STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 , RHK

3. 읽은 날짜: 9/4~9/5

4. 총점 (10점 만점):  10점

STEP2. 책에서 본 것

1장 왜 투자를 해야 하는가

#자본주의 #통화량 #노인빈곤율1위 # 명확한목표 #가족의 경제적 안정

• 투자와 제테크로 돈을 벌고자 한다면 먼저 돈에 대해 알아야 한다. 자본주의에 대해 알아야 한다.
• 아파트도 물건이다.  물건은 가격으로 표현되고 그 가격은 인플레이션, 즉 물가상승이라는 원인으로 꾸준히 상승한다.
• 투자수요에 따라 파동에 가까운 움직임으로 상승해왔다.
• 자본주의 경제체제에서 인플레이션은 필욘이라는 걸 기어갛라. 부동산 가격은 우상향이라는 말이 자연스러운 현상이라는 뜻이다.
• 투자는 위험하다고?천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도이다.
• 언제까지 내가 직접 바꿀 수 없는 것들에 매달릴 것인가? 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하기로 했다.
• 회피하지 말고 직시하면서 대책을 세우고 그것을 실행으로 옮겨야 한다. 주먹구구식이 아닌, 냉정하고 꼼꼼하게  돌아봐야 한다.
• 노후 준비는 셀프다. 꾸준히 노력한다면 누구나  세운 목표에 도달할 수 있다는 것을 알게 되었다. 피해야 할 것은 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다.

2장 당신과 돈이 가야 할 방향

#생산자산 #소비자산 #가격 #가치 #나의 노력과 시간

• 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다.
• 시간이 돈인 사람 : 자신의 시간을 투입하지 않으면 소득을 얻지 못한다 - 직장인 & 자기사업장(소규모)
• 시간과 무관하게 돈을 버는 사람 : 돈을 버는 데 나의 시간을 투입할 필요가 없다
• 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.
• 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.
• 내가 산 것보다 절대 비싸게 되팔 수 없는 것(소비자산)을 사들이는 것에서 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것(생산자산)으로 바꾼 것.
• 시간-근로소득-절약-자본화-투자-자산시스템-비근로소득확보
• 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고, 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나갈수 있는 꾸준함
• 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가이다.
• 약점을 강점으로 드러낼 수 있도록 보수도 해야하고, 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 하며 필요할 경우엔직접 임대 홍보도 해야 한다. 나의 노력과 시간이 투입되어야 한다.

3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

 # 입지 #저평가 #비교평가#발품#협상#기회#성과#최상의 수익

• 의왕투자사례 : 평촌의 기존 인프라를 활용할 수 있는 새아파트라는 점에서 장점이 분명해 보였다. 평촌역과 인덕원역까지 사람들을 실어 날랐다. 유독 젊은 사람들의 비중이 높다는 것이 느껴졌다. 부동산 투자를 고려할 때는 건물보다는 입지를 먼저 봐야한다.
• 열기가 뜨거운 상황에서 입지가 좋지 않는 지역에 고분양가로 분양되는 아파트라면,좀 더 깊게 고민해바야 한다.
• 깍는 만큼이 하루 일당 , 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격협상은 어려운 것이며 계약이 깨질 확률도 높다.
• 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다. 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다. 자주 연락하다 보면 자연스럽게 관계가 돈독해질 수밖에 없다.
• 해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐하는 것이 잃지 않는 투자의 선결조건이다.
• 호재는 보너스개념으로 생각한다. 호재는 언제 실현화할지는 아무도 모른다.
• 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.
•  
• 분당21평 아파트 투자사례 : 투자대상 물건 찾기 수월한 시기는 장마철이 시작되는 6월초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기
• 부동산은 가격 정찰제가 적용되는 재화가 아니다.
• 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구는 비교평가다. 비교대상이 많아질 수록 정교해질 수 밖에 없다.
• 당신이 움직여야한다. 두발로 직접 현장에 나가서 해당물건 주변의 직자은 어떻게 조성되어있는지, 교통은 어떤지, 어떤사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들은 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다.
• 부동산 투자의 성공비결은 발품에 달렸다고 하는 이유다. 부동산은 발로 하는 것이지 책상에서 KB시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실.
• 협상 전 매도자가 집을 파는 이유를 묻는다.등기부등본으로 매도자의 사정을 짐작할 수 있다.
• 매매가계약체결-매매계약체결(통상 매매대금의 10%)-전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급(매도자에게 신규임차인이 전세 계약에 대한 가계약금을 지급 이를 매매 계약의 중도금으로 봄)-전세계약체결 및 2차 매매 중도금 지급(통상 전세금의 10%제외한 금액을 매도자에게 지급)-매매 및 전세 잔금 지급
• 협상의 기본은 주는 것에 있다.
• 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까?
• 투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다.
•  
• 수익률 440% 수지 32평 아파트 : 임장 후 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 시세를 모니터링한다.
• 임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.
• 신분당선이 개통하는 2016년 1월 말이 됐는데, 지난 상승 가파른 매매가 상승과 당시 국정 농단이라는 사회 적 이슈에 따른 피로감이 쌓인 탓에 막상 개통 시기 놓쳐 매매가에 정체 구간이 나타났다. 신분당선 개통이 사용가치를 끌어올리고 이 노선을 이용하고 하는 전세수요가 늘어나면서, 매매가와는 다르게 전세가가 꾸준히 상승했다.
• 교통과 학군이 월등히 떨어지는 다른 지역의 아파트와 가격이 비슷한 수준이였다.
• 아파트의 전세가도 비교해볼 필요가 있다. 전세가 수준을 판단할 수 있는 건 물론이요 2년뒤 전세금 상승분을 취할 수 있는지, 반대로 전세가가 떨어진다면 그 폭이 대략 얼마나 될지를 가늠할 수 있기 때문이다.
• 팔고 싶은 사람은 많은데 사고 싶어 하는 살마은 없는 상황. 매수자 입장에선 더없이 좋은 분위기가 형성되었다.
• 입지가 우수하면서 물량은 제한적이라 새 아파트의 입주 물량이 빠르게 소진된다. 결국 인근 가격이 저렴한 구축 아파트의 전세 물건도 소진되기 시작했다. 매매가는 떨어지고 전세 매물이 자취를 감추는 타이밍이 된 것이다.
• 비록 구축이긴 했지만 신축 아파트 매매가의 60%에도 미치지 못하는 상황이였다. 입지에는 차이가 없는데,
• 대안이있는 사람은 급할 것이 없다.
• 그저 철저히 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다. 현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그 것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다.
• 서울 아파트의 평균 평당 매매가가 2200만원에 육박하던 2017년말 서울의 절반 가격인 3억7000만원 평당 1,160만원에 불과하다는 것이 의아했다.
• 좋은 투자처가 보이지 않던 순간에도, 또 당장 투자금이 없어 어차피 투자를 실행할 수 없던 시기에도 꾸준히 발로 현장을 직접 찾아갔기에 가능했다.
• 준비된 자에게 기회가 온다. 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.
• 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다
• 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다.
• 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까, 화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석 도구를 가지는 것보다 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산 투자다.

• 3000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아 평촌21평 : 교통편의 측면에서도 4호선과 연결되는 1호선이나 1호선 환승을 통해 강북도심,구로 및 가산디지털단지,여의도,강남 등 주요 업무지구에 어렵지 않게 이동할 수 있다. 평촌학원가,장시간 걸쳐 형성된 각종 인프라와 학군,수요를 끌어당기고 있다.
• 등기부등본 근저당설정여부,권리관계,매도자가 해당 주택을 매입한 가격 등이 기재. 가격을 깍는데 조금 수월하다
• 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다.
• 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.

4장 성공 투자를 위한 필수 지식

#변동비 #고정비 #투자서100권#버는투자#리스크대비#시스템투자법

• 모든지출은 변동비와 고정비로 구분 할 수 있다.보험료 지출을 과감하게 줄였다. 여행 경비와 소모품 구입비 등은 거의 전액에 가깝게 줄였다.
• 예전보다 더 큰돈을 쓰고 있다. 그것도 아주 펑펑! 소비 자산에서 생산자산으로 바뀌었을 뿐이다.
• 저축액을 늘리는 것과 동시에, 깔고 앉아 있는 돈을 적당한 수준으로 재배치하는 일
• 첫투자 나서기 전 투자 관련 도서 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓았다.
• 사는 순간 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기이다.
• 부동산 시장이 하락세에 접어들어 아파트 매매가가 떨어지는 상황이 되면, 수요자들은 매매가 아닌 전세를 선택한다. 거주는 해야 하지만 내가 가지고 싶진 않을 테니 말이다.
• 부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제이다.
• 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금 만큼이라는 뜻이다.
• 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.
• 첫째,여러 지역의 물건과 비교해본 결과,저평가 된 것이 확실한가? 둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가? 이 두가지 조건을 충족시키는 물건에 지속적으로 투자해나간다면, 횟수가 반복될수록 돈을 잃지 않는 것은 물론이요, 경험이 축적됨에 따라 점점 더 많은 수익을 안겨주는 좋은 물건을 볼 수 있는 안목까지 갖추게 될 것이다.
• 조급함을 버리고 10년이상을 봐라.
• 나는 위험하지 않으면서, 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 세상에 없다고 생각한다.
• 시스템투자법 : 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 높이겠다는 것이 내 전략이었다.
• 현금,즉 유동성을 확보해야 한다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다. 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다. 매우 중요한 이야기니 명심하길 바란다.

• 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.

   

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

#경험 #현금사정 체크#투자처#현장#부동산임장#넘버원 뽑기

• 저평가된 상태인가 비교평과 과정을 반복해 판단하면 된다. 먼저 당신이 입지와 가격을 두루 하는 지역을 늘려라
• 투자금이 적게 드는가? 효율을 높이는 동세이 돈을 잃지 않는 투자를 하가 위해 반드시 고려해야 할 사항이다. 초보자일 경우 그 차이가 3000만원이 넘는다면 가급적 투자 대상에서 제외하는게 좋다. 혹시라도 있을지 모르는 실패로 인한 타격을 줄이기 위해서라도 투자금을 줄일 필요가 있다. 또 건당 투자금이 적어야 한 번이라도 더 많은 투자를 경험해볼 수 있다는 것도 기억하자.
• 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?평소 자신의 현금사정을 체크하라. 종잣돈과 대출 등 당신이 동원할 수 있는 모든방식으로 리스크를 감당할 수 있는지 두번,세번 확인해야 한다.
• 2012년부터 2014년까지의 수도권 시장에서의 특징은 매매가는 하락 혹은 약보합하지만 전세가는 꾸준히 상승한다는 것이다.
• 수요가 많을때는 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심요인이 된다.
• 입지와 가격을 파악해두고 기다린다면 최적의 매수 타이밍을 잡을 수도 있다.
• 투자할수있는곳 : 전국 시구 단위로 전세가율이 높고70%이상 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. 개별 단지 단위로 전세가율이 85%이상이면서, 투자금의 규모가 3~5천만원가량인 단지가 많은 지역,입주물량이 향후 2년간 매년 적정 입주물량,미분양이 눈에 띄게 감소한다면 공급부족이 현실화하고 있는 단계라판단
• 손품을 파는 건, 결국 전체적인 감을 익히기 위한 것이다.  나머지는 현장에서 확인하면 된다.
• 부동산임장의 현장조사의 목적은 조사한 내용을 확인하고 틀린 정보는 바로잡아 그 지역을 제대로 그리고 완전히 익히는 것이다.
• 나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다.사소한 차이까지도 느끼는 것이 중요하다. 집중력이 필요한 이유다.
• 많은 물건을 봐야 좋은 물건을 만날 확률도 높아진다.
• 매매후 임대시 집을 잘 ㅂ여줄만한 성격인지 등을 가늠해보는 것이 좋다.

• 물건의 특징을 메모지 위에 직접 정리한다. 가장 괜찮은 물건을 하나 정한다. 이른바 넘버원을 정하는 것

   

6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

#투자공부 #나눔 #동료 #꾸준함

• 투자공부의 순서 : 경제와 투자 관련 서적 읽기 / 강의듣고 오프라인 모인에 참석해 투자동료만들기/투자실행/반복
• 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.
• 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것
• 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다
• 무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다.
• 조급함을 멀리두고 꾸준함을 이어가자

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 자본주의에 대해 알고 있는자와 알고 있지 않는자는 세상을 바라보는 눈이 다르다. 알고 있는데도 행하지 않는 자가 더 위험한 사람임을 기억하자. 그러므로 이세상에서 돈을 벌어들이기위해 투자나 제테크를 해야한다. 여러 투자방식이 있지만 필수재인 동시에 투자재인 부동산 중 아파트는 인플레이션에 적용되는 재화이다. 그러므로 투자를 통해 수익을 내도록 한다. 수익을 내어 나 스스로 노후를 스스로 준비해야한다. 그렇게 하기 위해 명확한 목표를 세우고 실행하자.
2. 이 세상에 살아가는 모든 직장인은 동일한 24시간의 시간이 주어진다. 그 시간속에 각자 벌어들이는 소득은 제각각다르다. 하지만 벌어들이는 소득의 액수보다 어떻게 소비를 행하는지가 더욱이 중요하다. 감가상각이 되는 소비자산을 사들이는가?  아니면 내가 산 가격보다 비싸게 다시 되팔수 있는 소비를 하고 그것을 생산자산으로 바꿔야 하는가?에 대해 말이다. 돈을 벌기위해서는 나의 노력과 시간을 투입해 가치있는 자산을 사들이며 스스로의 자산을 쌓아가는 행위를 해야만한다.
3. 임장시 그 동네에 그 단지에 어떤 사람들이 사는지에 대해 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. 그래서 부동산은 내 발로하는 것이다. 현재대비 가격이 싼 저평가된 매물을 찾는다. 그리고 호재는 보너스 개념으로 생각하자. 언제 실현될 지 모르기 때문이다. 전세 매물을 확인하고 전세가액의 움직임을 살펴보자. 신분당선 개통시기 급격하게 올랐던 가격이 국정농단 사건으로 매매가가 주춤하면서 전세가가 올라와 소액투자의 기회를 주었다.  준비하자 그리고 기회를 얻자. 안된다고 생각하면 안되는거다. 투자의 기회는 준비된 자가 얻을 수 있으므로 투자금이 현재 없더라도 꾸준히 지역을 살피고 알아가자.
4. 지출을 줄이자. 그리고 명확하게 고정비와 변동비를 나누어 줄일 수 있는 지출을 찾아내보자. 아낀 돈으로 나를 성장시키자 그것이 도서와 강의 그리고 투자를 위한 비용이다. 시스템투자로 시세차익형 투자를 하자. 오래도록 보유하며 돈의 덩어리를 불리자 단, 지키지 못할 경우 현금대응 할 수 있는지 조사해 보고 대응이 안된다면 물건의 매도 순번을 미리 정해두자.
5. 전세가율이 지역내 70%넘고 가격자체가 싸다면 임장지역으로 정하고 간다. 요즘같은 하락장에서는 전세가 귀하니 전세금이 올라오는 것은 시간문제이다. 또한 매매가가 하락 또는 보합상태에 머물러 있으므로 좋은 기회는 꾸준히 시세를 지켜보는자가 갖는 것이다. 부동산을 임장시에 많은 물건을 보면 좋은 매물을 만날 확률이 높다. 그러므로 꾸준히 현장에가서 직접 발로 걸어보고 이야기도 들어봐야한다. 그리고 부동산에서 나올때는 넘버원을 뽑고 나온다.
6. 독강임투인을 새기자!
7. 나눔을 할 수 있는 동료가 되자. 어려워도 노력해보자.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 가계부를 쓰며 지출을 통제하고 종잣돈을 모아 자산을 쌓아간다. 이 시간이 그리 길지 않다. 명심하자.
2. 하루에 사먹는 커피값만 줄여도 둘째 미술학원은 보낼 수 있구나..ㅠ_ㅠ 흐엉엉
3. 가끔은 가까이서 지내는 친구들의 소비를 보며 무너지고는 하는데 난 사실 더 큰돈을 펑펑 쓰고있었다. 그것도 부동산에 그리고 취득세 즉 생산자산에 말이다. 기죽지 말자. 말하지는 못해도 내면에 나는 그들보다 액수큰 소비자다!
4. 동원 가능한 현금을 수시로 파악하고, 투자나 일시적 역전세 상황에 대비하자.
5. 현장임장을 게을리 하지 말아야 할 시점이다. 매임을 통해 그 지역을 더욱더 선명하게 만들어보자. 매임을 해야만하는 이유에 대해서 알았다.
6. 한달에 4권의 독서량을 채우자.

7. 동료에게 나누는 사람이 되자. 

    

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

• 9쪽 남들 못지 않게 열심히 일했는데, 어느덧 회사만 믿고 있기엔 미래가 ㅂ루안한 시기가 되어버렸다. 마음이 무거웠다. 하지만 이런 생각보다 내 마음을 더 힘들게 한 것은, 이처럼 답답함을 느끼면서도 정작 무엇을 어떻게 해야 할지 전혀 감도 못 잡고 있는 현실이었다.