월부 입성 약 2년만에 1호기를 매수했습니다.
임장-임보-비교평가의 과정은 여러차례 반복하면서 익숙해졌다고 생각했는데,
그 이후의 의사결정과 실행은 전혀 다른 영역이었고, 예상치 못한 어려움과 스스로 느끼는 부족함이 많았습니다.
그 과정에서 월부 커뮤니티에 있는 수 많은 투자 후기와 조언, 그리고 Q&A에 올린 질문에 저마다 성심성의껏 달아주시는 답변들이 정말 큰 도움이 되었습니다.
그래서 저 또한 누군가에게 도움이 되었으면 하는 마음으로 1호기 투자 후기를 남깁니다.
과정 속에 계신 모든 분들이 결실을 맺어 원하는 성과를 얻으시길 기원하겠습니다.
1단계. 매수 의사결정
투자 매물을 찾고 나면 본격적으로 매수 의사 결정을 위한 협상을 하게 됩니다.
매매 가격, 인테리어 하자, 잔금 일정 등 매수자와 매도자의 이해 관계 속에서 절충안을 찾는 시점입니다.
저의 경우, 1개 단지에서 2개 매물을 비교하고 있었습니다.
두 개 매물의 장단점을 비교했을 때 가치가 비슷하다고 판단하여 둘 중 가격 네고가 더 많이 되는 곳을 매수하고자 했고 2개의 부동산에 동일한 희망 매수가를 얘기했습니다.
희망 매수가는 당시 제 투자금 기준으로 설정하였고,
결과적으로 호가 대비 -2,500만원 / 실거래가 대비 -1,500만원 수준이었습니다.
각 매물을 보여준 부사님이 달랐기에 2개 매물을 비교하고 있다고 솔직하게 설명하고, 해당 매물의 상대적 아쉬움을 언급하며 가격 절충이 되면 매수하겠다고 소통하였습니다.
결과적으로, 양쪽 다 가격 협상 의지가 있었고 절충 가격은 동일했는데,
호가 대비 -1천만원 수준의 가격으로 직전 실거래가 수준이었습니다.
(이때, 역시 집주인들도 급한 사정이 있는 게 아니면 직전 실거래가 이하로는 잘 팔지 않는다는 것을 체감했습니다.)
1번 매물의 장점은 ① 베란다 전체 확장 ② 세입자 거주 연장 의사가 있는 장점이 있었지만
반대로 단점은 ① 세입자가 짐이 많아서 집안 내부 상태를 정확하게 파악하기 어려웠고 ② 매도자가 70대 어르신이라 연락이 잘 안 되는 경향이 있었고 ③ 부사님도 의사 소통면에서 아쉬움이 있는 분이었습니다.
2번 매물의 장점은 ① 세입자가 깔끔한 편으로 내년 1월에 이사 생각이 있어서 신규 전세 셋팅을 한다면 전세금을 올려 받을 가능성이 높았고 ② 부사님도 의사 소통이 원활하고 여러 매물을 보여주셔서 라포가 쌓인 상태였습니다.
반대로 단점은 ① 베란다 확장이 되어 있지 않았고 ② 부엌 베란다 천장에 누수로 의심되는 페인트 칠 벗겨짐이 있는 상태였습니다.
당신이라면 어떤 선택을 내릴까요?
저는 1호기라는 점을 감안했을 때 더 리스크가 적은 선택이 무엇일까?를 중점적으로 고민했던 것 같습니다.
그래서 내부 상태 파악이 좀 더 명확하게 되고 세입자 이사 시점도 더 명확하며, 일잘러 부사님이 중간 역할을 해줄 수 있는 2번 매물을 선택하였습니다.
물론, 베란다 확장 여부는 투자금과도 연결되는 부분이라 끝까지 고심했지만, 신혼부부보다는 연령대가 높은 세입자를 받을 확률이 높은 단지 특성상, 베란다 확장 여부가 추후 전세 셋팅할 때 큰 걸림돌이 되지는 않을 것이라고 판단하였습니다.
1단계에서 제가 잘했던 점은?
상태와 조건과 가격을 비교할 수 있는 2개의 매물이 있었기 때문에 보다 여유를 가지고 협상에 임할 수 있었습니다.
추후 투자 과정에서도 여러 후보 매물을 가지고 있어서 협상에서 우위를 가질 수 있겠다는 깨달음을 얻었습니다.
1단계에서 개선할 점은?
매물코칭을 받지 못한 점입니다.
사실 투자하기 약 한 달 전에 다른 매물로 매물코칭을 받았지만, 부동산 시장 상황이 달라져서 투자로 이어지지는 못하였습니다. 그로 인해 제 마음이 조급했던 면도 있는 것 같지만, 본질적으로는 매물코칭을 진행하면서 스스로 올바른 방향으로 판단하고 있구나라는 안도감이 들었던 면도 있습니다.
그래서 해당 매물을 발견했을 때 충분히 확신이 들었고, 집을 보는 사람들이 많은 상황에서 빠른 의사결정이 필요하다고 판단하여 매물코칭을 진행하지 않았습니다.
하지만 돌이켜 생각해보면 단순히 집을 보는 사람이 많다는 것이 경쟁자가 많다는 것을 의미하는 것은 아니었고, 확실하게 매수 의사를 밝힌 경쟁자가 있었던 게 아닌 이상 어떻게든 핑계를 대서 시간을 벌어볼 수 있었을 것입니다.
그리고 충분히 확신이 있었음에도 불구하고 앞마당을 늘리고 다른 단지와 매물을 보면서 과연 그게 최선이었을까? 하는 생각은 끊임없이 하게 된다는 사실을 깨달았습니다. 그래서 매물코칭을 진행했다면 더욱 아쉬움 없이 다음 2호기에 집중할 수 있었겠다는 생각이 들어, 투자하시는 분들께 매물코칭은 꼭 추천드리고 싶습니다.
2단계. 가계약서 작성 및 계약금 송금
가계약서 작성과 계약금 송금은 비대면으로도 많이 진행되며, 저 또한 비대면으로 진행했습니다.
유선과 문자로 가격 협상을 끝내고 매수 의사를 밝히니, 부동산 사장님께서 등기부등본과 가계약서 초안을 문자로 보내주셨습니다.
초안 확인 후 제가 추가하고 싶은 특약 사항을 말씀드렸습니다.
대부분 수용해주셨지만 유일하게 문제가 되었던 건 아래 특약 문구였습니다.
"매도인하자담보책임은 매수인이 이를 인지한 날로부터 6개월 이내 중대한 하자(균열, 누수, 하수도막힘, 샷시파손, 고일러보장 등) 발생시 수리비용은 매도인이 부담하기로 한다.”
이 문장을 두고, 부사님은 ① 중대한 하자에 하수도막힘, 샷시파손, 보일로고장은 속하지 않는다 ② 하자를 인지한 날이 아닌 잔금일로부터 6개월이라는 입장이셨습니다.
중대 하자 범위에 대해서는 월부 Q&A로 부사님 말씀이 맞다는 것을 알게 되어 이는 부사님 의견에 따르기로 했습니다.
다만, 민법 582조에 매수인이 인지하지 못한 중대한 하자가 발생할경우, 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내 매도인이 보수 책임을 진다는 내용이 있기 때문에 이 부분을 수정할 수 없다고 의사를 명확히 했습니다.
이런 식으로 각자의 상식선과 이해관계를 절충해가면서 특약 문구를 추가하고 나면 부사님께서 최종적인 가계약서를 작성하여 공유해주십니다.
아래는 제 가게약서 원문입니다. (세안고 매수 사례)
- 현 시설상태에서의 매매계약이며, 등기사항 증명서를 확인하고, 임장 후 계약을 체결함.
- 현 임대보증금 0억0천만원(만기일자)은 중도금으로 갈음하고, 매수인이 임대차계약 승계키로 하며, 전세계약서 사본 첨부함(잔금시 원본 첨부)
- 근저당설정 채권최고액 금00만원은 잔금시 상환말소키로 한다.
- 현 등기사항증명서 상 근저당 채권최고액 금00만원 이외의 권리사항은 없으며, 매도인은 잔금지급일 전까지
현 등기사항증명서 상태를 유지한다. 등기부등본에 변동사항 발생시 매수인은 계약을 해지할 수 있고 매도인은
계약금의 배액을 손해 배상한다. - 현 시설물 상태의 계약이나, 잔금일 전에 누락된 하자 발생시 매도인이 수리하기로 한다.잔금일 이후 발생한 중대하자는 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월까지 관련 법규에 따른다.
- 본 계약서에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반 관례에 따르기로 한다.
- 계약당사자는 본 계약과 관련된 개인정보수집 및 이용에 동의한다.
2단계에서 제가 잘했던 점은?
부사님과 의사소통이 떨리고 어려웠지만 포기하지 않고 원하는 바를 말씀드려 절충안을 찾아낸 점입니다.
전화로는 부동산 사장님의 페이스에 말려들 것 같아, 문자로 주로 소통했는데 잘한 판단이었다고 생각합니다.
모르는 것이 생기면 대충 알겠다고 하는 것보다 시간을 두고 알아본 후에 명확히 답변을 하는 게 중요한 것 같습니다.
(문자 작성 어려우신 분들은 GPT 활용 추천드립니다)
2단계에서 개선할 점은?
미리 특약 사항에 대한 공부를 하지 않은 점입니다.
부동산 민법에 대한 기본적인 숙지를 사전에 해두었으면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
3단계. 계약성 작성 및 중도금 송금
대면으로 부동산 사장님, 매도자를 만나서 서면 계약서를 작성하고 중도금을 송금하는 단계입니다.
이때 가장 중요한 사항은 큰 돈을 이체할 수 있도록 미리 준비하는 것입니다.
대부분의 시중 은행은 실물 OTP가 있어야 1회 최대 1억, 1일 최대 5억까지 이체가 가능합니다.
OTP와 인감도장, 신분증 등 필요한 준비물을 챙겨서 부동산 사무실로 갑니다.
저는 공동중개 건이어서 저희 부동산 사무실을 먼저 방문한 뒤 부사님과 함께 매도자 사무실로 이동했습니다.
(통상적으로 매도자쪽 부동산에서 계약서 체결을 한다고 합니다)
매도자 사무실로 이동하기 전에 저희 부동산 사무실에서는 자금조달계획서를 작성하였는데,
사무실에서 작성해도 되고 종이를 집에 가져가서 작성 후 스캔본을 사장님께 보내드리는 것도 가능했습니다.
저는 남편과 공동명의라 각자 한 장씩 총 2장을 작성했고, 각자의 지분이 어떻게 되며 각자 어떻게 자금을 조달했는지 (금융기관 예금액 / 주식과 채권 매각대금 / 증여 및 상속 / 현금 등 그 밖의 자본)를 작성하게 됩니다.
아마 공동명의로 진행하는 분들은 부부간의 이체가 증여로 잡히지 않는지? 등 신경쓰실 것들이 꽤 많을텐데
각자의 자금 상황이 다르다 보니, 이 부분은 ‘공동명의 자금조달계획서’를 검색하셔서 여러 글을 읽어보시는게 좋습니다.
가장 기본적으로 부부 사이에는 10년간 6억 원까지 증여재산 공제가 가능하며 해당 범위 내에서는 증여세가 발생하지 않습니다는 점을 알고 계시면 좋습니다.
이후 매도자 사무실에서 계약서에 서명을 하고 중도금을 송금하면 끝입니다.
3단계에서 제가 잘했던 점은?
매도인이 전세 계약서 원본을 가지고 있지 않은 상황에서 다른 부사님들이 연장 계약서가 있으니 상관없다고 하셨으나,
원본에만 있는 특약 사항을 체크하기 위해 끝까지 포기하지 않고 원본 전세 계약서를 받아낸 부분.
(매도인 부동산 측에서 본인들이 보유하고 있는 문서를 찾아서 추후 문자로 공유주심)
3단계에서 개선할 점은?
전세 계약서 원본도 없고, 특약에 대해서도 매도자 부동산 측에서 딴지를 거셔서 기분이 좀 좋지 않았는데
감정을 숨기지 못한 점이 좀 아쉽습니다. 부동산 사장님은 중립적인 역할을 해주실거라는 저의 생각과 현실이 달라서 더 크게 실망했던 것 같습니다. 이러한 현실을 깨닫고 다음번에는 더 이성적으로 계약 과정에 임하고 싶습니다.
3.5단계. 잔금 + α 준비
잔금일에는 단순히 잔금만 송금하는 것이 아닙니다.
잔금 외 취득세, 부동산 수수료, 법무사 수수료, 관리비출연금, 장기수선충당금 정산을 하게 됩니다.
잔금
- 매수가격에서 가계약금, 중도금을 제외한 나머지 금액
취득세
- 지방세의 한 종류로, 자산을 취득할 때 정부에서 부과하는 금액
- 25년 9월 기준 농협카드 6개월 무이자 할부 이벤트 진행중
- 해당 은행 신규 고객이면 한도가 충분히 나오지 않을 수도 있는데 이 경우 일부 금액 선입금 후 남은 금액을 6개월 할부로 처리해야 합니다.
- 그래서 무이자 할부 이벤트 진행하고 있는 은행이 여러 곳이면 본인 주거래 은행으로 진행하시는 걸 추천드립니다.
부동산 수수료
- 거래를 중개한 대가로 거래 당사자 쌍방에게 받는 보수 금액
- 공동중개일 경우, 각자가 자신의 부동산에만 보수하는 것으로 협의하기도 함
법무사 수수료
- 등기 이전과 서류 작성 등 서비스에 대한 부대 비용
- 제 경우 법무통에 현재 시세 확인 후, 예산 30만원으로 잡고 부동산 사장님께 아시는 법무사 추천 받았습니다.
법무사 요청 서류
- 주문등록등본, 가족관계증명서
관리비 출연금
- 주택법 시행령 제49조에 의거, 아파트를 직접 관리할 때 필요한 공구, 물품, 공과금 납부 등의 비용 확보를 위해 최초 소유자에게 걷는 금액
- 최초 1회만 부과
- 아파트 소유주가 납부해야 하므로, 매도인에게 매수인이 지불해야 할 금액
장기수선충당금
- 아파트 주요 시설 교체 및 보수에 필요한 비용을 장기수선계획에 따라 적립하는 금액으로, 원칙적으로 주택 소유자가 부담해야 하며, 세입자가 살고 있어 대신 납부한 경우 이사 시 소유자로부터 돌려받게 됨
- 즉, 세입자 승계 조건일 경우 잔금 시점을 기준으로 현재까지 세입자가 납부한 금액을 매도자가 매수인에게 입금하고 , 잔금 시점 이후부터의 장기수선충당금까지 더서 매수인이 추후 세입자 이사할 때 세입자에게 입금해줘야 함
4단계. 잔금 송금
대망의 잔금날, 대면으로 진행되며 부동산 사장님, 매도자, 매수자, 법무사가 참석합니다.
준비물은 OTP, 신분증, 법무사 요청 서류 등입니다.
위에서 설명한 여러 비용을 정산하고, 영수증을 챙기시면 됩니다.
특히 중개 수수료는 연말 정산 때 세액공제가 되기 때문에 현금영수증 끊어달라고 하셔서 챙기시는게 좋습니다.
(부사님 얘기로는 한 번밖에 발급이 안 된다고 하니, 보관에 유의하셔야 할 듯 합니다)
마지막 잔금 단계까지 끝마치고 나면,
법무사에서 등기를 치고 등기 필증, 매매 계약서 원본 등을 부동산에 맡기거나, 부동산 방문이 어려운 경우 등기 우편으로 전달해줍니다 (대면 수령).
저의 경우 잔금일 기준 약 일주일 후에 등기 우편을 받았습니다.
이 모든 과정을 거치면 드디어 내 명의의 집을 갖게 됩니다.
끝 마치며.
강의 들으며 공부할 때보다 실제로 투자하면서 월부 커뮤니티의 위력을 많이 느낀 것 같습니다.
쉽지 않은 투자자의 길을 걸어가면서 언제든 물어볼 수 있고 함께할 수 있는 든든한 동료들이 있다는 사실이 큰 위안이 되었습니다.
앞으로도 더 좋은 정보와 경험을 나눌 수 있기를, 27년 3월 이내에 2호기 투자 후기를 가지고 올 수 있기를 염원하여 글을 마칩니다.
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