[열반실전 32기] 투자 경험담 후기- 1호기 가계약 한달만에 걸려온 임차인의 퇴거 희망 그리고 마주하게 된 역전세 [블랙스완]

요령 피우지 않고  가치있는 단지를 찾아  가치 투자자로 성장하고싶은  늦깎이 싱글 투자자  블랙스완 입니다. 

1호기  전세승계 (임차인 갱신권사용중 )   계약후 , 임차인이  요청을해서  자시 전세를 맞추며  겪었던 , 경험담 

공유 해보려 합니다. 

부사님에게 전화가 걸려왔다 . 

올해  3월  가계약금을 넣고 5월에  1호기를  마쳤는데요    

본 계약을 마무리하고  얼마되지않은 .. 퇴근길에   매수해주신 부사님께 전활 받게 됩니다  

스완씨, 00 호 임차인이  집을샀데 ~  글쎄 9월에  나가야한데 ~  아이구  나도 오늘 처음듣고 어찌나 황당 했는지~  어떻게할까 !  아직 잠금전이라 .. 매도인분에게 물어는봐야하는데 ~  광고를 올릴까요 ?

1 호기를하고  한참 기쁨과 번뇌와  반성의 시간이 오가는중  받은 이 한통 ..  

헛웃음이 나왓습니다 ..  

단시 4월  말이였고 ,   임차인이  나간다고  한건  9월  초  ..아직 5개월이 남은상황이라   현재 임차인이 들어가 있던 

전세보다  천만원  더올려서  광고를 내였습니다 .  

강의를 들었지만 , 그자리에서 그냥  첫 가격을 결정해 버리는 실수를 함  

그리고 , 매수해주신 부사님은   미안하다며  , 수리가 된거라 금방 나갈꺼고   전세 복비는  받지않겟다고 하며  본인이 빼시겠다고  단독을  요청하셨습니다  .. 여기서 또한번의 실수 ,, 

  “ 네 그래요 ! ”  

5월 매도인을 만나 나머지 잔액을  드리고  소유권을  이전받았고 , 걱정어린눈빛을  전 받았습니다 ..  

주변 상급지의  이주가 확정되어있었고  주변  전세도 없었기에 ,  전 .. 아무걱정이 없엇습니다.. 

여기서  전 또한번 놓칩니다..  “ 퇴거일 확정 ” 

처음 전화가 왓었을때부터  , 이미 임차인은  나갈 날짜를  정해서  집을 매수해버렸습니다.  

크게 생각을 못했습니다 .. 

그리고 4월 저는  지방투자기초반을  듣고 있었고   끝나고나서  서울투지기초반  오프로 강의를 듣게되엇는데요  

운이좋게  지투기 cm 클로이님에게 연락을 받았습니다 . 

“ 강사님과의 임장” 에  초대를 받았습니다 … !!!  

저는 뽑히진 않았엇지만  5월 실전반을가면서  3명의 자리가 비었엇고 .. 그 빈자리중 하나에  연락을 받았고 

배정된 튜터님은  “빈쓰투터님 ”   당일에  양파링멘토님의 강의가 있엇지만 … 

천안에서 하고 1시면  마친다고 해서 ..   임장을 결정을햇습니다 .. 

그리고 전세관련된 문의를 할수 있었는데요 … 

 “ 최악의 상황입니다 스완님  ”  라는 말을듣게 되엇습니다 .

날짜고정은 .. 잘못하면 잔금을 맞춰애할수도 있는상황 .. 그리고 제 전세가 시중보다  높은 가격으로 되어있고  

황금기인 6월말은 ..  근처 신축입주종료일과도  맞물려 있었습니다 .. ! 

(승계시에는 … 이 날짜를 비켜가서  신경을  안쓰고 있었습니다 )  

정신을 차릴수가 없엇습니다 .. 

튜터님은  전세가격을 낮출바에는 차라리  잔금을 맞추고   전세가격을 유지하라고  조언을 해주셧습니다 .. 

그리고  혼란스러운마음으로 .. 다시올라와  강의를  들으러 갔습니다 ! 

한시간정도 늦긴햇지만  양파링멘토님 강의니까  들어야죠 ! 

강의가 끝난후 저는  동일한 질문을 했습니다 .. 

하지만 , 질문에  퇴거일 확정이라는 단어를 쓰진못했습니다 .. 

멘토님은   신축입주랑 맞물리지만 이주수요가  있어서 , 

“5개월 전부터는  신경 안써도 되요 ,  나갈거에요”  라고 애기해주셨고 ..  

저는 듣고싶은 말만 ..쏙쏙 듣는 ..제자가 되엇습니다 .. ^___ ㅜ 

시간이 흘러서 .. 5월이 지나가고 6월  .. 열기 수업을 들으며   전 전세 골든타임을 맞이합니다.   

 4개월이 남은 어느날   ..어쩌다 한번씩 전화 했습니다  

스완  : “손님 안보러와요 ? ”  

부사님 : “응 보러오는데 , 맘에든다는데 , 날짜가 안맞아 , 기다려바~~ ” 

이걸 그냥 넘기면 안됬었습니다 ..

전세는 보통  만료일 전 3~4개월 전에 미리  계약을 많이한다  

나중에  부사님들 전임과  방문을통해서  확인한건 … 이주수요  이동기간이 9/30일까지면  

5~6월  집을 많이 보러오셨다는것 … ! 이미 .. 

이것을 ..날자고장으로인해  놓쳤던겁니다 ..  원하는가격에 맞출수 있던 .. 전세를 .. ! 

그리고 방치되는동안  시간이  흘러서  .. 

대통령이  6.27 폭탄을  터트렸습니다 .. 

전 이폭탄이 ..  이렇게  큰줄 몰랐습니다 …  

그리고  7월  지방투자 실전반을  듣게 되면서 , 

드림텔러  튜터님과  면담시간에  전세 이야기를 하게되엇습니다. 

실전반 초기  시트지 요청하는 신혼부부 요구를 들어주고 맞추눈줄 알앗습니다  

하지만 거듭되는 말바꿈에 ..  계약은 무산되고 , 수많은  들이댐에  튜터님  밀착케어가 시작되엇습니다 

그리고 튜터님의  아침일정은 저의 전세확인으로 시작되었습니다 ♥

전세가격을  낮추는것을  생각해보라고  조언해주셨고 ,  잔금이 되는상이라 .. 정안되면 맞추고 기다려고 했다라는 .. 

애기에  “스완님 , 잔금은  최악이에요 ..  ”  .. 하시며  경험담을  애기해 주셨습니다  ..

긴시간 통화를 했고   튜터님은  다음날 ..  이런  칼럼을올려주셧습니다  

잔금가능한데 전세가격 내려야하나요 ? [드림텔러] ♥

https://weolbu.com/s/Gjz0rMNsLu

튜터님은모르시겠죠 ..  “전세는요 ? ” 이한줄이  얼마나 아침에 저를 긴장하게 하는것인지 …  ♥

 저는실전반을 시작하면서 몇명을 보내면서   심각성을 깨달았고 ,  

 전세는  부사님이  근처 지역내로 다 뿌려놓은상태   (5~6군데정도 ) 였고  추가로  

 주변 전세 빼고 있는 동료 ..가 하는방법을  보고 , 저도  따라 했습니다 ..!  감사해요 ..스뎅님  ㅠ_ㅠ 

1. 당시 쟌자니님 강의에나온  전세사세자도를  그려서 상황을 계속해서   파악햇습니다  

= 신축이 일주일에 몇개의 전세를 소화해 내는지 알수 있었습니다 ,. 거의 50개이상씩 매주  계약  

한부분이지만 ,  다른 부분까지  모조리  그려보았고  30~34평형 기준으로  만들어서  매일 체크 하였습니다 

그리고  가격과 상태 전임을  동료분들에게   부탁해서  상황을 확인하엿습니다.  

-감사한  스뎅님 , 밍쓰님 

그리고 부동산 사장님과  애기를해서 , 더많은  부동산에  내놓고   부사님지역외에  더 내놓겟다고  말씀드렷습니다 

상황을  아시고  이해를해주셨고 ,  어떻게든 해보자고   잘 협의가 되엇습니다 

정말 잘 도와주셔서   감사했습니다   사장님 

광고는  22곳 , 전세는 40곳에  내놓음 ( 광고 없이 요청 ) 

단지에서 …전세는  단2개 ^__^  근데도 안나감 .. 

전생활권  신축을제외하면 20개도 …안됨 .. 그래도 안나감 .. !   

그리고 하루하루  오전에  안부 문자를 보냈구요 ..  

5.3억에서  가격을  천만원  내린상태로   ..  부동산을  돌기시작햇습니다   

가장 답변을 잘해주시는 부동산 사장님들을 만나다 

-생활권별로   (만기 -50일) 

지투실전반  첫 매임주였고 용기내서 ,  조장님에게  의견을구한뒤  튜터님 허락을 받고 임장지가아닌 1호기 부동산을 

돌았습니다 . 

가장 대답을 잘해주시고 용기 넣어주시는  부사님들중  10분정도를 정해서   인사드리고  애기를좀나눳습니다.   

저는 세입자가 있고 사진을 찍기가 힘든상황 ( 아이가 있어서 짐이너무많아  사진이 .. 오히려독이되는상황 ) 이라 

전단지를 만들지는못했습니다 ..  

상급지 이주단지 부사님들을만나니 , 아직움직이지않는  이주자들도 많고  움직이지않는 이유에 대해서도 알수 있엇습니다. 

임차인 은 , 새로생기는 분양 되는아파트 청약을 위해  그지역 “주소 ” 가 필요했고 , 

잡주인이 살고 있는집 같은 경우는 전세금차이가  컷기때문에 , 난 어디든갈수 잇다 ~ 근데 근처 조금내리면 생각해보다 안되면 ,,가보지뭐 ..이런상황 ! 

전세가 하나도 없는 …생활권은 ,, 생활권밖을 벗어나는게 싫다 ,..   브리핑을해도  아파트를 찍고오는 경우가 많아서 

쉽게 넘어가지않으려한다 … 였습니다 .. ! 

더 오래된 연식에 .. 상태안좋은 구축이여도 ..안오더라구요 

1호기 주변은  규제와  여름비수기에  접어들었고 … 신축까지 !  

하지만 6.27 규제로  신축이 오히려  전세대출이 안되서  제가  더 유리한 조건임에도  불구하고   

현금가지신분들이 많은 ..동네 .. !  현금 있느분들이면  전세가를 파격적으로 내리는  신축앞에  

속절없이  무너졌습니다 …  임차인이 안돌아요 ..  

진짜  잔금을 준비해야할 시기 …  전세반환대출이 ..안된답니다  ( 만기 -40)

이제 곧대출을일으켜야할시기 .. 게속해서  체크하던중 ..  갑자기  대출을 멈췄습니다 .. 

6.27이전 계약은  된다고  확인을 다받았었는데 ..  모두다 홀딩 으로 변한겁니다 … 

그리도 믿었던가족의 돈도  부족 하게된 상황 ..

조금씩 내리면 효과가 없다는  튜터님 조언에 .. 

-전세가를 , 날짜맞추는 조건으로 2천만원을  낮췄습니다  

그리고 문자를  다 돌리고 ,  반응 오시는 부사님들에게 전화를  돌렷습니다 

그리고 ..어느때처럼  줌모임을  마치고 , 임보를 쓰려고 하는 시간 .. 

 세입자분에게 문자를 받다 …..그이름은  “누수” 

 아랫집… ㅠ_ㅠ 

누수로  놀랜마음을 다잡고… 튜터님에게 SOS 치고 .. 다음날 해야할일을   조언을듣고  

찾아가 상황파악하고   대응하엿습니다 …  

이건 누수경험담 .. 2탄으로  다음주에 ! 

정신없이  상황을  정리하던중 .. 

부사님의 전화를 받습니다  (만기 -30) 

스완씨, 현금 얼마가지고 있어 ? 

내가 현금이  0억이 잇는데 ,  세입자 중도금받고  스완씨 현금하고  맞춰서  세입자 내보내구  그다음주에 들어가실분이 잇을거같아 !!! 

네 ????????????????????????? 

당장 확인해서 ..  전화를 공손하게 두손모아 드렷습니다 … 

0억 정도 가능할거 같아여!!  그래요 ? 그럼 내가해볼게요 ~~~  내일볼거에요 ~

다음날 .. 회의가  끝나고 난후 부재중 .. “ 빨리전화주세요 ” 

부리나케 뛰쳐나가  통화를 합니다 

이분은 하시고 싶어하는데 ~~  !!! 까아아아아아~~~!!!! 

정신을 붙들고 … 가계약 문구 전에 써두엇던것 …보냅니다  !  이렇게 넣어주세요 ! 

하고 ..본계약에 넣자고하는 몇개 수정한후 .. 보내고 기다리는시간이 …   이렇게 길더라구요 … 

“띠링 ”  하고 …계약금이 들어왓습니다 !!! 

 기적적으로 … 7/31일  제 전세는  맞춰졋습니다 …!  

임차인의  퇴거는  9/9  , 새로운  임차인은  9/18  

부사님 , 임차인  중도금 + 저의 현금 .. 

저의  현금이 이중에서 가장 적습니다  

이렇게  저는 잔금을  맞추지 않고 ,  이전집 매도하고 오는  분들과  계약을 8월 초에  맺게 됩니다. 

아직  전세입자 퇴거일이 다되지않아 ..한가지의 문제가  남아잇지만  ..잘될거 믿구요 … 

 (집전체 깔려있는매트 ? ㅋㅋ )  

부사님이 , 이렇게 까지 맞춰주신이유는 , 제가  부사님들을 돌며  인사를하고 이야기 나누는것에  

소문이 났다고 하더라구요 ,   예의바르고  열심히 사는   아가씨가 .. (아가씨라고해줘서 ㅠ_ㅠ )   

전세를  못맞춰서  고생한다구 … 

그동안 , 돈을 빌려주시겠고 하고  날마다 기도드려주시고  이번누수에  힘써주시고 계시는   매수부사님 ,  

그리고 용기 문자 무시하지않고  답변 다 해주시던부사님들 ,   실제 계약을 이끌어주신  두부사님  

하는 만큼 돌아온다는말은 맞는거같기도 합니다 .. 

제가 움직일수 있게  도와주신  빈쓰 튜터님 , 양파링멘토님 , 

그리고 .. 한달내내  밀착케어하며  정신차리게 해주신  드림텔러 튜터님 감사합니다 .. ♥

이 글 쓰면서  톡을  다시봣는데 … 튜터님 ,,,ㅠ_ㅠ 

그리고 함께 매일 이야기나누며  격려해준 스뎅님 , 밍쓰님 , 노튼님,혜바님 ,그리고  동료분들   덕분에 힘냈습니다 

그리고 .. 스뎅님  전세도 ..곧 !! 후기글 볼수 있길 기도합니다 !!!  

투자금에서 , 2천만원은  돌려주는 상황이 되엇지만 , 그래도 많은경험으로 그만큼  값어치를 했다고 생각합니다 

이경험으로 반드시 남길것  

-투자시에  임차인과의 전세 계약서 확인후 , 날짜고정과  퇴거일 미리 4개월전 연락  문자로남기거나  

   전세계약서에  수기로라도 남기기  

-전세 골드타임 전 데드라인을잡고   부동산 늘리기 , 기간별로  전세금액 미리 설정해 놓기 

-전임을 최대한 빠르게 해서 안나가는원인 찾기  

 마지막으로 

 함께  좌충우돌 1호기 경험담 ★ 도 남겨봅니다 ! 

https://weolbu.com/s/EKGPF1EXmg

 부족한 글솜씨와  경험담이지만 , 이경험담이  잔금을 안맞추도록   도움이되시길 기원해봅니다 !