저.환.수.원.리! 정말 지키고 있는가? - 열반스쿨 중급반 1주차 강의후기 [열중47기 냥율마]



열중반은 1년만에 재수강을 하게 되었습니다.

그동안의 강의를 통해 내용은 많이 익숙해졌으나, 오히려 더욱 어렵게 느껴지는 강의였습니다.

이번 강의를 통해서 그동안 제가 투자자로서 제대로 행동하지 않고 흉내만 내고 있었다는 생각이 들었습니다.

그동안 공부하면서 마냥 어렵게 느껴지고, 투자가 눈앞에 보이지 않았던 이유는 배운 내용을 적용하지 못했기 때문이었는데, 귀에 딱지않도록 배운 저환수원리는 물건 가치를 판단할때 날려버리고, 앞마당을 만들어 나갈때는 단계적으로 쌓아가는 과정이 아닌, 그냥 각각의 행위로만 봐오고 행동을 해왔습니다.

강의에서 각 파트별로 투자자로서 가져야할 자세, 시장을 객관적으로 바라보고 내 투자에 적용하는 법, 투자의 원칙에 맞춰 물건을 찾고, 실제 투자를 하기 위한 전체적인 프로세스에 대해서 알려주셨으니, 단계별로 하나씩 적용해서 실제로 투자를 할 수 있도록 하겠습니다.

PART 1. 현 시장상황 ; 왜 지금이 기회인가

• 투자자가 성장하고 성공하기 위해 필요한 것은? 독서 강의, 임장임보, 투자

• : 이 네가지는 꼭 필요한 것이고, 각 시기마다 집중해야 할 것이 다르다.

  → 현재 내가 집중해야할 것은 무엇일까? 임장임보, 투자를 하기위해 집중해야겠다!

• 6.27대출규제로 인해 투자를 못하는게 아닌가?

  : 투자자는 상황에 맞게, 허용된 것 안에서 대응하며 기회를 잡으며 투자를 하는 것

• 대출 규제로 인해 시장은 어떻게 되었는가?
  • 상급지 : 거래량 계속 줄은 상태, 최고가 갱신 → 상승 기대심리 여전
  • 중상급지 : 거래량 감소, 가격은 규제 전후 큰차이 없음
  • 중하급지 : 거래는 주춤. 하지만 실거주자가 움직이는 시장, 이전가격 전후로 거래중. 대출 허용 범위의 매물이 있기에 거래가 다른곳보다는 있는편

⇒ 규제로 인하여 거래가 다 줄어든 것은 아님. 좋은곳이라고 가격이 다 오른것도 아님. 부동산 시장을 퉁쳐서 생각하면 안된다.

결국 투자자는 시장을 객관적으로 이해하고, 그 안에서 내가 할 수 있는 것들을 해나가는 방향으로 움직여야 한다. 모든 부동산이 같이 움직이는 것이 아니기에, 각각의 기회를 찾아 움직여야 한다. 내가 행동해야 기회를 잡을 수 있다. 지금처럼 규제로 인해 매수가 주춤하고 사람들이 관망하고 있는 시기가 오히려 투자자에게 좋은 기회가 될 수 있는 시장이다! 실거주자가 진입하면 시장의 분위기가 급하게 불타오르기 쉬움!

PART 2. 투자의 원칙; 무엇으로 투자하는가

<투자의 원칙; 어떤 상황에서도 변하지 않는 일관되게 지켜야 하는 기준>

저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크

• 부동산의 가치 = 땅의가치(입지독점성) + 건물의 가치 (상품성) → 이것으로 부동산의 가치를 판단하여 저평가 여부를 확인한다.
• 환금성이 좋을수록 수익구간에 내가 매도할 수 있는 기회가 많고, 내가 원하는 때에 매도하기 쉬움→ 환금성이 좋은 물건이란? 상품성, 입지가치 등 가치가 좋은 물건!
• 내 투자범위 내에서 저평가 된 것 중 가장 좋은 물건에 투자한다면 수익률은 보장된다. → 결국 원칙을 지켜 꾸준히 투자하면 수익은 따라오게 되는 것!
• 적정 전세가율에 투자하면 매매 가격 하락 리스크가 적다. → 투자했을 때 잃지 않을 확률이 높은 것, 전세가율이 높을수록 리스크를 헷지가 가능!
• 리스크는 내가 대응하는 것이다. 예상되는 리스크(공급, 잔금, 역전세)를 확인하고, 그것이 내가 감당할 수 있는지 없는지를 판단하여 투자를 진행해야 함

저환수원리 각 원칙을 정확히 이해하고 그에 맞춰 단지의 가치를 볼 줄 알아야 한다. 이 원칙을 제대로 적용하지 못했기 때문에 투자하기가 어려웠던 것이다. 이 원칙에 맞춰 투자한다면 투자에 있어 실패할 확률은 극히 적다. 부동산은 대응의 영역임을 알고, 내 감정은 빼고 객관적인 분석을 통해 가치판단을 할 수 있어야 한다!

PART 3. 투자의 프로세스; 어떻게 실전 투자하는가

<실전투자가 왜 안될까?>

• 가치 판단이 잘 안돼서
• 저.환.수.원.리 적용이 안돼서
• 투자 프로세스의 적용이 안돼서

• 투자 프로세스는 '정보수집-투자기준-투자결정-매수결정'의 사이클로 진행된다. 이 각 단계를 명확히 진행하지 않으면 투자를 할 수 없다.
• 투자 물건은 내가 만들어가는 것이다. 이 물건이 어떤 '조건'이 만들어지면 내가 투자가 가능할지 생각할 수 있어야 함.
• 매물의 상황과 조건을 명확히 파악해야 내가 투자할 수 있는 조건을 만들 수 있음 → 전화임장과 매물임장, 부사님과의 끊임없는 소통을 통해 물건을 깊게 파고들어야 함.
• 투자 프로세스를 훈련할 수 있는 방법 : 모의투자

투자를 하기 위해서는 실제로 투자를 하는 것처럼 몰입을 해서 각 단계별로 맞는 행동을 이어나가야 한다. 물건이 저환수원리에 충족하는지 검증하고, 조금 애매해서 투자가 안될 것 같은 물건들을 어떻게 하면 나에게 유리하게 만들 수 있을지 생각하고, 그런 물건으로 만들기 위해 협상하고 또 협상하는 훈련을 계속해야 한다. 투자의 과정은 각각의 독립적인 행동이 아닌, 일련의 과정이다. 이것을 하나하나 이어서 결과물을 만들어 낼 수 있어야 한다.

PART 4. 성공한 진짜 비법; 나에게는 어떻게 적용하는가

• 투자자로 진짜 성공하고 싶다면? 복기할 줄 알아야 함
• 복기를 왜 해야하는가? 내가 투자하는 과정에서 무엇을 잘 했고, 무엇을 놓쳤고 확인하므로서 그때의 선택이 옳았는지 잘못됐는지 확인할 수 있고, 다음 투자에서 같은 실수를 반복하지 않을 수 있다.
• 투자 후에 복기, 6개월 후의 복기, 1년 후, 2년 후의 복기를 통해 내가 가장 크게 성공할 수 있음

그냥 투자한다고 끝이 아니다. 내가 한 투자가 정말 잘 한 투자인지 알고싶다면 복기는 필수다. 모의투자를 해서 복기를 연습할 수 있고, 실제 투자를 한 이후에도 내 물건을 계속 지켜보면서, 무엇이 문제였는지 확인할 수 있어야 한다. 그래야 물건을 바라보는 시선이 깊어지고, 더욱 크게 성장할 수 있다. 복기, 복습이야 말로 내가 직접 체득하여 성장하기 가장 좋은 방법이다!

<나에게 적용할 점>

• 단지분석 시 저환수원리를 통해 가치판단을 명확히 한다.
• 전화임장, 매물임장 깊게 하기 ; 실제로 투자하기 위해 내가 투자물건을 만들 줄 알아야 한다.
• 모의투자 진행 : 투자 프로세스 훈련