관련 강의
직장인이 투자로 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요. 부자토리가 되고 싶은 쌀토리입니다.
강의 앞단에 밥잘님이 열반스쿨 중급반에서 독서하고 간단한 교양과목처럼 생각하신다면 다시 생각하세요.
하는 말에 헛, 내 얘기인가하고 정신차리며 듣게 된 강의었습니다.
PART1. 현 시장 상황(WHY? 왜 지금이 기회인가)
25년 9월 대한민국부동산 시장 <6.27 대출 규제 내용>
- 주택담보대출 한도(주담대 최대 6억원) - 다주택자,기존 주택 보유(추가 주담대 금지, 처분 조건부 1주택 예외)
- 실거주 의무(주담대 받은후 6개월 인 전입) - 생활안정자금 대출(1주택자 1억원,다주택자 불가)
- 대출 만기(주담대 최대 30년) - 전세대출 규제(조건부 전세대출 금지, 전세대출 보증비율축소 80%→70%)
→ 투자자는 허용된 것 안에서 대응하며 기회를 잡아야 함.
★적용 할 것 : 매물임장 시 주인전세, 세낀 것만 알아보지 말고 월세, 새로 전세 맞춰야 하는 것 등 다양한 물건 보기.
6.27 대출 규제 이후, 거래량 변화 - 6월 거래량 많음. (규제 때문에 그 전에 대출 많이 받으려고 한 경우도 있음)
그 후 많이 줄어든 상태.
- 6.27 대출 규제 이후, 매수심리 변화 - 서울의 경우 대출규제로 집 사기 어려워지며 적극적 매수에서 관망.
6.27 대출 규제 이후, 가격 변화 - 상급지(호가는 내리지 않고 간혹 거래되는 건은 최고가),
중상급지(6.27 이전 가격 수준), 중하급지(실거주자의 가용대출 안에서 거래중)
→좋다고 생각하는 지역 내 대표단지는 전고대비 회복 또는 초과상승함. 내가 아니라고 생각한 그곳에서 기회찾자!
‘투자에 대한 막연한 공포심’으로 ‘진입 장벽’이 높아진 때 이 때 행동하자.
PART2. 투자의 원칙(WHAT? 무엇으로 투자하는가)
저평가 : 가치 있는 것을 가치보다 싸게 산다.
- 좋은 판단을 위해 비교할 수 있는 3개 정도 앞마당(ex)돈의문 센트레빌vs가락쌍용1차vs산본 이편한세상센트럴).- 부동산에서의 가치란? 땅의가치(입지독점성) + 건물의 가치(상품성) / 서울(입지>상품성), 지방(상품성>입지).
- 가치 있는 아파트의 범위에 맞게 투자 진행, 쭉 지켜갈 것과 갈아타기 고려해야 하는 것 구분.
환금성 : 현금화가 쉬운 것.
- 수익 구간에 매도가 쉽고, 팔아야 할 때 팔기 쉬워야 함. (환금성 좋은 물건은 팔 수 있는 기회가 많음.)
- 실거래가 찍히지 않아 가치 있는 아파트보다 높은 실거래가 있는 것 주의해서 보기.
수익률 : 투자금 대비 수익이 충분한 것. (연 20% 수익률)
- 저, 환, 원, 리 다 고려해서 투자하면 수익률은 알아서 따라오게 되어있음, 원칙을 지켜 꾸준히 투자.
- 어떤 게 더 싸지? 투자금의 차이는? 둘 다 할 수 있다면 어떤 걸?의 순서로 확인해보기.
원금보전 : 내 돈을 절대 잃지 않는다.
- 아파트 매매가 = 전세가격 = 자산기대가격(집값이 오를 것에 대한 기대가 반영되어 있는것!)
- 전세가율 확인해야 함. ‘기대 가격’이 이미 많이 반영되었다면 비싼 상태(거품) 일 수도 있음.
리스크 관리 : 감당 가능 한 지 확인 후 대응한다.
- 공급물량 확인. 3년간 공급물량 확인 후 많으면 앞전의 공급물량도 확인해 본다.
단, 특정시기에만 공급이거나 투자지역 공급은 적정한데 입주가 많은 주변은 상대적 하급지면 기회가 될 수 있음.
★적용할 것 : 투자의 원칙은 어떤 상황에서도 반드시 지키며 ‘모두’ 충족할 때만 투자하자.
그 중 저평가가 1번이다. 투자금에 맞는 것을 먼저 보는 게 아니라 가치를 먼저 판단해보자.
PART3. 투자의 프로세스(HOW? 어떻게 투자하는가)
정보수집
- 가치 파악 : 임장, 임장보고서를 통해 아파트가치를 파악. 입지분석→분위기임장→단지임장→매물임장의 순서
각 단계별로 제대로 쌓아 올려야 함.
투자기준
- 투자원칙(변하지않음)과 투자기준(시장에 따라 변할 수 있음)을 적용해 투자후보를 선별.
★적용할 것 : 임장보고서 작성 시 TOP3만 뽑아보고 마무리 하였는데 임보 결론에 모의 투자 결과도 적어보자.
매임 후 물건정보, 상황, 상태, 저환수원리에 따라 투자 검토해보기!
투자결정
- 비교할 수 있는 앞마당 3개 만든 후 투자 진행. (같은 급지끼리 비교/다른 급지 비교)
- 돈에 맞고 살 수 있는것이 아쉬워(애매해) 보이는 이유는 ‘아직 안 올라서’일수도, 최선을 다해 투자&반복.
- 1~15순위를 정해보고 1순위부터 하나씩 작대기 그어나가다 보며 투자매물 결정
매수결정
- 가격 협상 시 : 근거제시(TIP. 왜냐하면~의 마법의 단어 사용), 대안마련(많은 후보 확보)
★적용할 것
제일 공감되었던 부분이자 실행해야 할 부분이라고 생각이 되었습니다. (여유자금 어디 투자에서 터졌습니다…ㅎㅎ)
이번달은 7,8월 앞마당 만들었던 곳에서 전화임장, 매물임장에 익숙해 지도록 하는 것이 목표!
(입주 물건 다 보기, 최대한 많은 사장님 만나기, 거절당하는 것에 익숙해지기, 많이 실행해보기).
PART4. 성공한 진짜 비법(APPLY. 나에게는 어떻게 적용하는가) 독-강-임-투-복
- 저환수원리 적용
- 물건 털기 - 더 싼거 있나요~? 깍이는거 있나요~? 마지막까지 최선을 다해!
- 복기 - 내가 했던 과정, 결정, 결과를 확인 함. 투자를 점점 날타롭게 다듬기 위해 필수.
★적용할 것 : 투자 진행 시 복기하는 것까지가 투자의 마무리. 독-강-임-투 -복 잊지 말기.
밥잘 강의를 들으며 독서의 이유, 복기의 중요성까지 세세히 알게되었습니다.
월부의 내가 부족한가? 병이 있다고 하셨는데 너무 공감되었고…ㅋㅋㅋ 그러지 말고 내 삶의 적용하라는 말! 세기겠습니다. 너무 좋은 강의 감사합니다 ♡
