안녕하세요, 지방에 마음에 드는 물건을 만나 매물코칭까지 진행했으나 가계약 전 등기부등본에서 근저당 확인 후 결정을 미루게 되었습니다.
(상황)
매매가 4.7억
근저당 채권최고액 4.5억 (2금융권 한 곳에서 3번에 걸쳐 대출, 보통 120%로 설정되니 실채무액은 3.8억 정도로 예상)
매도인(거주자) 자금 문제로 매도 후 월세로 간다고 하며, 네고가 200만원까지만 됨
전세물건이 많이 없고 학군지라 전세수요 있음
(근저당 낀 물건 매수하는 상황의 Q&A를 찾아보니)
- 계약금, 중도금, 잔금을 매수인이 직접 은행에 상환하고 잔금일까지 말소하는 조건
- 현재 상태에서 추가 담보, 가압류 등 권리 변동 발생 시 계약 무효
등 특약을 넣으면 가능할 것 같다는 판단이 듭니다만, 투자초보인 제가 챙겨야 할 점이 많다는 게 걱정입니다.
(제가 판단한 리스크)
- 현재 매매가와 맞먹는 근저당으로 인해 전세입자가 꺼리는 물건
- 소유권 이전 중인 물건으로 보증보험 가입 거절 가능성
- 근저당 때문에 전세대출 안나올 가능성(대출은 부사님이 직접 일부 은행에 확인했는데, 말소조건이 있다면 전세대출이 나오긴 한다고 함)
- 지방이라 일부 은행은 전세대출이 나오는 것 같긴 한데 시중은행에서 조건부 전세대출 규제를 자체적으로 지방까지 확대한다는 말이 나온 이상 불안하긴 함
(질문)
투자초보이다보니 이런 물건은 포기하는게 맞을지
근저당이 매매가와 맞먹게 설정되어 있는 매물은 흔하게? 있는 일인지
이런 리스크를 감당하고서라도 매수를 하게된다면 제가 더 챙겨야 할 점은 무엇인지
고견 부탁드리겠습니다..!
