[2호기 매수기 1편 계약편] 공급이 없어 상승장인 광역시에서 4천만원으로 준신축 84 매수기

내가 무슨 집을 사야 할지

오늘도 고민하는 내가집을입니다! 🏡

1호기 매수 후기도 다 작성하지 않았는데

2호기 매수 후기부터 작성을 하네요 😅

시간 지나면 귀찮아서 후기 적지 않는 것을

1호기 하면서 깨달았기에 2호기 매수 후기는

단계 끝날 때마다 작성해 보겠습니다!

너 하나만 보러 왔는데 너는 이제 없어

새벽 5시에 일어나 지하철, 기차, 버스를 타고 매물 보러 가는 길.
부동산 도착 10분 전 8시 50분, 갑작스러운 전화 한 통.
 

“세입자가 일용직 근로자인데 돌발 근무 생겨서 오늘은 집을 못 보여드릴 것 같아요. 같아요. 같아요. 같아요.”

이 매물 하나 보려고 잠도 충분히 못 자고 새벽부터 움직였는데…

한 집만 예약되어 이 매물을 못 보면 공치는 상황.

거의 다 도착했는데 그런 연락을 받으니 허탈감이 몰려왔고 

잠 대신 선택한 매물을 못 보게 되니 아쉬움이 컸습니다.

아쉬웠지만 화내면 봤자 무슨 의미가 있겠나 싶어서

부동산에 들러 매물 브리핑이라도 받기로 했습니다.

하지만 직접 보지 못한 매물은 설명이 잘 와닿지 않았고

그저 아쉬운 마음만 남았습니다.

우연히 만난 장부 물건

사장님께서 미안하셨는지, 다른 매물도 볼 의향이 있는지 물으셨습니다.
1시간 뒤에 ㅇㅇ 단지를 볼 예정이라고 말씀드리니,

자신도 그 단지에 장부 물건을 몇 개 가지고 있다고 하셨습니다.

장부 물건을 3개 정도 가지고 있었고

그중에서 1개가 그나마 가능성 있어 보였습니다. 

가격도 매겨지지 않았고, 세입자가 있는 낮은 전세금으로 거주하여

현재 호가 최저가로 봐도 투자금이 약 1.1억 들어갔습니다.

저는 오천 언더로 보고 있었기에, 부담스러웠습니다.

게다가 세입자가 타지에 있어 오후 5시까지는 집을 볼 수 없다는 상황.

그래서 일단은 집 보는 걸 포기하고, 다음 부동산 예약까지 기다리며

계약 갱신 여부, 전세금 조정 가능성, 만기 일자 등 다양한 이야기를 나눴습니다.

[상황]

• 매도자는 다주택자라서 물건을 정리하기 위해 매도
• 매도자는 어느 정도 돈을 가지고 있으신 분
• 전세가 낮게 맞춰져 있으나, 계약 갱신도 이미 사용했고, 만기는 4개월만 남은 상황

뭔가 다 애매하지? 아쉬움의 연속

다른 부동산을 통해 여러 매물을 봤지만

낮은 가격대 매물은 하나씩 하자가 있었습니다.
 

동층향이 마음에 들면 상태가 안 좋고

상태가 좋으면 동층향이 아쉬웠습니다.

그래서 동층향은 괜찮지만 상태가 안 좋은 물건을

‘메이드’ 해보려고 가격 협상을 시도했지만

부사님들께서 크게 조율해줄 의향은 없어 보였습니다.

이 지역은 상승장이며, 공급도 부족한 상황이라

네고가 쉽지 않은 건 당연하다고 생각했습니다.

그래도 동층향과 상태를 고려하면 가격이 비쌌습니다.

처음 봤던 장부 물건이 자꾸 떠올랐고

늦게라도 볼 수 있는지 다시 연락을 드렸습니다.

그때까지 기존에 예약한 다른 매물들을 보면서 시간을 보냈습니다.

가치가 투자한 물건보다 좋지 않은데 가격 상승이 되어 비싸거나

투자금이 많이 들어 메리트가 떨어졌습니다.

[상황]

• 매물을 보니 동층향, 상태 중에서 하나씩 하자가 존재

• 해당 지역 시장 상황상 가격 조율도 잘되지 않음

• 대체 단지를 봐도 마음에 드는 것이 없음

세 낀 물건인 듯 아닌 너 

시간이 되었고, 매물을 보러 갔습니다.

하루 종일 매물을 보면서 실망이 많이 쌓인 터라 기대치가 낮았습니다.

막상 매물을 보니 생각 이상으로 물건 상태가 좋았습니다.

RR이라던지, 상태가 실거주급으로 잘 되어 있는 것은 아니었습니다.

하지만 그 밸런스가 적정하여 누구나 거주하기 용이해 보였습니다.

투자하고 싶다는 마음이 들어 부동산 사장님께 상황을 물었습니다.

등기부등본 확인 결과

• 대출 없음

• 입주물로 시세 차익 1억 이상 발생

• 매도자 부부 모두 대기업 근무

• 부사님과 10년 넘게 거래한 신뢰 있는 관계

매물도 지나가면서 그냥 내놓을까라고 말만 한 것이라

광고도 안 올라갔고, 가격도 아직 정해지지 않았던 상황.

생각보다 매도자 분께서 안정적이기에 급하지 않거나

오히려 여유 있어 너그럽게 대응하시지 않을까 생각이 들었습니다.

부사님께서 상황을 묻는 질문을 하기 위해 통화를 하셨는데 

옆에서 사장님의 통화 내용을 들으니 푹푹 들어가는 것을 보니

매도자가 너그러운 스타일일 것 같아 도전적으로 협상을 시작했습니다.

첫 번째 조율할 내용은 가격이었습니다. 

기존에 N.N억(현 시점 최저가)이면 바로 매수한다고 말씀드렸습니다.

(N.N억은 현재 올라온 저층보다도 싼 가격이고, 세 낀 매물보다 더 싼 가격)

매물 보니 이러 이러한 하자가 있으니 가격 조율 부탁한다고 말씀드렸습니다. 

(안방 베란다 부분 결로, 안방 벽지 오염, 마루 생활 찍힘, 부엌 베란다 탄성 크랙과 들뜸)

둘째는 잔금 방법이었습니다. 

세가 낮게 껴져 있으니, 새로 전세 맞추면 그 전세금을

중도금이나, 잔금으로 할 수 있었으면 한다고 말씀드렸습니다.

잔금 조건은 바로 OK → 잔금 리스크와 높은 투자금 리스크 해소

가격은 머뭇 → 느낌상 제시한 금액보다 0.5~1천 비싸게 생각

이 가격도 완전히 나쁜 가격은 아니지만 부족했습니다.

다른 이야기를 더 하다가 매물 코칭도 받아야 하니 일단은 마무리하였습니다.

[상황] 

• 동층향과 상태에 비해 전세가 낮게 껴져 있어 매매가가 쌈

• 입주물이고, 매도자는 현재 1억 이상 시세 차익 얻음

• 새로 전세를 맞춘 전세금으로 중도금 또는 잔금을 칠 수 있어 큰 투자금에 대한 문제 해소

확실해? 이게 최선이야?

생각보다 좋은 상황과 가격에 들뜬 마음으로 튜터님에게 말씀을 드렸습니다.

(반 임장 중이라 바쁘실 텐데 답변해 주신 튜터님께 감사드립니다!!!)

(그 당시에는 들떴다는 것을 몰랐는데, 튜터님과의 대화를 통해 깨달음)
 

나름 확신을 가지고 있었는데 튜터님이 하시는 질문에 대답하다 보니

제가 느끼기에도 막상 답변이 시원하게 나오지 않음을 느꼈고

내가 확신이 부족했음을 인지하게 되었습니다.

전화 임장과 매물 임장을 추가적으로 하면 좋겠다는 조언을 듣고

근무 시간 조정하고 일찍 퇴근하여 차를 빌려 임장을 다녀왔습니다.

넓게 보니 괜찮은 매물도 있었지만, 가격이 맞지 않았고
앵커링 효과 때문인지 제가 찾은 단지가 더 좋아 보였습니다.

계속 봐도 제가 찾은 물건이 가장 마음에 들었습니다.

그래서 제가 찾은 매물과 다른 물건을 가지고 매물 코칭을 신청하였습니다.

(매물 코칭 실제 폼 알려주시고 팁 알려주신 이키님 감사드립니다~)

빈쓰 튜터님께서 매물 코칭을 해주셨습니다.

아너스와의 만남을 통해 처음으로 뵀던 튜터님이라

내적 친밀감이 들었습니다.

2가지 매물을 가지고 매물 코칭을 했는데

2번째 물건보다는 1번째 물건이 좋아서 

주로 1번째 물건을 가지고 이야기했습니다.

빈쓰 튜터님의 조언 요약

• 투자를 못하는 것은 아니지만 이미 약간 오른 시장이라 주의 필요

• 추가 네고 도전

• 일시적 2주택 전략은 오르는 시장이라 등기 이전 리스크 존재하니 신중히 접근 (매도자의 변심)

계약 이후에 튜터님들께 소식을 알렸을 때도 

빠른 매도 가지고 가라는 것을 보면 트래킹을 열심히 해야할 듯합니다.

일시적 2주택이 나온 이유

• 1호기한 지 1년이 안 됨 (25년 1월 매수)

• 매수하려는 매물이 전세 만기일이 25년 12월

• 전세 만기일에 잔금일로 하기로 매도자와 사전 협의

[상황]

• 튜터님께서 확신을 가지기 위해서는 더 넓게 보라고 하심

• 매물 코칭을 통해 매수해도 되나, 매도 시점을 잘 파악하라는 말씀을 들음 

• 추가 임장과 코칭을 통해서 확신을 가지고 투자하기로 마음을 먹음

쿨하지 못해 미안해

튜터님의 말씀에 따른 임장과 매물 코칭을 통해서 확신을 얻어

제가 본 매물을 매수하려고 부사님께 연락을 드렸습니다.

그 매물을 매수하려고 하는데 이전에 이야기한 N.N에 살 수 있는지 물으니

그것보다는 천만 원은 더 받고 싶은데 오백까지는 해주신다고 하셨습니다.

수리와 전세입자와 등 다른 카드는 다 써먹었기에

이제는 기세로 요청드렸습니다. (땡깡)

매도자분께서 많이 양보해 주신 거 아는데

혹시 1~2백이라도 네고해 주실 수 있는지 물었습니다.

(2~3백이라고 말씀드려야 했는데 소심했음을 복기합니다… ㅎ)

결국 서로 기분 좋게 N.N4억에 최종 합의!

• 세 낀 매물보다 600만 원 저렴

• 같은 동, 같은 호, 같은 향 20층보다 2,600만 원 저렴 (내 물건은 10층대)

대면과 전화는 다르네

가격까지는 거래를 성사시키기 위해서 

서로의 의견을 잘 조율해주셔서 하루만에 끝났는데

특약 조율하는데 일주일이나 걸렸습니다. ㅋㅋㅋㅋㅋ

지나고 보니 특약을 명확하게 하려다 보니 

불필요하게 씨름한 부분도 있었습니다.

또, 제가 의도치 않게 말도 안 되는 무리한 특약을

넣은 것도 있어 지금에 와서는 부끄럽습니다.

최종적으로 가격과 특약 조율을 마무리하고
가계약 후 토요일에 계약을 완료했습니다.
(이제는 진짜 투자금 다 털렸다 ㅠㅠ)

[상황]

• 튜터님의 말씀(추가 임장)과 매물 코칭을 통해 확신을 얻음

• 최저가까지는 못했지만, 그에 준하는 금액으로 네고

• 가격 조율보다 힘든 특약 조율 그리고 그 속에 했던 아집과 실수

2호기 계약하면서 깨달은 점들

• 단지 내 부동산은 장부 물건이 빠르게 털려 없을 수 있음
  • 단지에서 먼 곳, 오래 일하신 부사님에게 장부 물건이 남아 있을 수 있음

• 전세가 오르고 있는 시장에서 낮게 전세 껴져 있어 묵혀두고 있는 장부 물건으로 가지고 있을 가능성 존재

• 부동산은 사람과의 관계가 중요
  • 매수자와 부사님과의 관계도 중요하지만, 부사님과 매도자 분의 관계도 매수에 큰 영향
• 나이 덕을 많이 보고 있음을 느낌
  • 아들 뻘인 젊은 사람이 뭐라도 해보려고 하니 부사님들이 좋게 봐주심
• 감정적 대응보다 현시점에서 최선의 선택으로 문제를 해결하는 것이 중요
• 주담대는 법무사 때문에 해당 지역에서 알아봐야 하는 것을 알게 됨
• 전세 잘 빠지면 좋겠다!!!

🙏 감사한 분들 

매물 코칭으로 찾은 매물에 대해 확신을 얻게 해주신 빈쓰 튜터님

스스로에 대한 확신을 얻는 방법을 알려주시고, 2호기를 하도록 푸시해주신 행복한노부부 튜터님

기회가 많이 있다는 것을 알려주시고 복기의 중요성을 알려주신 두잇나 튜터님

매도 시점까지 고려해주시고, 이번 실전 임장 클래스(온라인)를 통해 다시 만날 진심을담아서 튜터님 

실질적인 도움과 응원 그리고 축하해주신 행쀼즈, 두잇나우즈, 진담쓰께 감사드립니다!!!

행쀼즈(KBR 조장님, 존자님, 퓨미님, 공부왕님, 목부장님, 이키님, 하늘답다님, 홍드림님)

두잇나즈(방울모자 조장님, 남색하늘님, 러시안체스님, 오다주웠다님, 채슬희님, 행냥님, 마크임님, 안산월부가즈아님)

진담쓰(라이첼 조장님, 좀슐랭님, 후파님, 낭만제이님, 비마이셀프님, 쏭파고님, 진슬아빠님, 패스워즈님)