[서투기 27기 11조 버터시오빵] 4주차 강의 후기

강의 목표

💡 현시점, 서울에 소액으로 투자할 수 있다는 확신 가지기!

💡 공급 리스크에 대응하는 방법을 알고 투자에 적용하기!

💡 매물임장 시 부동산 사장님과 원활하게 협상하고 급매 찾는 법 배우기!

💡 복도식 방2개 / 비역세권 신축 / 재건축,리모델링 예정 단지 의 투자 전략 배우기!

서울 투자 성공/실패 사례

• 성공 사례 : 종잣돈으로 투자 가능한 지역을 충분히 확보한 후, 그 지역간 비교 분석을 통해 투자 결정 😄
• 실패 사례 : ‘좋아 보여서’ ‘오를 것 같아서’ 막연한 기대만으로 연 저축액 이상의 대출을 일으켜 투자한 결과 → 장기간 하락장 속에서 대출이자를 감당하며 상승장이 되기 전 매도 😭

입지 분석 Key Point 🔑

인구 분석 KEY

• 구별 주요 인구 연령대는?
• 어디에 젊은 인구가 많이 살고 있나?

직장 분석 KEY

• 서울에서 직장 위상이 어느정도 인가?
• 업무지구? or 베드타운?

교통 분석 KEY

• 주요 일자리 접근성이 좋은 지역인가?
• 주요 일자리 접근성이 좋은 지역의 거주 환경이 좋은가?

환경 분석 KEY

• 주요 상권은 어디에 있는가?
• 거주 환경이 좋은 곳은 어디인가?

학군 분석 KEY

• 학군지는 어떤 기준으로 판단하는가?
• 학군지로서 기능하는 지역은 어디인가?

공급 분석 KEY

• 공급물량과 전세가격의 흐름이 정직한가?
• 내가 투자한 단지 주변 공급 물량이 많은가?
• 내가 조사한 입주 물량이 정확한 것인가?

서울시 주요 업무지구

• 강남 종사자수 : 70만
• 서초 종사자수 : 44만
• 중구 종사자수 : 39만
• 영등포 종사자수 : 38만
• 송파 종사자수 : 34만
• 종로 종사자수 : 26만
• 강서 종사자수 : 26만
• 마포 종사자수 : 25만
• 금천 종사자수 : 24만
• 구로 종사자수 : 23만

수도권 지하철 선호도 분석

2호선 > 9호선 > 3호선 > 7호선 > 5호선 > 신분당

강의에서 2 > 9 > 3… 순으로 선호도가 높다는 이야기를 많이 들었고, 당시에는 그냥 그런가 보다 하고 넘겼는데, 위의 표를 보니  어떤 기준에서 매겨진 순위인지 알 수 있게 되었다!

2028 대학 입시제도 개편

• 정시 확대의 영향
  • 특목고 입학 인원이 많은 중학교가 많은 지역 선호
  • 대학교 입학 실적 좋은 일반 고등학교에 입학할 수 있는 중학교가 많은 지역 선호
  • 면학 분위기가 좋은 지역 선호
  • 내신이 떨어져도 수능 경쟁력이 있는 지역 선호

학군지의 의미

• 학업 성취도율이 90%이상의 중학교 비율이 30% 이상인 구역
• 면학 분위기가 좋은 학원가 형성
• 서울내 학군지 → 대치, 반포, 목동, 광장 

가격 정리

• 지역에서 선호하는 단지마저 전저점 대비 상승폭이 낮음 (하락 리스크가 덜하고 안전마진이 높다)
• 대부분 단지가 가격이 싸므로 가치가 가장 좋은 단지를 우선으로 접근
• 신축 3억대, 구축 1억대 투자금으로 접근할 수 있어 수익률 측면에서 이점이 있는 지역
• 투자 기준 안에 들어온다고 하더라도 비슷한 투자금으로 앞마당에서 가치가 더 좋은 단지를 접근할 수 있을지 판단

투자 전략

1. 해당 구에 간다
2. 해당구 내 단지의 입지와 선호도를 분명하게 파악한다
3. 매매가와 전세가를 트래킹하며 종잣돈을 모은다
4. 매매가격 상승폭 < 전세가격 상승폭인 단지들을 유심히 지켜본다
5. 내 앞마당과 비교평가 후 투자한다

매임/전임 노하우

부동산 사장님의 업무 목적은 고객과의 계약을 성사시키는 데 있다.

우리는 부동산 사장님이 ‘이 사람은 안 살 것 같다’는 인상을 받지 않도록 행동하는 것을 목표로 한다.

1. 부동산 공부하는 사람처럼 행동하지 않는다.
   1. 매물 임장 진행시, ‘물건’에 대한 정보 위주로 대화한다.
   2. 휴대폰 번호를 2개 이상으로 분리한다. (매임 번호 / 전임 번호)
2. 네이버 부동산에 나온 물건은 급매가 아니다.
   1. 부동산 사장님은 단독중개를 위해 네이버 부동산에 올리기 전 ‘살 것 같은 사람’에게 먼저 물건에 대한 정보를 준다.
   2. 평소에 매물을 적극적으로 봤던 투자자에게 급매 기회가 먼저 온다.
3. 부동산 사장님과의 관계, 대화 분위기 등은 크게 중요하지 않다.
   1. 공부하러 온 듯한 싹싹한 사람보다, 말이 없어도 살 것 같은 사람을 더 좋아한다.
   2. 부동산 사장님을 비즈니스 파트너로 생각하고, 부담 없이 담백하게 접근해도 괜찮다.
4. 우리가 통제할 수 없는 일이라면, 미련 없이 놓아주자
   1. 집을 보기 힘든 물건, 잔금 안되는 사황에서 잔금 날짜가 정해진 물건은 조건이 좋지 않기 때문에 가격이 싸거나 팔리지 않는 것이다.
   2. 우리가 통제 가능하여 리스크 (하자, 잔금등)을 통제할 수 있는 물건 위주로 접근하는 것이 바람직하다.

강의중 권유디님 주요 말씀

📌 마음이 안가는 지역이 기회다!!

📌 나만 이렇게 힘든건가? → 아니다. 모두 똑같은 고민을 하고 있다. 포기만 하지 않으면 결국 목표 달성하게 될거다!

📌 투자 레버리지는 연저축액 이상 대출을 일으키는 것은 과도하다고 판단한다!

📌 5급지의 괜찮은 단지는 4급지의 중간급 단지 보다 좋은 단지도 많이 있다!

📌 장기적으로 우상향 할 수 있는 단지 이지만, 단기적으로는 하향할 수 있는 가능성도 있다. 감당 가능한 투자를 해야 한다!

📌 투자할 때 당장 GTX를 고려하지 않고 해도 된다. → 다음 상승장까지 영향을 끼치는 요소가 아니라고 본다.

📌 분위기 임장 할때는 핸드폰이나 조원과 대화 보다는 앞과 주변을 보며 걷는 걸 추천! 

📌 학원가의 개수 뿐만 아니라, 주변 환경까지 고려(같은 건물내에 술집등…)하여 면학분위기 파악 필요

📌 노원구의 학군지 비중을 줄이기로 했다. → 이유는 초등학교 학생수에 지속적으로 감소하고 있음 (노원에서도 학군보다는 교통 위주로 봐야함)

📌 수도권은 하나로 연결되어 있다! 서초에 살다가 인천으로 이사 갈 수도 있다! → 도미노로 연결되어 있다. 

📌 부동산 가격이 급등하거나 급락하더라도 시간이 지나면 평균으로 회귀한다! ‘평균 회귀’

📌 평균회귀(자본주의) → 사람들의 심리 (상승장인지 하락장인지) → 공급물량 파악 → 전세가

📌 전세가가 떨어지면, 매매가는 무조건 떨어진다. → 전세가가 떨어질때가 기회가 될 수 있다.