[서울투자기초반 27기 2대로라면 6개월 뒤엔 실전투자자 이젠열심히] 4주차 권유님 강의 후기- 조급하지 않되 과감히 결정하자

강의를 수강하기 전 D지역에 대한 생각.

 D지역은 상승 시점이 늦을 것이다. & 다른 지역을 투자하는 것이 가성비가 좋고 빠른 수익을 얻을 수 있을 것이다.
5급지이고 과거 상승장에서도 최고점에 도달한 시기가 꽤 늦어다. 그래서 이곳은 지금 투자하더라도 상승의 흐름이 늦게 올 것이란 생각이 들었다.
그렇다면 지금은 D지역을 하는 것이 아니라 다른 5급지 or 경기 4급지에 접근하거나 지방에서 2년 싸이클을 돌린 뒤 오는게 더 빠른 상승을 맞이하고 소득을 최대화 할 수 있는 방향이 아닐까?란 생각이 들었다.

인상깊었던 점

1. 후순위 급지의 물건이 더 큰 이을 줄 수 있다.

   4급지 후순위 생활권의 단지보다 5급지 좋은 생활권의 단지가 더 가치가 있고 큰 이윤을 줄 수 있따.
   → 같은 투자금으로 4급지 덜 좋은 단지, 5급지 1순위 생활권의 단지를 투자할 수 있다면 5급지 1순위 생활권의 물건을 보는 것이 더 좋을 수 있다.

2. 실패사례와 성공사례
   실패사례 : 이미 가격이 오른 단지를 상승할 것이란 생각만으로 감당 불가능한 레버리지를 써서 진행한 투자.
   → 이후 하락 or 역전세가 왔을 때 보유하지 못 하고 매도할 확률이 크다. → 학락장 진입시 투자금 회수까지 오랜 시간이 걸릴 수 있음.
   성공사례 : 다른 단지들이 오를 때도 반응이 없는 단지에서 내가 감당 가능한 투자금으로 사 놓은 투자
   → 하락장이 오더라도 보유를 할 수 있고 투자금 하락장이 오더라도 빠지는 금액이 크지 않기 때문에 투자금 회수까지 오랜시간이 걸리지 않을 수 있다.
   =>지금 당장 상승하고 있다고 무조건 3,4급지의 물건만을 보는 것이 아니라 아직 오르지 않은 5급지의 물건을 보는게 안정적인 투자가 될 수 있다.
   => 지금은 좋은 시장 약간의 레버리지를 할 수도 있으나 연저축금액보다 넘치는 레버리지는 리스크가 크다.

3. D지역은 지금 투자하기 괜찮다!

   서울 5급지의 대장단지가 아직 전고를 돌파하지 못 했다. + 적은 금액으로 1등 생활권에 투자가 가능하다.
   + 교통이 약점인 생활권에 교통 호재가 있어 추후 입지 하락을 방어해줄 수 있다.

4. 선호 노선 파악하는 방법
   각 노선이 서울의 업무지구 몇개를 통과하는지 파악, 강남,3대지구 접근성을 1순위 6대업무지구 접근 개수 2순위로
   노선의 선호도를 파악할 수 있다.
   2>9>3>7>5>신분당
5. 수능정책의 변화로 학군의 힘은 유지될 수 있다.
   정시 강화, 내신 등급제 약화로 수시의 힘이 약화되고 정시의 힘이 강해졌따.
   → 덜 좋은 학교에서 내신으로 대학가는게 힘들어짐 → 학군지에서 다같이 공부하는게 좋아짐
   → 학군지 강화
   10대 학생의 수가 줄어들며 학군의 힘이 약화되는 상황이나 정책의 영향으로 학군지로서의 수명이 좀 더 연장될 수 있을 법하다.

6. 공급과 전세가격의 상관 관계
   단순히 공급이 많으면 전세가격이 하락하고, 공급이 적으면 전세가격이 올라간다고 생각을 했으나, 노원의 시세 흐름은 이와 상반된 움직임을 보인 적이 꽤 있다.
   → 공급이 전세 가격에 영향을 주는 것은 맞으나 그 전 전세가에 영향을주는 단계가 더 숨어 있다.
   평균회귀→ 심리→물량→전세가
   가치 있는 곳의 전세가는 우상향 하지만 전세가 상승,하락의 트리거가 생긴다면 평균회귀,심리의 영향으로 전세가가 크게 반응할 수 있다.
   가격이 저평가 된 경우 악재에 더이상 반응하지 않고 작은 호재에도 크게 반등하는 것, 고평가 된경우 호재에도 덜 반응하고 작은 악재에도 크게 반응하는 것과 비슷한 원리인 것 같다.

   → 구체적 예시, 적용 방법은 권유디님 장표 정리한 것 참고

7. 매물임장 꿀팁

   부동산 매임을 다녀 온 후 급매물건을 문자로 연락 받는 사람과 받지 못 하는 사람이 있다.
   나는 지금 껏 문자로 단지 정보를 받아본 적이 없었다.
   → 권유디님의 말하는 매임 팁과 정반대로 행동해서 그런 듯..
   매임 꿀팁
   공부하는 사람처럼 행동하지 말아라
   1. 투자 물건에 대한 질문만 던지기 + 주변 정보를 물어보면 공부한티가 난다 / 이런 정보는 전임으로 조사

   2. 현장의 매물을 따로 물어보기

   3. 매수, 전세 관련 내게 유리한 정보를 질문하기.
   -구체적 질문 사례는 장표 정리 참고.

적용할 점

1. 조급하지 않기
   매물임장을 하며 네이버 부동산의 매물보다 더 좋은 조건의 매물이 튀어나오는 것을 경험했다.
   → 아직 오르지 않은 단지의 지역에서는 좋은 매물이 계속 나온다.
   → 지금 당장보다 한달, 두달 뒤 더 좋은 매물이 나올 수 있다.
   → 당장 매수를 위해 조급해하지 않고 앞마당을 넓히며 후보 단지를 넓히자.
   + 덜 오른 시장에선 같은 투자금으로 최대한 선호 생활권의 단지를 구매할 수 있도록 하자!
2. 덜오른 지역에 미리 투자하는 것도 괜찮다.
   상승이 늦게 올 것이라 예상 되는 지역에서도 지금 투자할 수 있으면 미리 매수하는게 좋을 수 있다.
   매매가 자체는 늦게 오를 것이란 생각이 들지만 2년뒤 전세가는 똑같이 오를 것.
   → 지금 매수하나 2년뒤 매수하나 2년 뒤 집에 껴 있는 전세가는 같다. 하지만 미리 매수한 사람은 2년간의 매매 수익도 얻을 수 있고 더 좋은 조건의 집이 있을 경우 갈아타기를 고려할 수 있다.
   → 단, 지방에서 2년 싸이클을 굴려 더 큰 투자 금액을 보유하게 되는 경우엔 이것이 더 유리하지만, 2년뒤 지방이 얼마나 오를지, 5급지가 투자 기회를 기다려줄지는 아무도 모른다.
   → 할 수 있으면 어디든, 단 가장 좋은 생활권의 단지로 투자하자.
   + 지금 내가 지방으로 갈지 수도권의 외곽을 갈지 고민하는 것은 다른 지역에 투자한 것에 비해 덜 벌까봐 욕심이 있기 때문이다. 다시 생각해보면 서울5급지이든 지방이든 지금이 투자하기 좋은 시기인 건 맞다. 너무 갈팡질팡 고민하지 말고 확실히 정하고 투자하자.
   월부를 접하기 전 투자를 하게 되었다면 인천 청라를 택했을 것이다. 하지만 그 것보다는 더 좋은 지역에 투자를 할 결심을 하게된 것만으로도 발전한 것 같다. 너무 고민하지 말고 당장 좋은 조건의 단지가 보이면 투자를 해버리자.