［열기87기 7ㅣ세 타고 0에서 백억 창조!! 리또맘］- 2주차 과제 동천센트럴자이 수익률 분석 보고서

안녕하세요^^

두딸맘 리또맘입니다.

오늘은 수지구의 동천센트럴자이 아파트 수익률 분석 보고서를 작성해 보았습니다.

✅아파트명

동천동 동천센트럴자이

✅위치(지도)

👀 수지구는 신분당선과 분당선을 기준으로 동쪽과 서쪽으로 땅이 나뉜다. 서쪽에 위치한 동천 센트럴 자이는 동천역을 이용한다. 

🚩느낀점 : 1.동천역을 도보나 마을버스로 이용하겠다.

                 2.분당의 구미동과 비슷한 위치에 자리잡고 있다.

                 3.경부고속도로와 분당-수서간 고속화도로가 가까워 서울로 이동시 편리하겠다.

                 4.물리적으로 분당과 판교가 가까워 자차 이용시 용이하겠다.

                 5.교통적인 면과 초등학교의 인접으로 가족단위 수요도 많겠다.  

✅입지평가

1. 직장

수지구 종사자수 87,487명(C등급)

👀 서울의 3대 업무지구와,  수지구 인근의 업무지구도 함께 비교해 보았다.

🚩느낀점 : 1.  강남구의 종사자 수가 압도적으로 많구나. 80만

                 2. 강남구 > 중구+종로 > 영등포구 순서로 종사자수 확인!

                 3. 성남시 분당구(+판교)에 34만의 종사자가 있다. 

                 4. 수지구는 베드타운이다. 

2. 교통

강남38분 / 판교 24분 / 여의도 1시간2분 / 시청 1시간16분 

👀 출근시간 8시 출발을 기준으로 설정 했다. 

🚩느낀점 : 1.  강남,판교 직장인들이 거주하겠다. 시청과 여의도는 너무 멀다.

                 2. 동천역이 아닌 분당 미금역으로 버스이동 후 신분당 이용도 가능하구나.

                 3. 동천역 도보로 1.1KM로 18분 소요. (분임시 살짝 걷기 애매한 정도.그치만 걸어 갈 수도있는 거리)

3.학군

배정 초등학교 : 동천초등학교 총 1,126명(학급당 학생수 23명 ) 7~8반 유지.

배정 중학교    : 수지중(90%/3.5%) / 용인한빛중(89.7%/0.0%) /  손곡중(88.3% / 1.5%)

👀 수지구의 전체 평균 학업성취도율은 90% 이며 특목고 진학률은 2.8%이다. 

🚩느낀점 : 1.  초등학생 전체 인원이 1000명이 넘는 거면 꽤나 아이들이 북적이는 동네이겠다.

                 2. 초등학교를 걸어서 갈만큼 가까이에 위치해 있다. 초등이 코앞

                 3. 배정중학교가 3곳이 가까이에 있는데 수지중이 선호 중학교로 보인다. 

                 3. 초등학생들도 많고 중학교의 수준도 나쁘지 않아 가족 구성원이 찾는 곳이겠다.

4. 환경

수지구 백화점1 / 마트3 / 대학병원X / 쇼핑몰1

(인근 , 분당구 미금동 마트2개,아울렛1,대학병원1개 이용가능)

👀 수지구 가까이에 분당과 수원이 연결되어 있어 자차로 언제든 몰과 병원이 이용가능하다.

🚩느낀점 : 1.  동천센트럴자이 도보권으로는 대형마트,대학병원 이용 불가능.

                 2. 분당구 구미동~오리역에 마트와 대학병원이 있어 물리적 거리로는 가깝다.

                 3. 분당 구미동이랑 가깝다. 그치만 도보로는 생활권 공유불가능! 자차로는 이용 가능!

5. 공급

 서울전체+경기전체+분당구+수지구의 공급을 모두 확인해 보았다.

👀 적정수요 : 25년이후 적정수요 미치지 못함. 다만 경기권에 입지를 확인 후 투자. 분당과 수지구에도 향후 입주없음

🚩느낀점 : 1.  서울전체와 경기도 전체의 공급을 보았다. 적정수요 못미침

                 2. 공급이 전체적으로 없지만 경기도 외곽지역의 입주가 있음을 확인했다.

                 3. 수지구의 인접 지역인 분당구 역시 공급 없음.

                 4. 수지구도 자체 공급이 없음.

                 5. 공급이 없다면 매매 전세 월세든 거주비용이 증가할수도 있다고 생각됨.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

👀 적정수요 : 21년 상승기에 13.4억에 매수와 23년에 9.1억에 매수 타이밍이 엄청난 효과를 불러왔었다. 고점에 매수시 -40%인데 회복하기까지 시간이 꽤 걸리겠다. 저점 매수시 현재기준 1.85억의 수익을 볼 수 있었다. 

🚩느낀점 : 1.  전고점 대비 많이 내려온 상태. 싸다! 

                 2. 고점시 현재 전세가와 비슷한데 그때당시 투자금이 6억이였다면 현재는 3.7억으로 진입가능!!!

                 3. 저점일때와 비슷한 투자금으로 진입가능하며 매매가격도 아직 크게 상승하지 못했다면 투자해도 좋음

✅현장사진

아파트 주변에 이용할 만한 마트,상가,학원들이 동천센트럴자이 바로 옆 포레나건물에

밀집되어있으며 단지 밖 주변 도로가 균질해서 쾌적한 느낌이 들었다. 

단지안으로 들어오면 평지였으며 분수대와 정원들로 잘 가꾸어져 있으며 거주하고 싶은 마음이 들었다.

단,  도보로 역을 걸어 가기 좀 애매한 부분이 있다. 하지만 동천역과 미금역으로 가는 마을버스들이 있어 시간을 잘

맞춰어 타고 나가면 될 것으로 보여진다.  

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :가치 ( 강남1시간이내 +판교 부도심 ) 가격 ( 33평 전고점대비 -18%)

2) 환금성 : 1057세대 / 대단지브랜드 / 24평,30평,33평40평 / 신분당선 이용으로 강남,판교의 고소득 직장인들

3) 수익률 : 총 수익률 57% / 연수익률 28% 

👍총수익률=수익/투자금/투자기간  = 18500/32500/2년 

👍 전세금 상승분 1.4억 회수!!!!!: 5.9억전세가 7.3억까지 오른상태!!! 재투자의 기회 ( 갱신권 5% 제외)

4) 원금보존 : 무릎 (이전 전고점 13.4억 ,이전 전저점 9.1억 ) = 다음장에서 허리이하로 잘 안빠져.

👍전세가율 66% 

👍전고점대비-18% 

👍투자금3.7+11.0억=14.7억(전고점대비 100%수익률 안남, 하지만 23년도 저점대비 9.1억*2배=18.4억)

5) 리스크 대비: 예정공급 없음. 서울전체+경기도전체(외곽지역제외)+분당구+수지구 공급이 없음. 단, 분당구 재건축 재개발 바람이 불면 언제든 확인해야한다는 것을 잊지 말아야할 것. 

나의 투자 결론 : 동천센트럴자이 매매가격은 현재 무릎수준으로 보이며, 전고점 대비 -18% 빠진상태이다. 또한 공급이 없고 전세가율이 60%이상으로 기준에 부합한다. 그러므로 투자해도 좋다!

 단, 3.7억으로 투자한다면 경기도 신축이나 3급지 투자처까지  비교해 본 후 투자진행!

✅ 작성하면서 느낀점 : 

동천센트럴자이는 수지구에서 보기 힘든 신축 브랜드 대단지로, 단지 주변에 인프라가(대형마트&대형병원) 크게 형성되어있지는 않지만 분당과의 물리적인 거리가 가깝고 신분당선을 이용해 강남과 판교출퇴근 또는 경부고속도로와 용서고속도로와 인접해 자차를 이용해 서울로 진입하기 편리해보였다.

또한 초등학교가 단지 가까이에 있고 중학교 성취율이 85%이상으로 아이들을 키우기에 좋은 곳으로 생각이 되었다. 

😎 조원들과 분위기 임장시 , 살고싶다 좋다 라는 말이 여러번 나오게되었다.  왜 그럴까 생각해보니 단지밖 도로와 도보 쾌적성 그리고 단지안 넓은 동간격 그리고 조경과 바닥상태 등 단지를 잘 가꾸어 놓아서가 아닐까 생각이 든다.