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안녕하세요. 베렐레입니다.
뜨거웠던 작년 이맘쯤 시장에서 고작 앞마당 4개 밖에 없었음에도 불구하고
투자하고 싶었던 상위급지 매물을 날리니 하급지 매물마저 날아갈까 조급함에
남들은 2천만원을 깎아서 사는데 전 2천만원을 올려서 1호기를 매수했습니다.
1호기의 성급함과 미숙함을 떠올리며 밥잘 강사님의 진짜 투자자의 투자 프로세스를 듣고 1호기를 복기해봅니다.
1. 정보수집 : 임장, 보고서를 쓰며 아파트 가치 파악
☞ 분위기임장, 단지임장까지 완료하고 임장보고서를 작성하며 생활권 우선순위는 파악하였으나
단지 선호도 파악은 미흡했다. 지금은 5분위 단지 선호도 원페이지 정리를 하고 있으므로 정보 수집은 개선된 것 같다.
2. 투자기준 : 저환수원리
☞ 저평가 : -15%~ 이상 단지들을 필터링하였으나 들어오는 단지들이 없었다. 그래도 꼭 투자를 한다는 생각으로 단지 선호도를 나래비하여 투자금이 조금 오바되더라도 좋은 단지부터 매물임장까지는 완료하였다.
★ 비교단지가 더 많았어야 했다. 최소 5개 단지는 후보로 올려두자.
☞ 환금성 : 저층, top층 제외, 선호도 떨어지는 구축 제외
☞ 수익성 : 전고점 기준 안전마진 확보
☞ 원금보존 : 서울 전세가율 60%
☞ 리스크 : 계갱 쓴 세 낀 매물로 만기 시점에 현 시세대로 재계약하기로 하여 잔금 리스크는 헷지 햇으나 인접한 지역구에 입주가 있었음에도 영향권이 아니라는 부사님 말만 믿고 대비하지 않았다.
★ 인접한 지역의 입주는 영향력이 있으니 대비가 필요
★ 전세가가 올라가는 시장이라도 잔금 기간을 길게 가져가는 것이 좋은 결과만 가져오는 것은 아니었다.
6개월의 기간동안 갑작스러운 대출 규제로 시장이 얼어붙고 시세보다 1억 싼 임사 매물이 나오면서
피말리는 전세 빼기 시간이 되렸다. 전세는 무조건 빠르게 확정되는게 좋다.
3. 투자결정 : 투자 매물 결정
☞ 내가 가장 잘하는 것이지 않나 싶다. 실행력 하나는 최고다ㅎㅎ
★ 이젠 실행력보다 신중함이 필요
4. 매수결정 : 끈기있게 마지막까지 협상 시도
☞ 1호기 매수 과정에서 가장 아쉬운 부분이 협상을 시도하지 않았다는 점이다.
뜨거운 시장이었고, 투자자가 붙어서 더 조급해지긴 했지만 마지막에 100만원이라도 깎아보려는 노력을 했어야 했다. 물론 2천만원 올린다고 했을때 물러섰으면 제일 좋았겠지만^^
★ 2호기 목표는 협상!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
2호기는 절대 깎아서 산다!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
10:5:4:3:1의 법칙
전화연결된 잠재 고객 10명 중 평균 5명이 나를 만나는데 동의했다.
그 중 1명은 약속을 지키지 않았고 내가 실제로 만나는 사람은 4명이었다.
그 중 상품 설명까지 가는 경우는 3건이었다.
그 중 1건이 계약 성사로 이어져 평균 300달러의 계약 수수료가 생겼다.
- 결국 해해내는 사람들의 원칙 中
1호기 매수 과정에서의 패착은 조급함이었다.
이 조급함은 이 것 마저 날리면 안된다는 불안감, 즉 대안이 없었다는 것이다.
많은 부동산에 가보고 많은 단지를 보면서 5개의 투자 후보 단지를 만들고
끈기있는 협상을 통해 그 중 단 하나의 2호기를 만나고야 말겠다.
긴 강의 아낌없이 나눠주시고 2호기 투자에 대한 청사진을 그릴 수 있게 도와주신 밥잘 강사님 감사합니다♥
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