ지역이라고 얘기하지 않아~”

“거기는 너무 외졌어. 그 단지는 얘기도 나한테 꺼내지도 말어.”

“예전부터 ㄴ대로 넘어로는 잘 넘어가지 않아. 횡단보도도 없어서 지하도로 다녀야 돼.”

아무리 그렇다고 해도

같은 연식 같은 평형이 1억원의 차이라니요?

사람들의 심리를 이해하지 못하면

가격 차이를 받아들이기 어려운 대목입니다.

두단지의 직장교통학군환경에는 큰 차이가 없습니다.

하지만 해당 지역의 거주민들은 대로 넘어 위치한 B단지를

A단지만큼 가치있는 단지로 인식하지 않고 있었습니다.

그것은 원래부터 그 지역에 거주하고 있던 사람들의 생각이고

한번 그 지역에 내린 박힌 정서는 쉽사리 바뀌지 않을 가능성이 높습니다.

우리나라 동서간 정치적 분열이 쉽게 변하지 않는 것처럼 말입니다.

위 그래프는 수도권에 위치한

같은 지역의 같은 생활권을 공유하고 있는

두 단지의 전용 84m2 과거 매매가 변동 그래프입니다.

두 단지 모두 중심에서 떨어진 외곽에 위치하고 있는데

빨간색 그래프인 A단지의 경우 1군 브랜드에

같은 생활권내 사람들이 가장 선호하는 단지와

물리적 거리가 더 가깝고 초등학교 거리도 더 가깝습니다.

파란색 그래프인 B단지는 비브랜드 아파트이며

하천을 끼고 A단지와 마주보고 있는데 생각보다

A단지와 거리가 있으며, 지도상으로 봤을 때

외곽의 외곽의 느낌을 주는 단지입니다.

그런데 실제로 단지 안과 벽돌 안을 들어가 보면

A단지의 경우 동간 거리가 좁고 내부구조가 좁고 답답하게 빠진 반면

B단지의 경우 보다 쾌적하고 내부 구조가 넓게 잘 빠졌으며

좋은 자재를 쓰고 층고의 높이도 높습니다.

부사님들의 말씀에 따르면 B단지가 브랜드와 위치가 빠지지만

효율을 중요하게 여기는 젊은 세대들의 경우 오히려 B단지를 선호하고 있으며

A단지가 순서상으로 조금 앞서 가는 면이 있지만

두 단지가 선호도에서 크게 차이가 나지 않는다는 말씀을 해 주십니다.

즉, 해당 거주민들은 B단지가 A단지 보다 브랜드나 입지에서 떨어지는 편이나

앞서 봤던 사례와는 다르게 B단지를 A단지만큼 좋아한다는 사실을 알 수 있습니다.

그렇다면 우리는 해당 지역 거주민들의 선호도를 어떻게 파악해야 할까요?

여기서 중요한 것은 거주민들의 선호도를

나의 시선으로 보는 것이 아니라

마치 해당 지역 거주민이 된 것처럼 거주민의 시선에 이입하여

그 단지의 선호도를 느낄 필요가 있다는 것입니다.

이를 위해서 우리는 먼저 사전임장보고서를 작성하고

분위기임장, 단지임장을 하며 겉으로 보이는 선호도를 가늠합니다.

하지만 눈에 보이는 것 만을 통해서

실제 거주민들의 모든 선호도를 가늠하기 어렵습니다.

사람들의 감정이 직장교통학군환경의 지표만으로

들어 나지 않는 부분이 존재하기 때문입니다.

그래서 우리는 대안으로 전임을 합니다.

해당 지역에 거주해야 하는 사람의 컨셉으로

부동산에 전화해서 해당 지역의 분위기가 어떠한지

그 지역 사람들은 어느 생활권과 단지를 선호하고 비선호 하는지

여러 사장님들로부터 얻은 정보를 취합하고

그 안에서 공통적으로 언급되는 내용들 그리고 이어지는 내용들을

퍼즐 맞추듯이 맞추어 해당 생활권과 단지들의 선호도를 가늠합니다.

그리고 매임 시 앞서 사전임장보고서 시 작성했던 시세그룹핑을 참고하며

같은 가격대 다른 단지들에 대해서 사장님들께서 어떻게 생각하는지 여쭤봅니다.

“사장님, 제가 n억대 물건을 찾다 보니 다른 생활권에 a단지가 보이던데요, 이 단지는 어떻게 생각하세요?”

유의미한 정보를 얻을 수도 있고

무의미한 정보를 얻을 수도 있습니다.

하지만 횟수를 늘리다 보면

좋은 정보 그리고 반복되는 정보를 취할 가능성이 높아집니다.

위에 대한 검증은 가격으로 합니다.

“아~ 이 지역은 사람들은 이 대로를 기점으로

선호 비선호가 갈리는 편이데 실제로 A단지와 B단지의

가격차이가 1억원 정도가 생길 정도로 선호도 차이가 심하구나~”

“아~ B단지는 A단지보다 브랜드와 입지가 떨어지지만

단지 내부에서 강점을 가지고 있고

이 지역 사람들은 B단지를 A단지만큼 선호하는구나~”

한번 뿌리 내린 지역감정과 정서는 쉽게 변하지 않지만

주변환경이 변하고 사는 사람이 변하면 사람들의 인식도 변할 수 있습니다.

이런 변화를 기민하게 감지하기 위해

우리는 매달 앞마당의 시세를 트래킹하고

변동하는 시세의 원인을 가늠해야 합니다.

“사장님, 요즘 A, B단지 가격차이가 예전만큼

크게 차이 나지 않은 것 같은데 어떤 이유 때문에 그런걸까요?“

B단지의 환경이 개선되며 사람들의 인식이 변했을 수도 있고,

최근 대출규제 때문에 보다 절대가가 낮은 B단지의

가격이 차오르며 갭이 좁혀진 것일 수도 있고 또는

A단지에 나와 있는 매물이 없어서

상대적으로 거래가 안되다 보니

일시적으로 가격이 좁혀진 것일수도 있습니다.

상황에는 여러 이유가 있을 수 있고

우리는 현장에서 발생하는 모든 일을

실시간으로 알 수 없기 때문에 매임을 하고 전임을 하며

또 질문하는 것을 게을리하지 않아야 합니다.

변하는 상황에 시시각각으로 대응하는 능력인

유연함이 부로 가는 여정에 반드시 필요한 이유입니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.