[서투기 27기 39조 베로베로9] 최고의 단지를 찾지 말고 약점속에서 투자의 기회를 찾아라!

시세따거나 단지분석을 할 때 나의 목표는 가장 많이 오를 단지를 찾는 것이다.

투자는 수익이라는 결과로 나타나는 것이니 당연하게 가장 좋은 것을 찾는 것 같다.

1. 어떤 단지를 살 것인가?

그런데 권유디님이 “A의 모든 것”을 설명해주시면서 했던 얘기들이 기억에 남았고

다시금 방향을 잡을 수 있었던 것 같다.

"최고를 찾으려 하지 말고 지금 할 수 있는 최선의 단지를 찾아라.

그 단지는 그 생활권의 가장 좋은 단지가 아닐 수 있고 약점을 가진 단지일 수 있다.

약점이 있다고 하여 오르지 않는 것이 아니다.

그리고 매매가 오르는 것이 중요한 것이 아니라 전세가가 올라줄 단지인지를 확인하라.

그것이 나에게 전세레버리지의 기회를 줄 수 있다."

사실 이 얘기는 권유디님의 매 강의에서 들었던 것 같다.

그런데 이번 서투기 강의만큼 마음에 와닿지는 않았던 것 같다.

나는 랜드마크를 사서 또는 사람들이 우와~라고 말하는 단지를 사고 싶었던 것 같다.

그런데 투자는 누구에게 보여줄려고 하는 것이 아니라

나에게 수익이 날 수 있는 것을 사면 되는 것인데 그걸 계속 잊고 있던 것 같다.

2. 새로운 지표들

왜 지하철을 기준으로 주요 일자리 접근성을 보아야 할까?

서울시 1일 교통수단별 통행현황을 보면 40%가 넘는 사람들이 지하철을 이용하고 있고

점차 늘어나는 추세이다.

그 이유는 바로 지하철의 “적시성”이다.

임보 작성시에도 버스 자차가 아닌 지하철 이동 시간을 기준으로 하자.

그 지역의 수요를 끄는 “선호”가 무엇인지 계속 살펴라.

지금은 학군이지만 더 이상 학군이 아닐 수 있다.

그렇다면 가장 중요한 것은 교통일 수 있다. 종합적 관점에서 접근하라

학원가를 살펴볼 때 학원 주변 상가(노래방, 술집 등)이 있는지 상가 사이를 잘 보자.

주변 지역의 입주량과 전세가격을 보아라.

가까운 지역에 입주가 있다면 수요를 빼앗길 수 있고

가까운 지역에 전세가격이, 특히 신축이, 비슷하거나 조금 낮다면 전세수요를 빼앗길 수 있다.

서울대 진학 상위 고등학교를 보자.

특목고는 해당 지역 거주 혜택이 없으니 일반고를 보면 된다.

공부를 잘하는 자녀를 둔 부모는 자녀가 특목고 진학에 실패해도 좋은 일반고를 보내고 싶어한다.

그러니 좋은 일반고를 갈 수 있는 지역이 학군이 될 수 있다.

2028년 대학입시제도 개편(안)으로 학군지가 더 중요해졌다.

공급량의 증가가 매매가 하락 전세가 하락을 가져오는 무조건적 지표가 아니다.

평균회귀와 사람들의 매수심리(상승장에서는 전세보다 매매를 하고 싶어 하는 심리)가

전세가와 매매가에 영향을 미칠 수 있으니 흐름을 보아야 한다.

수도권은 하나의 권역이므로 인접하면 단기간에 영향을 미치지만 결국 장기적으로는 전체적으로 

영향을 미칠 수 있음을 기억하라.

그리고 지금 만드는 앞마당은 지금 당장이 아닌 전세가가 올라올 때 최소의 투자금으로 투자할

기회를 줄 수 있음을 반드시 기억하고 서둘지 말자.

랜드마크와 내 종잣돈에 맞는 단지 이렇게 세트로 각 생활권별 트레킹!!!

이렇게 꾸준히 하다보면 언젠가는 투자자로서의 내가 되어 있을 것이다.

이번달 서투기…. 화이팅!!!