0. 책의 핵심내용
부동산 투자에 있어 중요한 건 심리, 그리고 시장에 겸손하고 역행하려하지 않는것이다.
1. 주요 내용
Part2. 앞으로 10년, 대한민국 부동산 최악의 시나리오 vs 최상의 시나리오
6장. 최상의 시나리오와 최악의 시나리오에 앞서
P.129
이익이란 무엇인가? 현재의 가치만을 포함한 말일까?아니다.
미래에 사려는 것을 포함한 말이다.
이익은 미래의 가치까지 포함된 것이다.
그러니 현재의 가격에는 사용가치뿐 아니라 미래가치도 포함된 것이다.
이것은 부동산이나 주식에 해당하는 경우다.
만약 소비재라면 미래가치가 들어갈 리 없다.
당장의 효용만을 생각하는 소비재를 사는 것이 아닌 미래가치가 포함되어 있는
자산을 쌓아가는 것이 자본주의를 사는데 있어 기본이라고 생각한다.
미래가치가 담겨있는 주식이나 부동산과 같은 좋은 자산을 작더라도 하나씩
쌓아가면서 남들이 미래에 좋아할 자산을 미리 사두는 과정을 반복해야한다.
P.130
여기서 사는 곳을 부동산이라고 한다면 소비재는 Home, 투자재는 House가 되는 것이다.
우리나라의 부동산은 서울의 일부 지역을 빼고는 Home이 되어가고 있다.
왜냐하면 미래가치가 없기 떄문이다.
왜 Home이 되는가? 사려는 사람들이 사는 것에 대한 가치를 느끼기는 하지만
투자가치가 없다고 느끼면 그렇게 된다.
서울 주요지역의 전세가율이 떨어지지 않는 이유는 투자 수요가 들어가기 때문이라고 생각한다.
반면 실수요 위주가 주를 이루는 경기 외곽 지역은 전세가율이 높아질 가능성이 높다.
우리나라는 전세라는 제도가 있어 실수요가 있는 곳이라면 전세가율 상승을 기대할 수 있고
이를 통해 작은 금액으로 투자할 수 있다.
장기적으로는 책에서 나온 House를 매수하는 것이 맞지만 전세제도를 활용하여 Home을 구매한 후
시세차익을 얻을 수도 있다고 생각한다.
7장. 최악의 시나리오1_인구 노령화의 변수
P.169
그래서 본사가 중요하다.
생산공장은 해외로 죄다 가버리고 대기업 본사만이 양질의 일자리로 남는다.
그런데 대기업은 100개중 64개가 서울에 있다.
그것도 시청과 강남역을 중심으로 말이다.
그러니 세계화 때문에 서울의 2호선 역세권 라인이 더욱 중요해진 것이다.
질 좋은 직장의 트렌드가 변화하고 있고 과거 성장의 중심축이었던
제조,조선,화학 등의 산업은 점차 성장 동력을 잃고 있다.
특히 자동화가 가능한 현장직 일자리는 점차 줄고 있고 이는
제조업 중심의 회사가 많은 지방에 위험요소가 되고 있다.
반면 제조업 기반의 회사라도 현장이 아닌 본사에서는 동일한 인력이
필요하며 이들이 모여있는 지역에 일자리가 많을 가능성이 높다.
수도권에서 중요한 직장이 시청과 강남, 그리고 여의도에 밀집하고 있고
이들 지역에 빠르게 이동할 수 있는 것이 가장 중요하다고 생각한다.
P.175
1기 신도시의 노후화, 2기 신도시의 거리 등은 3기 신도시가 지어지면
입지와 신규 아파트의 공급으로 인해 약점으로 작용할 가능성이 크다.
그러나 결국에는 3기 신도시도 강북에 새로운 아파트가 더 많이 지어지면
악재로 작용할 것이다.
1,2,3기를 막론하고 신도시 전체가 안전하지 않다는 의미다.
1~3기 신도시는 지역마다 편차가 있지만 서울과 어느정도 거리가 있으며
1기 신도시의 경우 연식이 오래되면서 재건축 등을 진행하지 않는다면
거주하기 불편한 곳이 되었다.
신축과 택지라는 장점이 희석되면서 시간이 흐를수록 선호도는 떨어지고
새로운 신도시들이 나오면서 기존 신도시는 성장에 제약이 생긴다.
다가올 3기 신도시는 1,2기 신도시들에게 위협이 될 것이며
앞으로 나올 많은 신도시들은 기존 신도시들을 위협하는 과정이
반복될 것으로 생각한다.
하지만 직장이나 교통에서 강력한 무기를 가진 지역은 장기적으로도
살아남을 수 있다고 생각한다.
8장. 최악의 시나리오2_일본의 경우처럼 신도시의 몰락은 정말 오는가?
P191
결국 이 일로 인해 도쿄는 금융허브가 되지도 못하고 엄청나게 공급된
주거지만 남게 되었다.
결과적으로 베드타운 기능만 하던 신도시의 핵심인력층, 장년층을
도쿄 도심으로 빼앗아오는 효과를 발휘한다.
그러다 보니 이후 신도시의 몰락은 더 가속화된다.
소비의 주체였던 청장년층의 도쿄 유입으로 신도시에는 노인층만
남데 된다.
중심지의 환경개선을 통해 신축이 들어서면 외곽으로 나갔던
수요층이 회귀하면서 외곽지역은 큰 타격을 받게 된다.
지방에서 이런 모습을 볼 수 있고 현재로써는 서울은 해당이 없지만
대대적으로 재개발 등이 진행된다면 일어날 수 있는 시나리오라고
생각한다.
결국 사람들은 중심지로 모이려는 수요가 강해질 것이고 수도권 투자시에도
이를 생각하며 투자처를 선택해야한다고 생각한다.
P199
우리나라의 2기 신도시는 일본 다마신도시와 비슷하다.
2007년도 부동산 급등기에 2기 신도시가 급하게 발표되었는데
일본의 다마신도시와 탄생 배경이 동일하다.
1기 신도시도 현재 3기 신도시의 서울 근접성을 따라가지 못하고
게다가 아파트마저 노후화 되어 안심할 입장이 아니다.
1기 신도시 이후 2기와 3기는 모두 정치적인 이슈로 급하게 선정되었으며
교통망 계획이 지금까지도 실현되지 않은 지역들이 있다.
물론 2기신도시 대부분은 성공적인 사레들도 적지 않지만
1기 신도시가 보여주는 모습이 미래의 모습일수도 있다고 생각하며
대체지가 만들어질 수 있는지 면밀히 살펴볼 필요가 있다.
10장. 최악의 시나리오4_청년실업 현상이 부동산에 미치는 영향
P220
청년들이 취직을 하려는 직장은 공무원 아니면 대기업 직원인데
이들이 취업준비를 하기에 좋은 곳은 어디인가?
바로 서울이다. 이 현상이 부동산에 영향을 미친다.
사람이 떠나는 곳은 가격이 떨어지고 사람이 모이는 곳은
가격이 오르거나 최소한 떨어지지 않는다.
지방의 청년들이 서울로 이주하는 이유는 직장이다.
좋은 질자리가 없기에 고향을 떠나고 수도권으로 집중되게 된다.
이로 인해 수도권과 지방의 격차는 점점 벌어질 가능성이 높으며
본질적인 직장 문제가 해결되지 않는다면 격차를 좁히기는
어려울 것으로 생각한다.
11장. 최악의 시나리오5_노인의 도심 선호
P227
노인은 서울에 살아야 한다.
암에 걸리면 지방의 대학병원보다 서울의 유명 병원을 찾기 마련이다.
그래서 몇 달을 기다려서라도 꼭 서울의 유명한 병원에 예약을하고
암수술을 받는 사람이 대부분이다.
자금력이 있는 노인들은 수도권으로 점점 수요가 몰릴 가능성이 높다.
나이가 들수록 지방이 아닌 병원 인프라가 잘되어 있는 서울이나
지역 거점에 거주해야 한다.
인구 노령화가 현실화가 되면서 노인인구의 거주 수요에 대해서도
자세히 살펴볼 필요가 있다고 생각한다.
12장. 최악의 시나리오6_지방의 일자리 소멸
P234
한국은 현재 최장기 흑자 기록을 써가고 있을 만큼 수출이 잘 되고 있다.
그런데도 왜 일자리는 늘어나지 않을까?
인건비가 높은 직종은 철저히 해외로 옮기고 인력이 투입되지 않은 직종은
한국에 남겼기 때문이다.
결국 지방에는 노동력이 많이 필요한 공장은 지어지지 않고 사람을 대신해
기계가 일을 하는 자동화 된 곳만 들어선다는 말이다.
인건비 상승은 원가 상승으로 이어지고 노동력이 풍부하고 값싼 지역으로
생산 거점을 이동하고 있다.
또한 AI 시대로 접어들면서 무인 공장 시스템이 확대된다면 지방 지역에 위치한
많은 기업들은 노동력이 필요없는 스마트팩토리화를 통해 근로자 수를
줄일 가능성이 높다.
속도의 차이가 있을 수 있지만 지속적으로 이런 흐름은 이어질 것으로 생각한다.
20장. 최악과 최상의 시나리오에서 모두 살아남을 곳은?
P324
최악과 최상의 시나리오에 모두 해당되는 교집합은 어디인가?
바로 서울의 역세권이다.
서울의 역세권은 미래에 어떤 시나리오로 간다고 해도
모두 상승이 가능하며 안전하다.
장기적으로 서울 및 수도권의 주요 일자리를 빠르게 이동할 수 있는
역세권 단지의 가치는 지속적으로 상승할 것이다.
여러 입지 요소 중 직장과 교통이 가장 중요하기에 주요 업무지구에
빠르게 갈 수 잇는 역세권 단지의 가치는 지속적으로 상승할 것으로
생각한다.
Part3. 대한민국 부동산 투자의 미래
21장. 시장과 맞서지 마라. 시장이 원하는 바를 따라가라
P336
시장은 항상 옳다. 나는 그것을 수용하면 된다.
세상과 맞서 부실주를 들고 있으면서 오르길 바라고
자신은 물론이고 세입자도 거부하는 부동산을 가지고 있으면서
가격이 오르길 바라는 것은 아닌지 생각해보자
시장이 정말 좋아하는 것이 무엇인지 내 입장이 아니라
시장의 입장에서 다시 생각해보자
시장앞에 나는 작은 존재이다.
역행하려 하지말고 상황에 맞는 의사결정을 해야한다.
또한 내가 아닌 다수가 좋아하는 요소를 가진 곳을
선택해야한다.
항상 다수가 선호하는 요소가 무엇인지 고민하고
생각해야 한다고 생각한다.
22장. 투자를 하기 전 왜라는 질문에 답할 수 있어야 한다.
P342
투자에서 크게 성공하려면 왜라는 물음을 통해 반드시 이해하는
과정을 거쳐 내것으로 만들어야 한다.
왜가 없다면 한번도 성공하지 못하거나 성공하더라도 작은 성공에
그치고만다.
투자에서 정답은 없기에 나만의 논리를 통해 의사결정해야한다.
내가 생각하는 방식이 맞다고 생각하는 확신의 과정을
지속할 수록 다음 투자 의사결정에 큰 도움이 된다.
항상 왜 그럴까 라는 생각을 갖고 스스로의 인사이트를
찾아야 한다고 생각한다.
23장. 매일 배고픈 마음으로 부의 지식을 탐하라
P352
부동산이나 주식에 투자해서 실패하지 않고 부를 이루기 위해서는
매일 배고픈 마음으로 지식을 탐해야 하기 때문이다.
그냥 지나가다 얻어지는 단기적인 성과가 아니라 평생 지속될
성과를 내고 싶다면 더더욱 알아야 하고 이해해야 하고
소유해야 한다.
투자 시장은 꾸준히 변화하고 내가 생각한대로 되지 않는다.
따라서 항상 배우고 생각하는 과정을 반복해야한다.
겸손하게 많은 것을 배우려는 태도와 마인드를 통해
작은 성과를 하나씩 쌓아가는 것이 중요하다고 생각한다.
27장. 투자는 미래를 보고 삶은 현재를 살자
P384
투자에서는 전업투자자보다 월급쟁이가 훨씬 유리하다.
월급으로 번 돈 중 일부를 투자할 수 있기 때문이다.
무엇보다 장기투자라는 무리를 활용할 수 있다.
따라서 월급쟁이는 반드시 여유자금을 모아 생산수단을 사모아야 한다.
경쟁자가 없는 미래를 꿈꾸는 투자를 하라는 말이다.
월급쟁이들의 월급은 자산으로 환산해도 큰 가치를 가지고 있다.
매월 동일한 시기에 동일한 금액이 들어온다는 메리트를 가지고
좋은 자산을 하나씩 쌓아가는 것이 중요하다.
월급쟁이는 영원하지 않다. 돈을 받을 수 있는 기한과 금액은
어느정도 한정되어 있다.
따라서 이 기간 사업가나 자산가가 되기 위한 준비를
확실히 해야한다고 생각한다.
2. 책을 읽고 깨달은 내용
기존에 많은 부동산 책들을 읽었지만 뻔한 이야기를 하는 것이 아닌
최악과 최상의 시나리오를 나눠서 이야기 해준 것이 유익했다.
책에서 나온것처럼 지방시장이 비관적이라고 생각하지는 않지만
투자를 결정할 때 보수적으로 생각할 필요는 있다고 생각한다.
인구구조가 변화하고 산업구조가 변화하면서 분명 과거와는
다른 추세로 아파트 가격이 움직일것이다.
섣부를 낙관, 비관을 경계할 필요가 있다고 생각한다.
3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.
- 빠르게 변화하는 부동산 시장을 섣불리 예측하려하지말자.
시장앞에 개인은 작은 존재, 겸손함을 다시 생각하게 된다.
댓글
그뤠잇v님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
