[검파_2호기 후기 1. 매물 찾기] 울산광역시 동구 #준신축 #초코아 #대단지 #34평 #소액투자

25.09.08

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

🎉🎉 투자를 축하드립니다!

✨투자 후기는 이렇게 쓰면 더 많은 분들이 읽고 도움 받을 수 있어요!

1. 제목에 OO시 OO구 + 아파트 투자 후기 2가지를 포함하면 좋아요.

예) 서울시 관악구에 드디어 등기쳤습니다! 월부 입성 1년만에 아파트 투자 후기

2. 본문에 2가지를 포함하면 더 많은 분들이 후기를 읽을 수 있어요.

첫째, ‘아파트 투자 후기’ 라는 말을 자연스럽게 1회 이상 넣어주면 좋아요.

둘째, 내가 월부에서 수강한 강의와 도움 받은 부분을 구체적으로 이야기하면 좋아요.

그럼 이제 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 어서 들려주세요.☺️

오늘 가계약을 체결하고, 금요일에 계약을 작성하기로 하였으니 조금 이른 시기일까 싶기도 하지만 너무나 극적으로 매수를 하게 되어서 도파민 뿜뿜하는 지금을 생생하게 남기고 싶어서 후기를 시작해 봅니다!

예상컨데 앞으로의 목차는 (1) 매물 찾기 (매임 ~ 매코) (2) 계약 (가계약~본계약) (3) 잔금 (11월 말) 이런 순서가 되지 않을까 싶습니다.

오늘은 매물을 찾던 지난달 말까지 거슬러 올라갑니다.

서투기도 좋지만 더이상 미룰 수 없다, 나의 2호기

저는 그저 매번 그냥 월부 강의를 습관처럼 신청합니다. 물론 이런 패턴은 자실로 앞마당을 만들기가 쉽지 않다는 걸 과거 경험을 통해 몸으로 배웠기 때문이죠. ㅋㅋㅋㅋ

자실로 앞마당을 제대로 만들기 쉽지 않기도 하지만 또 다른 의미로 이번 2호기 투자에 ‘환경'의 역할이 매우 컸다는 생각이 듭다. 서투기가 열렸던 8월에는 서울 노원구를 앞마당으로 만들었는데, 지난 1년 반 동안 월부 강의를 수강하면서 투자 후기를 참 많이 보았던 기수였어요. 그러다보니 자연스럽게 저도 8월이 마무리되어가는 시점에서 ‘나도 2호기!’라는 의지를 불태우게 된 것 같습니다. 개인적으로도 투자금을 모두 현금으로 보유하게 되는 시점이 9월 말이니 열심히 매물을 보아야 할 시점이라는 생각이 들기도 했죠.

초록: 잘한걸까 못한걸까 긴가민가, 빨강: 나름 잘했다!, 파랑: 이러면 안되었다.

지금 제가 가지고 있는 지방 앞마당은 울산과 대구 뿐인데, 투자 가시권에 더 가까운 지역은 울산이라는 생각에 울산 앞마당 지역인 남구/중구/동구에서 280세대 이상 단지의 2030평 대 시세를 전수 조사를 했습니다. 그리고 엑셀 시트 한판에 모두 올린 다음 매전차 7천 만원+290세대 이상을 필터로 걸었고, 아파트명 오름차순으로 정리해서 리스트를 만들었습니다. 출력을 하자니 1장을 조금 넘어가는 것 같길래… 매매 매물이 없거나 매매가 2억 이하 단지는 미련 없이 지웠습니다.ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

어째서 ‘280세대 이상 2030평 대'만 전수조사를 했는가? 한마디로 정리하자면 ‘게으름’이지만…ㅋㅋㅋ 나름대로 300세대 이상 단지에 투자하기 위해 하방선인 더 적은 세대의 단지 시세도 알아본 것이고, 평형 역시 59/84가 투자 주력 평형이나 그 윗단과 하방의 시세를 조사하겠다는 명목으로 2030평을 집중해서 조사했습니다.
=> 역시 전수조사를 했어야 했나? 하는 찜찜함은 여전히 남는 것 같습니다.
왜 매전차 7천 + 290세대 이상을 필터로 하였나? 지난 지방 실전반에서 반나이 튜터님께서 투자금에 맞춰 보면 아쉬울거라고 말씀하셨지요. (아, 그러고 보니 1억부터 보라고 하셨…앗..음.. 엇…;;;) 그래서 제 투자금인 5천에서 투자금을 조금 더 올리기로 했고, 연간 저축액이 2천이니까 + 2천 정도는 매가 협상과 우연을 통해 깎일 수 있지 않을까 하는 근자감으로 매전차 7천을 기준으로 필터를 걸었습니다.
왜 아파트명을 기준으로 오름차순 정리를 했는가? 저는 푸버리지를 활용해서 시세를 조사했고, 그렇다보니 시세를 한 판에 모으게 되었을 때 아파트 이름이 ‘O구 oo동 xx단지’로 정리됩니다. 시세를 조사하면서 남구 단지들의 가격이 좀 많이 올라갔다고 생각을 했고, 동구는 제일 후순위라 중구의 단지들을 가장 먼저 살펴보고 싶은 마음에 아파트 이름을 기준으로 정리했습니다.
왜 매매 매물이 없거나 매매가 2억 이하 단지는 지웠나? 어차피 매물이 없으면 매수를 못하니까 + 2억을 넘지 못하면 저가치겠다는 생각
=> 매물이 많은 곳에 가야 투자 후보 매물을 찾게 될 가능 성이 높긴 하지만, 장부 물건은 언제나 있을 수 있다는 점에서 매물이 네이버에 없었어도 워크인은 해 봤어야 했나 싶기도…

그렇게 추린 단지 리스트를 보며 궁금한 단지, 썩 좋아 보이는 단지, 얘가 왜 여기 끼여있지?싶은 단지에 중구난방으로 전임을 했지요. 전임을 하면서 확실히 울산이 투자하기 좋은 상황은 아니라는 느낌을 많이 받았어요. 그 어떤 부사님도 직접 말씀하신 분은 없었지만 ‘울산은 이미 한 물 갔나?’하는 생각이 스믈스믈 올라오기도 했고요. 그래도 매물은 현장에 가야 만날 수 있는 거라는 강사님들의 가르침을 떠올리며! 8월 29일 금요일 하루 연차를 내고 울산으로 향했습니다.

동구 화정동에서 9시 30분에 시작한 매임은 중구 우정동에서 오후 4시에 끝이 났습니다. 사실 ‘어맛! 이건 사야해!’라는 느낌이 드는 매물은 없었어요. 오히려 중중구의 어느 구축 단지에서는 사장님의 페이스에 말려 가계약금을 넣어버릴 뻔 하면서 완전 기빨리는 매임이었죠.

중구난방 전임 : 다음 매물 임장에서는 좀 더 업그레이드를 하게 됩니다.
매물은 현장에 가야 만날 수 있다 : 전화임장을 하면서는 정말 희망이 보이진 않았습니다. 실거주자가 사야 한다는 부사님, 이 가격에 전화한다고? 싶은 태도의 부사님, 남아있는 저가 매물은 상태가 정말 별로라는 사장님, 매물도 없으니 전세 손님도 별로 없다는 사장님... 전임을 하면서는 정말 좋은 시그널을 느끼진 못한 것 같습니다. 그래도 시세도 울산만 땄으니, 울산 아니면 갈 데도 없으니 + 울산에 정 물건이 없으면 경기도로 시선을 옮기면 되니까 하는 마음으로 일단 매임을 go했습니다.
사장님의 페이스에 말려 가계약금을 넣어버릴 뻔 : 뒤에는 우정 혁신도시를 두고, 앞에는 남구 학군지를 두고, 동쪽으로 조금 더 가면 공항에 울산 시내까지. 주변 생활 상권도 나쁘지 않아서 입지가 빵빵한 중구의 구축 단지! 심지어 매임 예약을 하고 보니 ‘월부 단지’로 유명하던 그 단지! 중구를 자실하면서 매임을 빼먹었기에 더더욱 관심을 가지고 임장을 갔습니다. 구축이다보니 매전차가 매우 붙어 있었는데, 그날 본 매물들 모두 수리 비용을 고려하더라도 5천 미만으로 투자가 가능하더군요. 그래서인가 조금 상기가 되었던 건지, 부사님의 제안이 훅 들어왔습니다.
“얼마면 살꺼야?”
저는 ‘설마 여기서 가격을 더 빼주겠어?’하는 마음으로
“음… 수리비도 있고 해서 500정도 빼주시면 할 수 있을 것 같아요.”
그 때 옳다구나! 싶은 사장님, 바로 매도자에게 전화를 걸어버리시는데…사실 그 이후로는 당황스러움에 지배되어 기억이 잘 나지 않습니다…. 사장님께서 전화를 걸어서 일단 매도인에게 계좌번호까지 받으려고 하셨던 것 같은데… 어휴… 그 와중에 ‘어떻게 상황을 덮지?'하는 생각 뿐이었던 저…
혼란스러운 와중에, 그래도 주변 사람에게 조언을 구할 수 있는 ‘환경’에 있다는 게 정말 신의 한 수였습니다. 부동산 사무실에서 빠져 나와 서투기 조원인 월부이브님에게 전화를 드렸거든요.
“(상황 설명+) 어떻게 빠져나갈 수 있을까요? ㅠㅜ 아이디어가 없어요”
“검파님, 없는 남편을 만드세요! 남편이랑 상의해야 한다고”
오오!! 맞다맞다. ‘제3자 끌어들이기 + 남탓하기’ 강의에서 들었던 수법인데!! 월부이브님 덕분에 핑계를 대며 상황을 가까스로 무마하고 빠져나올 수 있었습니다. ‘제가 이거 때문에 이혼할 수는 없잖아요…엉엉’ ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

그렇게 첫 번째 임장 후 매물들을 정리하고서 다시 시세를 따며 두 번째 임장을 준비하기 시작합니다. 그러다 9월 2일 서투기 최종 임보 발표 시간에서 월부이브님이 ‘제주바다님에게 전수 받은 매임 단지 리스트’ 작성 방법을 알려주셨어요. 그 이야기를 듣고 나니 지난주에 내가 만든 목록과 전임을 반성하게 되더라구요. 그래서 2차 매임에서는 제주바다님의 방법을 적용해서 매매가 내림차순으로 단지를 정렬하고 “얘는 진짜 고평가네"싶은 단지들을 제외하고 애매하다 싶은 단지들도 포함하여 매매가 높은 단지부터 순서대로 전임을 했습니다. 사실 방법을 수정했지만 이미 울산 시장의 매매가가 상승한 덕분(?)에 1차 매임에 더해 새롭게 찾은 단지들이 많지는 않았습니다. ㅠ

매임 후 매물 정리 : 8월 말임에도 날씨가 너무 너무 더웠던 울산이었습니다. 기차에서 그냥 기절하고 싶었지만 꾸역꾸역 매물을 정리 했고, 그 덕분에 이후의 매코 설문을 빠르게 작성할 수 있었습니다.
제바님의 매임단지 리스트 작성법 : 전수조사 → 1개의 표에 정리 → 투자금 +@ 로 필터 → 매매가 내림차순으로 정렬 → 저평가라고 여기고 매가 비싼 단지부터 순서대로 모두 전임

그래서 매임 두 번이면 울산에서 덤빌만한 단지들은 모두 가보겠다 싶었고, 이만하면 매코를 받아 울산 다음으로 봐야할 지역이 어디일까 가이드를 받고 싶은 마음이 들었습니다. 문제는 매코 신청이 무지하게 치열해서 내가 받고 싶다고, 내가 계획한다고 다 받을 수 있는 건 아니라는 것이었죠. 수요일 매코 신청에 실패한 저는 또 월부의 ‘환경’을 이용합니다.ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 서투기 조원이신 웨타님의 황금손 덕분에 목요일 매코 신청에 성공했고, 금요일 가장 늦은 타임인 3시 30분에 매코를 예약했어요. 금요일 매물 임장을 한 뒤에 매코를 받고, 매코 피드백으로 울산을 조금만 더 보면 미련 없이 울산을 떠날 수 있겠다 싶었거든요.

대망의 울산 임장 2회차 + 매코의 날! 이번에는 매물 예약을 많이 하지 못했습니다. 1회차 임장에서 코꿰일 뻔 한 구축 단지의 큰 평형과 남구의 구축 택지 단지 단 2곳 뿐이었어요. 이날의 목표는 “semi-매물털기”였습니다. 1호기 투자를 할 때 못했던 매물 털기를 ‘연습’해 보자는 생각이었죠. 가격이 살짝 오른 구축 단지라 큰 기대는 안 했지만, 혹시 좋은 매물을 찾으면 이따 매코에서 물어보면 되니까! 그렇게 중구 구축 단지에서, 지난 주 5천 만원으로 소형 평형을 투자할 뻔 했던 그 단지에서! 4천 만원이 안되는 돈으로 투자할 수 있는 32평 매물을 만나게 됩니다. “유레카!”를 외치며 어쩌면 매코에 올린 1등 매물을 갈아 치우 게 되는 거 아닌가 하는 생각을 하게 되었죠.

같은 단지에서 5천 만원으로 24평 투자 vs 4천 만원으로 32평 투자 : 매물을 많이 봐야 하는 이유를 온 몸으로 느꼈습니다. 특히 예약을 하지 않고 방문한 부동산에서 32평 장부 물건을 소개 받은 터라 매물 털기가 어마어마한 단계라는 걸 느끼기도 했고요.

매코시간이 다가오는 3시쯤, 동네 힙한 카페에서 ‘자유를 향하여’ 튜터님과의 코칭을 준비했습니다. 지난주 매물 임장 결과로 매코에 올린 1등 단지는 동구의 대단지 준신축, 오늘 운명처럼 만난 매물은 중구 택지의 구축! 역시 입지 빠지는 준신축과 입지 좋은 구축의 싸움이구나 싶었습니다. 매물 코칭 전에 미리 다음과 같은 자료들을 만들어 보았는데요. 덕분에 단지 가치와 가격을 다시 곱씹어볼 수 있었습니다.