[열반스쿨중급반 47기 46조 에머랄드 1주차 강의 후기] 투자 원칙은 몸에 새기고, 투자 프로세스는 마음에 새기고~

4개월차 월린이입니다.

6월 열반기초, 7월 실준, 8월 서투기, 9월 열반중급

순서대로 차곡차곡 듣습니다.

왜 모두 빠짐없이 들어야 하는지 빠뜨리면 안되는지 강의를 들으면서 이해가 되었습니다.

3개월동안 월린이 생활을 해오면서

계속 어렵고 풀리지 않는 임보 결론, 

실제 매물을 뽑고 투자로 이어지는 부분, 

이 빈 공백부분을 열중 강의가 단단하게 꽉 채워주는 느낌입니다.

물론 전장에 나가면 허둥지둥하다 이 가르침을 잘 써먹을 수 있을지는 모르겠지만요.

밥잘님도 프로세스중 4번~7번은 계속 반복반복해야 한다고 하셨습니다.

실제 전쟁에 나가기 전, 전시 상황이 아닐때도 군인들이 계속 훈련을 하는 이유를 알겠네요.

투자금이 모자라도 모의투자를 해봐야 한다고 밥잘님이 하시네요.

이런 좋은걸 배우신 선배님들은(이미 열중반 강의를 수강하셨던 분들)

왜 임보 결론에 이런걸 사용하지 않으셨는지 의문입니다.

열중 강의 때마다 내용이 똑같지 않고 이 내용이 들어가기도 하고 빠지기도 하는건가요?

하긴 저같은 6월에 시작한 월린이는 임보쓰는거 배울 때 1등뽑기? 이런걸 배워본 적이 없습니다.

지금은 그런거 할때가 아니다. 전고점보다 싸면 투자할 시기다.

1등뽑기에 매몰되서는 투자 못한다~ 하시면서 

아예 알려주시지 않았습니다.

그런데 이거 어떻게 하는건지 배워보고 싶기는 합니다.

나중에 시장상황이 바뀌면 

그때 재수강하면 알려주실까요?

임보 템플릿에 투자금의 200% 수익률인가?를 체크해보는 부분도 있던데

이것도 어떻게 하는건지 가르쳐 주시지 않았습니다.

그래서 임보 결론 파트에서 200% 수익률이 되는지 어떻게 알아보는지 모른다고 썼습니다.  

젤 처음 열반기초에서 너바나님께 배운 저환수원리

어느덧 잠깐 잊고 있었나?

매전차만 보고 있었나? 싶었는데

밥잘님이 아예 문신으로 몸에 새겨라~ 라고 하시네요.

잃지 않는 투자의 가장 기본이 되는 원칙인데 저도 문신처럼 새겨야겠습니다.

아침에 눈뜨면서 세라젬으로 걸어가는동안 열 번.

잠들기 전 침대로 걸어가는동안 열 번 되내여야겠습니다.

저환수원리, 저환수원리, 저환수원리, 저환수원리, 저환수원리

저환수원리, 저환수원리, 저환수원리, 저환수원리, 저환수원리

(ㅎㅎ 분신사바보다 입에 짝 붙지는 않지만 훠얼씬 좋은거니까 입에 붙여야겠습니다. 그렇담 이건 입술에 문신?)

3개월을 배우고 4개월차인 지금껏 저는 월부에서 하는 투자가

전세금을 레버리지하는 갭투자라고 생각했는데

갭투자와 가치투자의 차이점을 밥잘님이 확실하게 알려주시네요.

지금껏 갭투자를 배우고 있다고 생각한 저 자신을 반성합니다.

(하나님, 용서하소서. 근본부터 잘못 알고 있었습니다. 하긴 그냥 갭투자면 이렇게 피곤하고 힘들 수가 없었을테죠.

저 종교없는데 진심으로 반성할 때는 하나님 찾습니다. 이럴때만 찾는것도 용서하소서)

돈과 투자에 대한 바른 인식을 가지고 있지 못했네요.

갭투자와 가치투자조차도 구분하지 못하고 있었으니까요.

열중반에서 독서를 강조하는 것은 

최소량의 법칙, 가장 부족한 곳으로 돈이 새고 

성장하고 성공하는 것을 방해하니 

돈과 투자에 대한 바른 인식을 갖게 하기 위해서,

투자한 것을 지켜내기 위해서 반드시 필요하다고 하셨습니다.

아후, 난시가 심해서…. 안압이 높아 녹내장 위험도 있어서…..

(나이 먹으니 여기저기 몸이 죄다 기능이 떨어지고 문제가 발생하네요 ㅜㅜ)

책 읽기 힘든데 필독서만이라도 챙겨서 읽어야겠습니다.

e북은 소리로 들어서 머리 속에 잘 들어오지도 않고

결국 눈으로 봐야하는데 눈이 보배입니다ㅜㅜ

(아이, 루테인 먹어도 소용없네요. 걍 나이가 깡패에요. 눈 좋을 때 책들 많이들 보세요. 젊은이들이여~

 난 이래서 글씨 크고 그림많은 그림책이 좋아요. 딸아이 어려서는 엄마들 육아싸이트에 그림책 관련 칼럼도 썼는데

 그때가 참 행복했네요)

본격적인 강의에 앞서 이 시대 투자자의 화두, 부동산 투자자라면 눈여겨봐야 할(여기저기 눈이 필요하네 ㅜㅜ)

6.27 규제이후 현 시장 상황도 정리해 주셨습니다. 급지별 상황, 수도권과 지방의 상황, 그리고 투자자로서 우리가 생각할 것을 알려주셨습니다. 이런 거시적 흐름과 방향은 역시 거인의 어깨를 빌려야 합니다. 같은 기사, 같은 동향을 보고도 해석을 내리는 관점이 다릅니다. 규제에 멈추고 기다리고 투자를 안 하는 것이 현 시점에서 최악의 시나리오라고 하셨습니다. 전부들 지금이 투자 적기이고 앞으로 오른다고 하는데 월린이, 부린이는 아직 실행에 옮기기 어려워 하루하루 날짜 가는게 기요틴으로 걸어가는 느낌입니다.

저환수원리 다시 한 번 하나씩 설명해주시고 강조해 주셨습니다.

그중 특히 기억에 남는 것은 적정한 전세가율에 대한 것이었습니다.

왜 전세가율을 확인해야 하는 것인지 정확히 잘 몰랐는데

전세가보다 매매가가 훨씬 높아서 기대가격이 이미 많이 반영되어 있다면

일명 거품이 잔뜩 낀 비싼 상태일 수 있고, 그럼 어떤 외부요인(금리, 규제 등)에 의해

많이 떨어질 수도 있다는 것이니

전세가율이 어느정도는 높은 적정한 수준의 물건을 고른다는 것은

기대심리가 반영되기 전에 쌀 때 사서 위험을 줄이고 수익을 높인다는 의미입니다.

단, 무조건 전세가율이 높은 것을 고르는 것이 아니라 임장과 입지분석을 통해 가치가 있다고 판단한 물건에 한해서입니다. 이 전세가율로 원금보전이 되는지 미리 짐작해 볼 수 있습니다. 

리스크도 무조건 리스크를 싹 없애라~가 아니라 리스크가 있는지 반드시 확인하고

감당하고 대응이 되는지 판단 후 투자해야지 무조건 리스크가 있다고 투자 자체를 안하면 안된다고 하셨습니다.

월린이라 그동안 리스크는 에비! 무서운 것, 지지 피해야 돼~ 라고만 생각했는데 

다른 인사이트를 주시네요. 이 리스크를 감당할 수 있는지 감당할만한 가치가 있는지가 중요하다고 했습니다. 

다만 앞전에 이은 과잉공급이 있으면 이때는 반드시 피하라고 하셨습니다.

자, 그리고 이번 1주차 강의의 꽃, 프로세스!!!

어떻게 물건을 선별하고(시세조사→ 투자금 범위 추출 → 우선순위 선정→ 우선순위 선정 재조정 :물론 이때도 가장 중요한건 투자 원칙 저환수원리에 먼저 통과하는지부터)

선별한 물건 중 내 상황에 맞게 투자할 수 있는 물건으로 

어떻게 바라보는지 자세히 알려주셨습니다.

Top3를 뽑아가는 과정(ㅎㅎ 임보 결론 Top3 뽑을 때 항상 막혔었는데 이번에 제대로 배우네요)

Top3가 나왔다고 바로 투자가 아니라 

이것보다 싼 것, 조건 좋은 것이 있는지 매물털기,

내 투자금에 안들어와도 투자가 되게끔 여러차레 깊숙히 찔러보기

(이 부분 생각도 못했는데 많이 배웠습니다. 실전에서 잘 할 수 있어야 할텐데요)

그러나 이 순간에도 가장 중요한건 투자금이나 조건이 우선이 아닌(제가 나중에 이럴까봐 걱정입니다)

‘저환수원리’를 검토한 후에 조건을 만드는 것!!!

  1. 투자 원칙(저환수원리)에 맞는지 검토한다.

  2. 내 투자금에 맞는지 체크한다.

  3. 아는 앞마당에서 최선인지 비교한다.

  4. 투자금이 모자르면 어떤 조건이면 살 수 있을지도 연구한다.(깊숙히)

  5. 상황을 살피며 조건을 제시하고 협상한다.(결렬되는건 연연해하지 말고 떠나보내되 여러번 시도가 중요)

  6. 포기하지 말고 반복한다.  

그러면서 전화임장과 매물입장시 매도자와 부사님의 심기를 상하지 않게 하면서

어떻게 나에게 필요한 상황이나 조건을 알아내고 협상을 하고 소통을 하는지

소소하지만 파워풀한 팁들도 7년차 투자자로서 알려주셨습니다.

꿀팁! 꿀팁! 포스트잇 붙이기, 형광펜 밑줄 쫘악~ 

돼지꼬리 땡약~(에고 이거 연식있는 사람만 알아 듣습니다ㅜㅜ) 

‘세안고’, ‘주인전세’ 만 찾지말고, 질문과 소통과정에서 그렇게 만들 수도 있다는 말씀

오! 이런 방법이? 싶습니다.

이런걸 경험, 노하우라고 불러야 하는거죠. (암암, 끄덕끄덕~) 

조건을 만들 때 시도의 횟수가 늘어야, 할 수 있는 범위가 늘어난다는 말씀,

반복하라, 자꾸하라, 계속하라~~~

뭔가 머리를 망치로 맞은 듯 띵한 울림을 주네요.

나는 소비자가 아니라 투자자이고

대접받으며 물건을 사는게 아니라 현명한 거래를 하는 것이라는 사실 잊으면 안되겠습니다.

생전 남한테 어려운 소리 안하며 살아와서

(고귀하게 살았다는게 아니라 그렇게 할 일이 없었다는 뜻 ^^;;)

이게 정말 어렵고 장벽을 깨는게 쉽지 않겠지만 시도해보고 연습해보고 노력해봐야겠습니다.

마지막으로 투자로 끝이 아니라

반드시 복기해야 한다는 것, 

그래야 성장할 수 있다는 것,

독-강-임-투-복(ㅎㅎ 언제쯤이면 저도 투자를 복기할 날이 올까요? 저도 그날이 왔으면 좋겠씀미당)

우선 그동안 안했던 독부터 이달에 좀 해보구요.

강의는 뭐 지금도 열심히 듣고 있는데 복습, 적용이 중요하겠네요.

공부만 하러 온 건 아니니까요.

(요즘 저는 공부를 즐기는 사람인가?, 나는 왜 공부만 하는가? 원래 공부를 좋아하던 사람인가? 라는 생각이 자꾸

드네요ㅜㅜ)

임….. 아고 나이상 체력도 딸리고 힘든데 이거 안하고 투자못하니 꾸역꾸역 해야죠.

투복…… 이거 정말 하고 싶은데 언젠간 해내겠습니다.

될성 싶은 나무는 떡잎부터 알아본다고 

밥잘님 처음 공부시작 때부터 이렇게 임보 투자결론내고 모의투자하고 그러셨다고 하니

정말 남다르십니다. 그러니 성공했겠죠.

에잉, 이런거 나는 왜 못따라하고 3개월을 보낸거지?

선배님들한테 더 지독하게 질문했어야하나? 선배들은 뭔 죄로 다 갈쳐주나?

이제라도 해봐야죠. 수학문제처럼 설명들을때는 그래! 나도 할 수 있어. 의욕이 넘치다가 직접 해보려면

어려워지는 월부마법ㅜㅜ 그래도 자꾸 해봐야 늘테니 

도오~~~~~~~~~~전!!!

아자아자 화이팅!!!!!!!!!!!!!!!!