STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 투자자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리아
3. 읽은 날짜: 2025.09.05
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점
5. 부동산 투자자가 되기 위한 마음가짐, 노하우 등을 생생하게 보고 배울 수 있다.

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 왜 투자를 해야 하는가]

1-1. 무관심 속 썩어가는 당신의 돈

물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 힘들어진다. 이유는 은행이 돈을 늘리기 때문이다. 통화량이 증가하면 곧 돈의 가치가 하락하게 된다. 대부분의 식음료와 생필품은 당신의 예금금리보다 빠른 속도로 '가격이 오른다'.

부동산은 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재이다. 그렇기에 집값은 일정하게 상승하는 '선형' 움직임이 아닌, 투자수요에 따른 '파동'에 가까운 움직임으로 상승해 왔다.

"당신은 지금까지 이대로 가다가는 그 돈의 가치가 예전보다 떨어진다는 사실을 어렴풋이 알고 있으면서도 외면해 왔던 것은 아닌가?" 일생을 바쳐 일해서 번 돈을 인플레이션이 반영되지 않는 통장에 그대로 둘 것인가? 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책은 바로 투자다.

1-2. 월급은 절대 오르지 않는다

갈수록 떨어지는 노동가치. 자본주의에서는 가계, 기업, 정부가 부를 창출한다. 창출한 부를 나누어 가지는 게 동일하지 않고 또한 시간이 갈수록 가계가 가져가는 부는 더 적어진다. 기업들은 돈을 잘 버는데 내 월급은 오르지 않는 거야?

회사 안에서 얻을 수 없다면 밖에서 내 힘으로 얻을 수 있는 것을 찾아보자. 투자와 사업. 사업은 실패의 리스크가 크다. 투자는 직장을 유지하면서 할 수 있어 불가능해 보이지 않았다.

1-3. 당신마저 관심없는 당신의 노후

저성장의 시대에 살아남기 위해 늘 위기나 불황에 대비해야 한다. 저성장에서 비롯한 만혼 풍조가 늦은 출산과 더 오래 일을 하게 만드는 악순환으로 이어졌다. 빈곤한 노후가 되지 않기 위한 준비에 국민연금은 충분하지 못하다. 한국 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위이다. 노후 준비는 셀프다.

1-4. 직장생활 N년차, 당신의 현주소

상황을 깨달았으면 먼저 해야 할 일은 '자기 점검'이다. 그 다음은 핵심에 집중할 수 있게 목표를 명확하게 하는 것이다. 경제적 자유보다 우선인 것은 나와 내 가족에 관한 경제적 위험요인을 제거하는 것, 노후준비이다. 부자의 삶은 2단계 목표이다. 가장 피해야 할 것은 노후 준비와 투자의 필요성을 알면서도 행동하지 않고 불평만 하는 태도다.

[2장. 당신과 돈이 가야 할 방향]

2-1. 직장인의 투자 전략

돈을 버는 두 가지 방식은 시간을 직접 투입하는 것과 아닌 것으로 나눌 수 있다. 시간을 직접 투입하는 예는 직장인과 소규모 자영업자로, 시간을 투입할 수 없다면 소득이 없어진다. 반대로 시간을 직접 투입하지 않아도 돈이 나오도록 사업으로 시스템을 구축하여 시간과 무관하게 돈을 번다.

우리는 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에서 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 '이동'해야 한다. 이 이동에 시간을 쓰는 방식이 아닌 돈을 쓰는 방식을 변화시키는 데서 찾았다.

2-2. 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

돈을 쓰는 두 가지 방식은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 '생산 자산'과 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 '소비자산'으로 나뉜다.

'소비자산'은 감가상각되는 자동차, 옷, 시계, 구두, 가방 등 사치재부터 재화의 대부분이다. 또한 은행에 돈을 넣어두는 것도 인플레이션을 고려하면 감가상각을 피할 수 없다.

'생산자산'인 부동산과 주식, 유명 미술품, 저작권, 프랜차이즈 수수료 등과 같이 시간이 흘러도 가격이 오르거나 나 대신 무언가를 생산해내는 자산이다. 저평가된 부동산과 주식을 매입하여 시간과 무관하게 버는 시스템이 구축된 사업과 같이 잘 때나 쉴 때, 먹을 때 나를 대신하여 일을 하고 돈을 벌어다 준다.

직장생활을 하며 받은 월급으로 필요한 것을 사고 남은 돈으로 향후 가치와 가격이 상승할 가능성이 있는 '생산자산'을 사는데 쓴다. 달라진 거라고는 돈을 쓰는 대상을 바꾼 것뿐인데 과거라면 꿈도 꾸지 못할 만큼의 소득을 얻었다.

2-3. 내가 부동산을 택한 이유

투자를 할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. 부동산은 '정보의 대칭'과 '레버리지'를 이용하여 투자한다. 매도자와 매수자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이루기에 이른바 '세력'의 등장으로 인한 부작용에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다.

부동산을 선택한 핵심은 레버리지를 사용할 수 있기 때문이다. 전세제도를 활용한다. 임차인으로부터 받는 전세금은 따로 이자 지급을 하지 않아도 되는 반면 주식대출은 이자비용이 발생한다. 주식의 경우 5억을 산다면 5억을 내가 전부 마련해야 하는 반면 아파트는 전세가율이 높은 아파트를 매입하여 투입비용을 줄일 수 있으므로 수익률 또한 높다.

[3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

3-1. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다

자산의 크기를 키워나가는 과정에서 내가 가진 돈에 한계가 있으므로 무이자로 빌릴 수 있는 전세금을 레버리지로 활용한다. 부동산 투자를 고려할 때는 건물보다는 입지를 먼저 봐야 한다. 입지는 위치에 의해 결정된다. 부동산은 움직일 수가 없다.

입지 판단은 사람들이 좋아하는 항목인 일자리, 교통, 환경, 학군 등이 우수하면 그 땅에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 높은 가치를 가진다. 집값도 할인이 된다. 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며 계약이 깨질 확률도 높다.

부동산은 입지, 투자는 관계. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선이 되어야 한다. 부동산 투자를 하다 보면 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것을 깨닫는다.

3-2. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원

투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기는 장마철이 시작되는 6월 초휴가철이 속하는 8월, 대학수능시험이 있는 11월 초설날이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. 선택받지 못한 매물들이 남아있기 쉽다.

가치를 볼 줄 아는 안목, 그것이 부동산 물건의 저평가 여부를 판단하는 데 가장 중요하다. 다른 것과 비교해보고 해당 물건이 비싼지 아닌지 판단해야 하는데 이것이 바로 '비교평가'이다. 부동산의 저평가를 판별할 수 있는 강력한 도구이다.

비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 비교 대상이 많아야 저평가된 물건을 찾아내고 투자를 할 수 있다. 비교 대상을 많이 만들려면 직접 가서 봐야 한다. 발품을 팔아야 한다.

3-3. 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가

아는 지역을 늘려나가는 것은 투자처를 찾기 위해서다. 아는 곳이 많아질수록 투자할 물건을 찾는 일도 점점 더 쉬워진다. 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다.

호재는 매매가에는 개통 전에도 이미 반영되는데, 전세가는 실사용 가치이기에 선반영되지 않는다. 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체이다. 간혹 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우가 있다.

아는 지역을 늘려두면 저평가된 투자처 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.

3-4. 3,000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아

매수자 우위 시장일 때 매입을 진행하는데 같은 단지 아파트라고 해도 불과 몇 주, 심지어 며칠 사이에도 천만원~이천만원의 매매가 차이가 생길 수 있다. 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다.

당신은 왜 집을 파는가? 매물을 확인할 때 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사 계획인지 질문한다. 속사정을 파악하기 위한 질문, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지도 확인 가능하다.

[4장. 성공 투자를 위한 필수 지식]

4-1. 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

종잣돈을 마련하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫째는 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것, 둘째는 거주 등의 이유로 묶여있는 큰돈(깔고 앉은 돈)을 일할 수 있는 상태로 만드는 것이다.

지출의 성격을 구분했다. 고정비와 변동비를 통틀어서 가장 규모가 큰 불필요비를 통째로 없애는 것이 첫 번째, 그다음은 필요비 중 지출 규모를 줄일 수 있는 것들을 찾아 줄여나가는 것이다.

자본 재배치는 거주 등의 이유로 묶여 있는 돈이 스스로 일할 수 있게 만드는 것이다. 자본 재배치는 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다.

4-2. 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

10년 이상 직장생활을 통해 당장 생활비를 걱정할 필요가 없다면, 매월 통장에 들어오긴 해도 좀처럼 뭉쳐지지 않는 크기의 월세 수익에 시간과 노력을 투입하기보다 전세투자를 통해 자산의 크기 자체를 불려나가는 방식을 활용하는 게 더 주효한 전략이다.

4-3. 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

워렌 버핏의 원칙. 첫째 잃지 않는다. 둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다. 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기이다. 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.

시세차익형 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이 즉 투자금만큼이라는 뜻이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.

4-4. 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

투자경험이 많지 않은 사람은 부동산 투자로 돈을 번다는 건 주택을 사고팔기를 반복하며 그 차익을 얻는 것으로 생각하는 경향이 강하다. 단기 시세 차익을 계속 이어간다는 것은 투자와 관련된 모든 시장과 상황이 내가 원하는 대로 흘러가야 한다는 전제조건이 붙는다. 결국 용돈벌이 투자는 큰 재산을 형성하거나 원대한 재정적 목표를 달성하는 건 어렵다는 이야기이다.

자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 두 번째는 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다.

4-5. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

아무리 레버리지를 활용한다고 하더라도, 단기간에 큰돈을 벌 것을 기대해서는 안 된다. 목표한 바를 이루는 데 필요한 기간을 '10년 이상'으로 설정했다. 적은 투자금으로 살 수 있는 저평가된 아파트를 매입한 후 팔지 않고 장기 보유하면서 여러 채를 모으는 방식으로 투자를 진행해왔다.

부동산 임대차 계약의 경우, 일반적으로 2년을 주기로 계약이 갱신된다. 시세차익형 전세투자의 경우 2년마다 현금 흐름이 발생한다. 2년에 한 번씩 물가상승분만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입된다는 뜻이기 때문이다.

4-6. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

역전세, 만약 전세가 하락분만큼의 현금이 없다면 어떻게 될까? 당장 전세 보증금 반환 문제로 임차인과 분쟁에 휩싸일 수 있다. 좋은 자산을 처분해야 하는 상황이 있을 수도 있다.

첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 셋째, 마이너스통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 넷째, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개는 남겨둔다.

[5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

5-1. 확실한 투자 기준 세우기

자신만의 투자기준을 마련하는 것이다. 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해봐야 한다. 아파트의 경우 첫째 저평가된 상태인가? 둘째, 투자금이 적게 드는가? 셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 너무 큰 투자금이 든다면 투자하지 않는다. 저평가에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 투자를 포기한다.

5-2. 가격이 상승할 지역 선정하기

부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다. 이처럼 수요와 공급 간 시차가 발생하다 보니, 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각과 과열을 반복하게 되고 정책도 이에 맞춰 시행된다.

통상 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다. 전세가율이 높고 (70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. 전세가율이 85% 이상이고 매매가와 전세가의 차이가 3,000~5,000만원 가량인 단지가 많은 지역을 임장지역으로 선정한다.

5-3. 임장 전, 지역조사 하기

사전조사는 해당지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 것을 목표로 하자. 입지 조사할 때 '오늘날 한국에서 살아가는 사람들이 살고 싶어 하는 곳인가 아닌가'로 좋은 입지인지 아닌지를 따질 수가 있다. 대표적인 것은 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상 등이다.

5-4. 지역을 눈에 담는 현장조사

사전에 전화나 인터넷으로 조사한 내용을 확인하고 틀린 정보는 바로잡아, 그 지역을 제대로 그리고 완전히 익히는 것이다. 그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것이라고 할 수 있다. 임장을 했다면 지도를 확인하지 않고도 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다.

무슨 일이든 태도가 중요하다. 그동안 잘 몰랐던 부동산 투자를 진정 잘하고 싶다면 무엇보다 그 일에 진지하게 임해야 한다. 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 것을 기억하라.

5-5. 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

투자하기로 마음먹은 단지가 좁혀지면 해당 단지 근처의 여러 중개소에 방문한다. '장부 물건'을 볼 수 있기 때문이다. 중개소끼리 공유하는 전산망이나 네이버부동산에 올리지 않는 대부분 시세보다 가격이 싼 물건이 있다.

가격협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은 매수시점의 시장분위기이다. 절대적으로 매도자 우위인 시장에서 자칫 매물의 가격을 깎으려 했다가는 물건을 놓치게 될 수 있다. 이때는 웬만해서는 투자하지 않는다. '거기 아니면, 여기에 하지 뭐'란 마음이 드는 상황을 만들어두면 조급함을 통제할 수 있다.

[6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

6-1. 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

뭔가가 잘못되었다고 목소리만 높여서는 아무것도 해결되지 않는다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다는 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다. 인식의 전환이 변화의 가장 강력한 동기가 된다. 내가 어찌할 수 없는 일이라면, 그것의 옳고 그름을 따지지 말고 그렇게 된 원인과 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹길 바란다.

6-2. 한 번의 성공보다 중요한 것들

당신이 지금 '그래 이거야'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 조급할 필요가 없다.

책을 읽을 때는 부동산 관련책부터 시작하기보다는 자본주의 사회와 그 시스템을 기반으로 하는 경제 전반에 대해 다룬 책을 먼저 읽길 추천한다. 꾸준함>실행>결심

6-3. 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

월급쟁이부자들의 모토는 "빨리 가려면 혼자 가고 멀리 가려면 함께 가라"이다. 빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다고 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다. 그들이 바로 최고의 동료들이다.

내가 먼저 좋은 사람이 되는 것이다. 주변에 좋은 영향을 미치는 사람. 좋은 영향을 미치고 싶다면 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나눠야 한다.

6-4. 갈등에 대처하는 자세

투자하는 과정에서 빚어지는 주변인들과의 갈등만큼 기운 빠지게 하는 것도 없다. 갈등의 근본원인은 시간이었다. 투자자의 우선순위: 1순위 가정과 투자, 2순위 회사, 3순위 기타(친구, 지인)

시간표를 만들었다. 시간표를 만드는 것은 서로의 합의점을 찾아가는 과정이다. 시간표를 짜두고 그대로 따르기 위해 노력하는 모습만 보여도 상대의 불만을 상당히 줄일 수 있다.

에필로그

아침에 눈을 떠서 밤에 눈을 감을 때까지 시간 대부분을 원치 않는 일에만 쏟으며 살아가는 삶에서 한 발 앞으로 나가고 싶었다. 무엇보다 내가 좋아하는 일을 찾았다는 것에 가장 큰 기쁨을 느낀다. 이제부터는 당신의 몫이다. 좋아하는 것을 찾기 이전에 필요한 것을 좋아하는 일로 바꿀 수 있을 만큼 매진해보라. 아는 것에 그치지 말고 행동하기를 진심으로 바란다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 열중반에서 세웠던 비전노트를 다시 열어서 은퇴시기와 필요한 돈을 다시 계산해봐야겠다. 시스템 투자 로드맵도 같이.
2. 리스크 대비를 위해 마통을 미리 뚫어놔야겠다.
3. 예상되는 갈등을 미리 최소화 하자. 아이를 봐주시는 부모님께 늘 감사하는 마음으로 대하며 젊은 내가 미리 해두면 좋은 집안일을 해두고, 컴퓨터를 써서 처리해야하는 일을 대신 해드리자.
4. 부동산 공부도 중요하지만 제일 소중한 아이, 가족이 첫번째임을 알고 아이에게는 주말동안 최선을 다해서 시간을 보내도록 하자.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

"지출을 통제하고 시간이 흘러 필요 금액이 모이면 생산자산(부동산)을 사들였다. 달라진 거라고 돈을 쓰는 대상을 바꾼 것 뿐인데 과거라면 꿈도 꾸지 못할 만큼의 소득을 얻었다.”

정말 간단한 원리인데, 이걸 완전히 받아들이는데 시간이 꽤 걸렸다. 사실 잊고 살았다 하는 게 더 맞을 수도 있다. 생산자산을 사는 것, 자본주의의 인플레이션에 녹지 않는 자산을 만들어 풍족한 노후와 빠른 은퇴에 시작인 것 같다.

STEP6. 논의할 점 (조모임 하시는 분들만!)

P.553 투자하는 과정에서 빚어지는 주변인들과 갈등만큼 기운 빠지게 하는 것도 없다. 부동산 거래나 임장할때 겪게 되는 어려움은 생각보다 금방 익숙해진다. 그러나 경험해 보니, 이미 나와 관계를 맺고 지내는 사람들과 빚게 되는 갈등이 몇 배로 더 힘들었다. ->월부나 투자를 시작하게 되면서 주변인들과 갈등을 겪은 적이 있나요? 어떤 갈등이었고 어떻게 헤쳐나갔는지, 또는 극복하기 위해 현재 하고 있는 노력에 대해 이야기해봅시다.

나의 답

아이를 돌봐주시는 부모님과의 갈등. 아이가 아프면 엄마의 탓이라는 부모님의 비난으로 참 힘들었다. 아이를 재우고 밤 늦게까지 컴퓨터하는게 아이에게 관심이 없는 엄마라고 하시기에 참 화도 났지만 개인적인 사정으로 친정부모님집에 있어야 하는 만큼 그리고 임장 갈때 아이를 맡겨야 하는 만큼 부모님의 눈치를 보며 납작엎드려 몇달간 살기로 했다. 엄마아빠가 어려워하는 인터넷 세금신고나 컴퓨터로 작성해야하는 서류를 대신 해주고, 엄마가 귀찮아하는 집안일을 했다.

나는 당연히 아이에게 관심이 엄청 많다. 해외에서 살다가 오직 아이 문제로 한국으로 임시로 거처를 옮길 만큼 헌신적이고 책임감도 있다. 부디 있는 동안에 더 이상 큰 갈등이 없었으면 한다.