당신이 지금 투자를 하지 못하는 이유

5시간 전

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

월급날은 스쳐 지나갈 뿐, 통장에 찍힌 숫자를 보면 다음 달 카드값이 걱정됩니다. '이대로는 안 되겠다' 라는 생각과 함께 미래가 걱정되면서 뭐라고 해야겠다는 생각듭니다.

투자라는 것을 해야한다는 걸 어렴풋이 느끼면서 부동산 투자를 해볼까라는 마음이 들면서 관심을 갖기 시작합니다. 유튜브를 보고, 서점에 들러 베스트셀러 코너의 책 몇 권을 뒤적입니다. '어디가 오른다더라', 'GTX가 뚫리면 대박이라더라', '재건축이 되면 더 좋아진다는데) 등등 다양한 정보는 홍수처럼 쏟아지는데, 그래서 뭘 어떻게 해야 할지는 더 막막해집니다.

그런 막막함을 이겨내고자 부동산 공부를 본격적으로 시작합니다. 그렇게 하나씩 배워가면서 관심있는 지역으로 가 분위기도 살펴보고 단지도 보면서 임장이라는 것을 합니다. 그리고 본 것들에 대해 보고서라는 것을 쓰고 ‘아, 이 지역은 이런 특징이 있네?', ‘사람들은 이런 곳을 선호하는 구나’, '생각보다 좋은 곳이네?’ 등 의 생각을 정리합니다.

그렇게 아는 지역을 하나, 둘, 셋 …. 계속해서 늘려가지만 막상 투자를 하려고 하니까 또 다른 장애물이 나를 가로막습니다. 하나는 내가 정말 이걸 사도 괜찮은지에 대한 확신이 들지 않아서, 다른 하나는 더 좋은 아파트 혹은 기회가 있는 건 아닐까라는 불안감 때문입니다.

어떻게 하면 확신을 가질 수 있을까요?

더 좋은 기회를 놓치는 것은 아닐까요?

막막함과 불안함을 어떻게 해야할까요?

※ 이 글의 대상은 부동산 투자를 통해 경제적 자유라는 꿈을 목표로 정하신 분들에게 드리는 이야기임을 참고하고 읽어주셨으면 좋겠습니다.

#부동산 투자를 하기 위해서는

기본적으로 투자에 대한 원칙과 기준을 배우는 것이 필요합니다. 그렇다면 투자라는 것에 대한 정의를 해야합니다. 그래야 그 정의에 맞게 원칙과 기준이 정해지기 때문입니다. 투자에 대해서는 다양한게 정의를 내릴 수 있겠지만 기본적으로 ‘가치 대비 가격이 저평가된 우량한 자산을 모아가는 것’ 이라고 말할 수 있습니다.

이 정의를 그대로 가지고 와서 부동산 투자에 적용해본다면 ‘사람들이 좋아하는 아파트’를 ‘싸게’ 사서 잘 지켜가거나 혹은 우량한 자산으로 계속 바꿔나가는 것이 됩니다. 그리고 이 정의를 통해서 우리가 알아야하는 것이 명확해 집니다.

첫번째는, 사람들이 좋아하는 아파트가 무엇인지 알 수 있어야 하고

두번째는, 가격이 싼지 비싼지를 판단할 수 있어야 합니다.

누구라도 이 두 가지를 할 수 있다면 부동산 투자를 할 수 있는 것이죠.

조금 더 구체적으로 이야기해보자면 첫번째 사람들이 좋아하는 아파트가 무엇인지 알기 위해서는 내가 보고 있거나 관심이 있는 지역 안에서 선호하는 생활권이나 아파트가 가진 특징을 이해하는 것에서 시작됩니다. 그리고 특징을 이해하면서 사람들이 좋아할 아파트가 어떤 것인지를 알아갈 수 있습니다.

두번째의 경우는 비교라는 것을 해야합니다. 예를 들어, 우리가 냉장고를 사러간다고 했을때 매장 안에 브랜드가 삼성 하나밖에 없다면 비교를 할 수 없습니다. 그렇다면 이게 세일을 한다고 해도 정말 싼건지 비싼건지 알기 어렵죠. 하지만 삼성뿐만 아니라 LG도 있고, 위니아도 있고, 쿠쿠도 있다면 다양하게 비교를 해보면서 가격이 싼지 비싼지 판단할 수 있습니다. 무엇보다 이 비교를 통해서 내 스스로 확신이라는 것을 가질 수 있고, 구매를 결정할 수 있습니다.

정리해보자면 지역을 잘 이해하고 비교를 하는 것이 필요하다 라도 이야기할 수 있습니다.

#당신이 투자를 하지 못하는 이유

부동산 투자를 하기 위해서 핵심적인 두가지를 정리해봤는데, 만약 내가 지금 투자를 하지 못하고 망설이고 있다면 둘 중에 어떤 것이 부족한 건지 돌아보는 것이 필요합니다. 이때 한발자국 뒤로 물러나서 제3자의 시선으로 냉정하게 확인해봐야하구요. 그리고 부족한 것을 채워가는 것이 필요합니다.

이 글에서 내가 느끼는 나의 부족함에 대해서 어떻게 해결할 수 있는지에 이야기드릴텐데 분명 도움이 되실거라 생각합니다.

1) '제대로' 아는 지역을 만드세요

지역을 알아갈 때 무엇보다 중요한 것은 ‘제대로’ 아는 지역으로 만드는 것입니다. 그렇다면 제대로 만드는 것은 무엇일까요? 사람마다 이해하는 속도나 받아들이는 것에 대한 차이가 있기에 정량적으로 이정도는 해야한다고 정하기는 어렵지만 정성적으로 표현해볼 수 있을 것 같습니다.

단순히 지역 이름을 알고 좋은 동네가 어디고 대장 아파트가 어디고 정도만 아는 수준이 아닙니다.

기본적으로 그 지역에서 선호하는 생활권을 알고, 그 이유는 무엇인지 설명할 수 있어야 합니다. 또한, 이 지역이 가진 위상이 어느 정도인지 이해하고 있으며 생활권별로 선호하는 단지와 그렇지 않은 단지를 구분할 수 있고 그 이유 또한 알아야 합니다. 마지막으로 모든 단지의 가격까지는 아니더라도 생활권별 주요 단지의 가격, 선호도에 따른 아파트의 가격대까지 어느 정도 기억해야합니다.

궁극적으로는 내가 이 지역에 대해서 10분까지는 아니더라도 최소한 5분 이상은 설명할 수 있어야 하며 이 정도 수준이 되어야 ‘제대로’ 아는 지역이라고 말할 수 있습니다.

물론 처음부터 이렇게 하는 것이 어려운 것은 사실입니다. 하지만 부동산으로 30억 이상의 자산을 쌓겠다는 목표를 가지신 분들이라면 반드시 이 방향으로 나아가시려고 계속 노력을 하셔야 합니다.

그리고 처음에는 선호하는 생활권 혹은 단지들만 우선해서 보시는 경우도 있을텐데, 이런 경우 온전히 지역을 다 이해하기 어려워 뒤에 이어지는 비교평가가 더 막막하게 됩니다. 그렇기에 제대로 만든다라는 목표를 갖고 해나가시는 것이 정말 중요합니다.

실제로 어떤 일이 생길 수 있는지 직접 살펴볼게요. 만약 여러분들이 2015년으로 돌아가 아래 두 단지 중에 한 곳에 투자를 해야한다고 하면 어떤 단지에 투자를 하실 건가요? 아마도 많은 분들이 B단지를 선택하실 겁니다.

하지만 실제 결과는 생각과 많이 달랐습니다. 한번의 선택이 4억이라는 차이를 가져오게 된 것이죠. 물론, 다른 선택을 했더라도 충분히 수익을 얻을 수 있었습니다. 하지만 4억을 시간으로 바꿔서 생각해본다면 우리가 목표로 하는 경제적자유로 가는 길에 훨씬 더 빠르게 갈 수 있다는 의미를 가집니다.

2) 제대로 아는 지역을 최소 3개를 만드세요

위와 같은 기준으로 최소 3개의 지역을 만드는게 그 다음입니다. 다만, 3개를 만들고 나서도 확신을 갖기 어렵다면 5개까지는 아는 지역을 늘리는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

최소 3개 지역을 만드는 이유 중 가장 중요한 건 비교라는 것을 하기 위해서 입니다. 비교를 통해 싼지 비싼지에 대한 확신을 가질 수 있습니다. 그리고 이 확신은 내 투자까지 이어지게 됩니다.

그리고 다른 이유는 시장은 살아있는 생물과 같아서 계속 변하기 때문입니다. 투자를 하기 위해 A 지역을 보고 있는 상황에서 만약 해당 지역의 가격이 갑자기 상승할 수 있습니다. 그때 만약 내가 A지역만 알고 있었다면 추격 매수를 통해 비싸게 서거나, 투자를 포기하게 됩니다.

하지만 B 지역, C 지역 등 다른 아는 지역이 있다면 "어라? A가 비싸졌네. 그럼 B or 지역을 잘 살펴봐야겠다." 이렇게 흔들림 없이 유연하게 대처할 수 있습니다. 즉, 여러 개의 앞마당은 리스크를 줄이고 기회의 폭을 넓히는 가장 확실한 안전장치인 셈입니다.

다만, 이때 중요한 건 내가 투자를 할 수 있는 상황에서 비교할 수 있는 지역 최소 3개 혹은 5개까지 만드셨다면 적극적으로 실전 투자까지 이어져야합니다. 더 좋은 기회가 있지 않을까? 더 좋은 아파트가 있지 않을까? 라는 생각을 하면서 계속 앞마당을 늘려가는데만 집중하다보면 정작 투자를 해야하는 좋은 시기를 다 놓칠 수 있습니다.

혹여나 다른 지역에서 더 좋은 단지에 대한 기회를 놓치더라도 결국 장기적으로 돌아봤을때는 투자라는 행위자체를 한 것이 중요하며, 생각보다 얻게 되는 결과의 차이도 크지 않을 것입니다.

예를 들어, 위와 같이 두 아파트를 투자할 수 있는 시기에 뭐가 더 좋을지 고민하다가 혹은 다른 곳에 더 좋은 것은 없을지 망설이다가 기회를 놓치는 것보단 두 아파트 중 가격이 저평가 되었다는 전제하게 내게 감당가능한 것을 사는 것이 중요합니다.

@어떤 지역을 가야할지 어렵다면

아래 정리해 드리는 지역을 우선순위로 정하셔서 가보셨으면 좋겠습니다. 그리고 비교를 위해서 가급적이면 비슷한 급지의 지역들을 중심으로 만들어가시면 됩니다.

현재 투자금별 현실적으로 투자가 가능한 지역 (단지별 차이는 있음)

투자금 1억 전후 : 수도권 외곽 or 지방 광역시

투자금 2억 이하 : 수도권 외곽 신축 or 5급지

투자금 3억 이하 : 4급지&5급지

투자금 4억 이하 : 4급지

다만, 지역을 선정했어도 어떻게 봐야할지 고민이 된다면 비교가 여전히 어렵다면 배우셔야 합니다. 강의를 들으시면서 경험있는 투자자에게 제대로 배워가시는게 필요합니다.

#그리고 이런 마음으로 하세요

이렇게까지 해야한다고 생각하실 수도 있을 것 같은데 이 글은 다시 한번 더 이야기 드리지만 부동산 투자를 통해 경제적 자유라는 것을 목표로 삼으신 분들에게 드리는 이야기입니다. 그렇기에 그 목표를 이루기 위한 기준에 맞는 노력을 하는 것이 필요합니다.

분임, 단임, 매임, 임장보고서까지 어찌보면 이렇게 해나가는 과정이 매일 같이 뭐하고 있는건가 라는 생각도 분명 드실거예요. 저 또한 그랬고 스스로를 설득하기까지가 쉽지 않았습니다. 하지만 이 방법 말고는 내 목표인 경제적 자유를 이룰 수 있는 방법을 저는 알지 못했습니다.

쉽게 얻어지는 것은 없습니다. 얻어진다고 해도 내가 그걸 유지할 수 있는 시력이 없다면 금방 사라지게 될 가능성이 높습니다.

그렇기에 변화된 삶과 미래를 원하시다면 제대로 하셔야합니다.

단순히 앞마당을 제대로 만드는 것을 넘어서, 나보다 먼저 이 길을 걸어갔고 성공한 사람들은 어떻게 해 나갔는지 그 기준을 확인하고 어떻게 적용해갈 수 있을지 고민해보셔야 합니다. 저는 그 기준을 강의를 들으면서 배워갔고, 하나씩 내것을 만들기 위한 구체적인 계획을 세웠습니다. 임장은 몇번을 가고, 책은 몇권을 읽고, 임장보고서는 몇장을 쓰고 등 구체적으로 말이죠. 그리고 이 과정을 통해서 돈 그릇을 키워갈 수 있었습니다.

때로는 책을 통해서 배워갔던 것들도 많았습니다. 돌아보니 임장과 투자 등은 돈 그릇을 넓혀준다면, 책은 그 그릇의 깊이를 깊게 해줬습니다. 그래서 힘든 순간 이겨낼 수 있다는 생각을 할 수 있었구요.

마지막으로 제대로 하기 위해서는 함께하는 것이 정말 중요합니다. 혼자서는 제대로 하기 어렵습니다. 저 역시도 투자를 하겠다고 실력을 늘리겠다고 혼자서 해봤지만 좋은 결과로 끝났던 적은 거의 없었던 것 같습니다. 막상 그 시간이 지금 돌아봤을 때, 더 돌아가는 길이라는 것을 지나고 나서야 알게 되었습니다.

그래서 이렇게 이야기해 드리고 싶어요.