✅아파트명
구리 인창동 아름마을일신건영 1차 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 = C등급
- 구리 종사자수 69,136명 / 사업체수 21,325개
2. 교통 = A등급
※ 동구릉역까지 도보 8분 포함한 시간
- 잠실역 35분(지하철, 환승 0회)
- 강남역 45분(지하철, 환승 1회)
- 여의도역 1시간(지하철, 환승 1회) *9호선 급행 포함
- 시청역 50분(지하철+버스, 환승 2회) *경의중앙선 포함
3. 학군 = C등급
- 학군이 크게 의미있는 지역 아님(동구중 82%, 인창중 78%)
- 아파트 단지 사이로 학원가 소규모 형성
- 학군이 거주지 선택요소 X
4. 환경 = A등급
- (반경 1km) 한양대학교 구리병원 / 롯데백화점 구리(+선호하는 상권가) / 롯데마트 그랑그로서리 / 농수산물시장
- (반경 2km) 현대프리미엄아울렛 스페이스원 / 이마트 다산점
5. 공급 = B~C등급?
- 28년~30년 남양주 왕숙 1,2지구 대규모 공급 예정되어 있어서 큰 타격이 있을 수 있음, 일부는 28년 입주
but, 9호선 입지차이가 있음, 교통호재(9호선 연장)는 지연 발생 중으로 2031년 전후 개통 예정, 공공분양임
대규모 공급과 9호선, 경춘선 연장 등을 계속 모니터링 하면서 대응할 필요가 있어보임
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
- 강남 및 잠실 접근성에 비해 7억 초반이라는 가격은 메리트 있음.
- 구리 내에서는 선호도 낮은 입지이고 오래된 연식이 단점이지만 8호선 역세권이라는 큰 장점이 있음
- 현재 가격이 저평가인지는 아직 판단이 안되지만 가치있는 물건은 맞는 것 같음
2) 환금성
- 1차만 놓고 보면 441세대로 대단지는 아니지만, 동구릉역 인근으로 아파트 밀집지역이라 환금성 좋음
3) 수익률
- 저점 매수 시 71%의 수익률이 나오는데.. 이건 아직 잘 모르겠음
4) 원금보존
- 현재 가격이 전고점을 넘어선 상태, 전저점과는 1억 정도 차이라 전세가에 욕심내지 않으면 괜찮은 선택일 수도
5) 리스크 대비
- 왕숙 1,2지구가 가장 큰 리스크, 일부는 28년에 입주이고 그 외는 아직 확정되지 않아서 지켜보며 대응 필요
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 O
- 인근에 대규모 공급이 예정되어 있지만 대부분이 공공분양이고 입주시기가 미확정이라 꽤 시간이 걸릴 것 같다. 투자한다면, 모니터링 하면서 대응할 필요는 있다.
- 현재 투자금이 취등록세 포함해서 2억 중반으로 예상되는데, 수도권 교통 A급에서 이 금액으로 투자할 수 있는 곳이 많지 않고 구리 내 매물도 계속 사라지는 상황이다.
✅ 작성하면서 느낀점
- 임장보고서 안써봤지만, 이 수익률 보고서가 베이스가 되어 더 구체적으로 작성되는 것이겠지..? 어렵기도 하고 재밌기도 하다.
- 이 과제를 하면서 내가 정말 초보라는 게 여실히 느껴진다. 너무 오래 걸린다. 자주 하다보면 빨라지겠지..
