큰 돈은 없지만 부동산 투자를 하고 싶은 월급쟁이에게

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 큰 돈은 없지만 부동산 투자를 하고 싶은 월급쟁이에게

저자 및 출판사 : 안상구 / 원앤원북스

읽은 날짜 : 2025.08.19~2025.08.27

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #토지 투자 #월급쟁이 투자자 #부동산 투자 전반

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 5

1. 저자 및 도서 소개

: 학창 시절, 전셋집이 경매로 넘어가 보증금을 모두 날렸던 경험을 계기로 부동산 공부를 본격적으로 시작했다. 좌절하지 않고 식당 일과 건설 현장 아르바이트를 하면서 종잣돈을 만들었고, 이를 바탕으로 부동산 투자를 시작했다. 현재 대기업에서 건설사업관리 업무를 담당하고 있으며, 17년째 일주일 중 5일은 직장 생활을, 2일은 부동산 투자를 병행하고 있다. 그 동안의 부동산 투자 경험이 바탕이 되어 ‘월급쟁이도 부동산 투자로 부자가 될 수 있다!’라는 신념을 공고히 할 수 있었다. 직장 생활과 부동산 투자, 노후 준비까지 세 마리 토끼를 모두 잡은, 대한민국에서 몇 안 되는 월급쟁이 부동산 부자다.

2. 생각 정리

:  일부 지면은 칸채우기 느낌이 드는 영역도 존재한다. GTX에 대해서 설명하거나 정책 같은 부분에 대해서 설명하는 것들은 충분히 인터넷에서도 찾아볼 수 있는 정보들인데 지면을 할애하기에는 아쉬운 부분들이 느껴진다.

  성공 사례만 나열하는 부분도 아쉬웠다. 분명 성공 사례와 실패 사례도 같이 있을 거 같은데 책에서 다루는 대부분의 투자 사례는 성공사례 뿐이다. 본인 책에서는 실패 사례가 담긴 책을 권하면서 정작 본인의 실패 사례는 다루지 않아서 신뢰도가 조금 하락했다. 

  투자에 대한 생각이 조금은 다르다. 앞으로 오를 것들을 사야 하고 그 기반에는 도시 기본 계획과 호재를 중요하게 생각한다. 하지만 우리가 배우는 투자는 살 때부터 버는 투자 즉, 가치 대비 싸게 사는 것이다. 물론 저자도 부동산 투자를 통해서 돈을 벌었고 시장에서 살아남아 어느정도 자산을 형성한 것으로 보인다. 하지만 내가 배운 투자의 원칙과 기준과 조금 다른 부분이 많이 보였다. 월부에서 조심하라고 하는 토지, 빌라, 월세, 수익형 투자를 주로 다루기 때문에 다른 부동산 투자에 대해서 약간의 배경지식을 쌓을 수도 있었다. 이 책을 보고 섣부르게 토지, 다가구, 다세대, 상가 등 위험한 투자를 하지 않나 우려스러운 부분도 있다. 그래도 다행스러운 것은 수익형 호텔 같은 진짜 하면 안 되는 투자 끝판왕은 극구 말린다. 

  1~2인 가구가 많아지면서 소형 평형의 주택이 대세가 될거라는 주장도 약간 이해하기가 어렵다. 사람은 기본적으로 넓고 쾌적한 것을 추구 할 것이다. 1~2인 가구라고 하더라도 20평대보다는 30평대를 더 원할 것이라고 생각하기 때문이다. 같은 가격, 혹은 비슷한 가격이라면 기왕이면 더 넓은 평을 선택하는게 당연하지 않나?

  동의 하지 못하는 부분도 분명 많지만 배울 부분도 많이 존재한다. 아무래도 시장에서 오래 살아남았기 때문에 저자만의 노하우들이 있고 그것들이 책 속에 내용으로 담겨있기 때문이다. 투자 원칙과 기준은 다르지만 시장에서 성과를 이룬 월부 밖의 부동산 투자자는 이런 기준으로 이런 투자 대상을 이렇게 접하는구나 하는 생각을 해볼 수 있었다. 간접적인 아파트 외 부동산 투자에 대한 (성공)경험도 살펴볼 수 있었다. 실패 사례가 담긴 책이 좋다고 하면서, 실패나 시행착오 경험을 다루지 않았다는 것은 다시 생각해도 어이가 없긴 하다..

3. 밑줄 내용 정리, 필사

- 자본주의사회에서 살아남기 위해서는 남을 위한 일에서 벗어나야 한다. 이 말은 회사를 그만두라는 말이 아니며 주어진 일을 게을리 하라는 말도 아니다. 부자가 되겠다는 꿈을 꾸라는 뜻이며 꿈을 이루기 위해 목표를 세우고, 작은 일부터 열정을 다해 실천하라는 것이다.

- 시간적 여유가 있다면 부수입을 늘리는 게 좋다. 시간이 없다면 쪼개서라도 만들어야 한다. 실제로 우리는 평생직장이라는 말이 무색한 시대에 살고 있다.

- 특히 부동산 투자는 오랜 기다림이 필요하다. 즉 수익을 실현하기까지 시간 레버리지를 활용해야 한다.

- 조직에 몸담고 있는 사람이라면 미래를 준비할 만한 시간과 에너지가 있을 때 깨달아야 한다.

- 공급과 수요를 파악하기 위해서 인허가 물량을 확인해 볼 필요가 있다. 인허가의 증감추이가 착공될 물량을 가늠할 수 있는 중요한 지표이기 때문이다. 아파트를 구매하기 전에 공급과 수요, 인허가 물량을 바탕으로 분석한다면 실패하지 않는 투자를 할 수 있다.

- 과거에 효과적이었던 투자 전략일지라도 매번 통하지는 않는다. 경우에 따라서 유효할 뿐, 무조건 성공하는 필승 전략은 없다. 부동산의 외부 환경에는 늘 통용되는 절대적인 규칙이 없고, 변수 역시 매번 변하기 때문이다. 과거에 큰 성공을 거두었다고 해도 끊임없이 공부해야 한다.

- 부동산 투자자도 주식 투자자도 성공에 심취한 그 시기가 가장 위험하다.

- 푼돈을 우습게 보면 목돈을 모을 수 없다.

- 중심 목표를 설정하고, 그 목표를 달성하기 위해 해야 할 8개의 주요 실천 목표를 만든다. 그리고 8개 목표마다 세부적인 실천 방안 또는 아이디어를 8개 더 적는다. 이런식으로 우선순위를 기록해서 무엇부터 실행에 옮길지 결정하고 하나씩 실천하는 것이다.

- 가장 중요한 것은 목표를 세우고 꾸준히 실천하는 것이다. 목표가 없으면 제대로 된 기회조차 생기지 않는다.

- 결국 부동산 투자는 평생 동안 해야 하는 일이다.

- 꿈의 크기가 작은 사람은 역경이 생길 때마다 타협하고 단념하기 일쑤지만 꿈을 크게 가지면 현실과 타협하지 않는다. 필자 역시 최종 목표가 확고했기 때문에 지지부진하든 빠르든 그것을 향해 달려갈 수 있었다. 꿈 없이 살아간다는 것은 나침반 없이 항해하는 것과 같다.

- 기초 체력을 키우기 위한 첫걸음은 부동산, 사회, 경제, 정치 기사가 실린 신문을 구독하는 것이다. 신문 구독만큼 중요한 것이 부동산, 경제 관련 책을 꾸준하게 읽는 것이다. 참고로 실패한 이야기가 없는 부동산 책은 좋은 책이 아니다. 투자를 하면서 실패 경험이 전혀 없을 수는 없다.(?)

- 앞에서 이야기했지만 정부기관에서 발표하는 부동산 자료도 반드시 살펴봐야 한다.

- 관심 지역 부동산 카페에서 많은 정보를 얻고, 투자에 활용하기도 한다.

- 안정적인 월세 수익을 내기 위해서는 직주근접이 가능한 지역, 역세권 등 교통과 인프라가 잘 형성된 지역, 국가산업단지 배후 지역, 인구가 꾸준하게 늘어나는 지역, 평균 연령이 30대인 지역에 투자해야 한다.

- 1~2인 가구의 득세로 앞으로 대형 주택은 고소득자, 출산율이 높은 지역 등 특수한 지역이 아니면 기피해야 한다.

- 나날이 늘어가고 있는 1인 가구와 맞벌이 가구는 여전히 직장과 가깝고 생활 편의시설이 풍부한 서울을 더 선호하기 때문이다. 고령자 역시 운신이 어려워 생활 편의 시설과 멀리 떨어진 곳에서 살면 젊은 층보다 더 많은 불편함을 느낀다.

- 대표적인 위성도시로는 행정 기능의 과천, 공업 기능의 안양, 부천, 안산, 군사 기능의 의정부, 주거 기능의 고양과 성남 등이 있다.

- 실제로 매도자가 양도세를 줄이기 위해 계약서를 조작해 부동산 거래액을 실제 거래액보다 낮은 금액으로 기재하는 계약서, 즉 다운계약서를 요구하는 경우가 많다.

- 지방은 미분양 추이와 함께 이 악성 미분양의 증감 추이를 잘 살펴봐야 한다.

- 아파트를 짓기까지는 토지 매입, 인허가 신청, 설계, 착공, 시공, 준공, 입주 순으로 진행하는데, 관심 지역의 인허가와 착공 물량을 살펴보면 2~3년 후의 미분양 추이를 예측할 수 있다.

- 미분양 아파트의 장점은 저평가된 물건을 싸게 매수할 수 있다는 점이다.

- 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 건폐율이 높다는 것은 건물을 넓게 지을 수 있다는 의미이다. 용적률은 대지면적에 대한 각층의 면적을 합계한 연면적을 말한다. 용적률이 높다는 건 건물을 높게 지을 수 있다는 뜻이다.

- 일반적으로 로얄층은 해당 동의 중간층부터 최상층을 제외한 아래층까지를 말한다. 요즘은 피난층의 윗층과 아래층이 층간소음도 없고, 안전하여 선호도가 높은 추세이다.

- 섀시 및 확장 공사비용은 매도 시 양도소득세 공제가 가능한 품목이니 계약서와 영수증을 챙겨두는 게 좋다.

- 일자리는 인구 유입과 도시의 자생능력을 결정짓는 중요한 외부 요소다. 지방 도시의 소멸과 밀접한 관계가 있어 산업단지의 유무와 종류가 굉장히 중요하다.

- 일자리를 창출하는 대표적인 요소가 바로 산업단지다. 종류는 크게 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지, 농공단지로 구분된다.

- 상가 주인은 임차인이 장사를 잘 할 수 있도록 도와줘야 한다. 임대료를 받는 임대인과 임대료를 지불하는 임차인은 상생의 관계라는 걸 명심하자.

- 먼저 비수기를 최대한 피해서 계약하고, 계약 시 임대 종료일을 성수기로 지정한다.

- 보일러는 주인이 고쳐주거나 교체해주는게 맞다. 보일러 교체 비용은 양도소득세 계산 시 필요 경비로 인정받을 수 있어서 금전적 손해가 큰 것은 아니다.

- 어디까지나 가장 중요한 것은 처음부터 세입자와 원만한 관계를 유지하는 것이다.

- 인테리어 공사 시 공사의 꼬임을 방지하기 위해 사전에 공사 계획을 수립하고 진행하는 것이 좋다. 작업은 위에서 아래인 천장, 벽, 바닥 순으로 진행하는 것이 좋고, 현관에서 먼 순으로 진행해야 작업 순서가 꼬이지 않는다.

- 2017년 6월 국토교통부는 간단한 인테리어부터 누수 보수, 신축 등 원하는 공사에 적합한 건설업체를 쉽게 찾을 수 있게 도와주는 '건설업체파인더' 애플리케이션을 개발했다.

- 공사 견적 시 본인이 샘플 견적서를 만들어 공사명과 공사 내용, 위치, 수량, 범위, 브랜드, 기타 정보를 기입해 여러 업체에 동일한 기준으로 의뢰하는 걸 권장한다. 그렇게 견적 금액을 비교하면 합리적인 업체를 선정할 수 있다.

- 노후 주택 최대의 적은 결로와 누수다. 아파트와 다세대 다가구 주택은 누수 여부와 결로, 곰팡이 여부를 꼼꼼하게 확인해야 한다.

- 대화로 해결하는게 우선이지만, 막무가내로 책임을 회피하고 손해배상을 거부할 때는 일단 사진과 동영상으로 피해증거를 확보해야 한다. 그리고 내용증명서를 통해서 민사소송을 제기하겠다고 말한다.

- 만일 불가피하게 소송을 진행할 경우는 현장검증, 변호사비용 등 지출이 생기고 협상 소장접수 조정절차 재판까지 꽤 많은 시간이 소요된다. 그래도 승소 시에는 보수비용뿐만 아니라 소송비용, 손해배상까지 청구 할 수 있으니 지나치게 스트레스 받지 말도록 하자.

- 반대로 자신이 원인을 제공했으나, 아랫집이 견적을 부풀려 과도한 요구를 한다면 거부해도 된다. 민법 제 393조 (손해배상의 범위)에 따르면 손해배상 범위는 '통상의 손해'를 그 한도로 한다고 명시되어 있다.

- 새 아파트의 경우에는 분양 가격의 3%를 보수하는데 맡겨둔 셈이니 하자가 있다면 적극적으로 요구할 필요가 있다. 마감 공사에 해당되는 미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 석공사, 옥내가구, 주방가구와 가전제품은 하자 담보책임기간 2년이며, 설비, 목재, 창호, 단열, 잡공사는 3년이니 참고하길 바란다.

- 투자자는 팔랑귀가 되어서는 안된다. 설령 실패하더라도 본인의 경험으로 만든 투자 기준을 믿어야 한다. 실패하면 남을 탓하기 전에 스스로 반성하며, 잘못된 점을 찾고 고쳐야 성장할 수 있다.

- 건폐율은 2차원적인 평면적 개념이고, 용적률은 3차원적인 입체적 개념이다. '토지면적 > 건물면적' 과 '토지면적 < 건물면적' 중에서 동일 면적에 넓은 면적으로 지을 수 있다면 토지의 가치는 뛰면 건물면적/토지변적(용적률)이 클 수록 토지의 가치는 더 올라간다. 이런 원리가 현재 모든 재건축에서 이루어지는 경제적 본질의 핵심이다.

- 결론적으로 '토지 활용도, 경제성장률, 인프라 구축을 위한 세금사용량' 세 가지가 토지의 가치와 가격을 결정짓는 큰 요소다.

- 직장에서 20~30년 동안 버틴 자신감과 능력, 끈기만 있다면 부동산 투자에서 위대한 성과를 거둘 수 있다.

- 성공한 사람은 과거의 성취감에 안주하지 않는다. 그보다 높게, 그러나 과하지 않게 다음 목표를 세운다. 이렇게 꾸준히 자신의 포부를 키워나간다.

- 원래 투자라는 것은 마음이 불안하고 외로운 것이다. 조급함과 초심을 잃지 않고 꿋꿋하게 이겨내는 것이 바람직한 자세다. 투자 기준이 명확하다면 조급함도 이겨낼 수 있다.

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