관련 강의
직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요. 부자토리가 되고 싶은 쌀토리입니다.
강의 앞단에 밥잘님이 열반스쿨 중급반에서 독서하고 간단한 교양과목처럼 생각하신다면 다시 생각하세요.
하는 말에 헛, 내 얘기인가하고 정신차리며 듣게 된 강의었습니다.
PART1. 현 시장 상황(WHY? 왜 지금이 기회인가)
25년 9월 대한민국부동산 시장 <6.27 대출 규제 내용>
- 주택담보대출 한도(주담대 최대 6억원) - 다주택자,기존 주택 보유(추가 주담대 금지, 처분 조건부 1주택 예외)
- 실거주 의무(주담대 받은후 6개월 인 전입) - 생활안정자금 대출(1주택자 1억원,다주택자 불가)
- 대출 만기(주담대 최대 30년) - 전세대출 규제(조건부 전세대출 금지, 전세대출 보증비율축소 80%→70%)
→ 투자자는 허용된 것 안에서 대응하며 기회를 잡아야 함.
★적용 할 것 : 매물임장 시 주인전세, 세낀 것만 알아보지 말고 월세, 새로 전세 맞춰야 하는 것 등 다양한 물건 보기.
6.27 대출 규제 이후, 거래량 변화 - 6월 거래량 많음. (규제 때문에 그 전에 대출 많이 받으려고 한 경우도 있음)
그 후 많이 줄어든 상태.
- 6.27 대출 규제 이후, 매수심리 변화 - 서울의 경우 대출규제로 집 사기 어려워지며 적극적 매수에서 관망.
6.27 대출 규제 이후, 가격 변화 - 상급지(호가는 내리지 않고 간혹 거래되는 건은 최고가),
중상급지(6.27 이전 가격 수준), 중하급지(실거주자의 가용대출 안에서 거래중)
→좋다고 생각하는 지역 내 대표단지는 전고대비 회복 또는 초과상승함. 내가 아니라고 생각한 그곳에서 기회찾자!
‘투자에 대한 막연한 공포심’으로 ‘진입 장벽’이 높아진 때 이 때 행동하자.
PART2. 투자의 원칙(WHAT? 무엇으로 투자하는가)
저평가 : 가치 있는 것을 가치보다 싸게 산다.
- 좋은 판단을 위해 비교할 수 있는 3개 정도 앞마당(ex)돈의문 센트레빌vs가락쌍용1차vs산본 이편한세상센트럴).- 부동산에서의 가치란? 땅의가치(입지독점성) + 건물의 가치(상품성) / 서울(입지>상품성), 지방(상품성>입지).
- 가치 있는 아파트의 범위에 맞게 투자 진행, 쭉 지켜갈 것과 갈아타기 고려해야 하는 것 구분.
환금성 : 현금화가 쉬운 것.
- 수익 구간에 매도가 쉽고, 팔아야 할 때 팔기 쉬워야 함. (환금성 좋은 물건은 팔 수 있는 기회가 많음.)
- 실거래가 찍히지 않아 가치 있는 아파트보다 높은 실거래가 있는 것 주의해서 보기.
수익률 : 투자금 대비 수익이 충분한 것. (연 20% 수익률)
- 저, 환, 원, 리 다 고려해서 투자하면 수익률은 알아서 따라오게 되어있음, 원칙을 지켜 꾸준히 투자.
- 어떤 게 더 싸지? 투자금의 차이는? 둘 다 할 수 있다면 어떤 걸?의 순서로 확인해보기.
원금보전 : 내 돈을 절대 잃지 않는다.
- 아파트 매매가 = 전세가격 = 자산기대가격(집값이 오를 것에 대한 기대가 반영되어 있는것!)
- 전세가율 확인해야 함. ‘기대 가격’이 이미 많이 반영되었다면 비싼 상태(거품) 일 수도 있음.
리스크 관리 : 감당 가능 한 지 확인 후 대응한다.
- 공급물량 확인. 3년간 공급물량 확인 후 많으면 앞전의 공급물량도 확인해 본다.
단, 특정시기에만 공급이거나 투자지역 공급은 적정한데 입주가 많은 주변은 상대적 하급지면 기회가 될 수 있음.
★적용할 것 : 투자의 원칙은 어떤 상황에서도 반드시 지키며 ‘모두’ 충족할 때만 투자하자.
그 중 저평가가 1번이다. 투자금에 맞는 것을 먼저 보는 게 아니라 가치를 먼저 판단해보자.
PART3. 투자의 프로세스(HOW? 어떻게 투자하는가)
정보수집
- 가치 파악 : 임장, 임장보고서를 통해 아파트가치를 파악. 입지분석→분위기임장→단지임장→매물임장의 순서
각 단계별로 제대로 쌓아 올려야 함.
투자기준
- 투자원칙(변하지않음)과 투자기준(시장에 따라 변할 수 있음)을 적용해 투자후보를 선별.
★적용할 것 : 임장보고서 작성 시 TOP3만 뽑아보고 마무리 하였는데 임보 결론에 모의 투자 결과도 적어보자.
매임 후 물건정보, 상황, 상태, 저환수원리에 따라 투자 검토해보기!
투자결정
- 비교할 수 있는 앞마당 3개 만든 후 투자 진행. (같은 급지끼리 비교/다른 급지 비교)
- 돈에 맞고 살 수 있는것이 아쉬워(애매해) 보이는 이유는 ‘아직 안 올라서’일수도, 최선을 다해 투자&반복.
- 1~15순위를 정해보고 1순위부터 하나씩 작대기 그어나가다 보며 투자매물 결정
매수결정
- 가격 협상 시 : 근거제시(TIP. 왜냐하면~의 마법의 단어 사용), 대안마련(많은 후보 확보)
★적용할 것
제일 공감되었던 부분이자 실행해야 할 부분이라고 생각이 되었습니다. (여유자금 어디 투자에서 터졌습니다…ㅎㅎ)
이번달은 7,8월 앞마당 만들었던 곳에서 전화임장, 매물임장에 익숙해 지도록 하는 것이 목표!
(입주 물건 다 보기, 최대한 많은 사장님 만나기, 거절당하는 것에 익숙해지기, 많이 실행해보기).
PART4. 성공한 진짜 비법(APPLY. 나에게는 어떻게 적용하는가) 독-강-임-투-복
- 저환수원리 적용
- 물건 털기 - 더 싼거 있나요~? 깍이는거 있나요~? 마지막까지 최선을 다해!
- 복기 - 내가 했던 과정, 결정, 결과를 확인 함. 투자를 점점 날타롭게 다듬기 위해 필수.
★적용할 것 : 투자 진행 시 복기하는 것까지가 투자의 마무리. 독-강-임-투 -복 잊지 말기.
밥잘 강의를 들으며 독서의 이유, 복기의 중요성까지 세세히 알게되었습니다.
월부의 내가 부족한가? 병이 있다고 하셨는데 너무 공감되었고…ㅋㅋㅋ 그러지 말고 내 삶의 적용하라는 말! 세기겠습니다. 너무 좋은 강의 감사합니다 ♡
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