[힘꾸천] 잔금 후 이미 O개월 후... 결로 제거 매도자 분에게 가능할까요?

안녕하세요.
힘들어도 꾸준히 천천히, 힘꾸천입니다.

월부 입성 후 수도권에 첫 투자를 진행하면서, 결로와 관련된 특별한 경험을 하게 되어 글로 남기고자 합니다.
같은 고민을 하실 수 있는 분들께 작은 도움이 되길 바랍니다.

(도움을 주신 한가해보이님, 워렌부핏님, 이돌맘님, 가을하늘2님 감사합니다)

1. 배경

간단히 배경을 설명하자면

• 매물 임장부터 뒷베란다 창고에서 결로 발견!!

  

• 그러나 계약 과정에서 특약 반영이나 가격 협상 요소로 사용하지 못했습니다
  (구축이니깐.. 당연하게 생각했던 것 같습니다… 그래선 안 됐는데..)
• 실전 임장 클래스 수강 후 세입자 분에게 현재 결로 상태 문의

• 하지만 세입자 분 환기로 인해 결로가 거의 사라진 상태

  

감사하게도 세입자 분이 환기를 잘 해주셔서 결로는 오히려 더 없어진 상태였습니다.

그래서 오히려 고민이 되었습니다.

유지를 할까… 문의라도 드릴까..

편익과 비용을 두고 생각했습니다

추가로

• 입주 시 결로 사진 확보 완료
• 계약일 기준 6개월 이내

위 같은 이유로 일단 문의를 해보자!!!!

결론적으로는, 부동산 사장님의 비용 부담으로 결로 처리 및 페인트 보수가 이뤄지며 마무리되었습니다.

페인트 보수까지도 작은 일들이 있었지만

하자를 안일하게 생각한 점과, 계약 때 언급을 하지 못한 제 책임이라고 생각합니다.

관리를 잘 해주신 세입자 분과, 기꺼이 비용을 지불한 부동산 사장님께 정말 감사하더라구요.

2. 매수 후 하자 처리 가능 여부

또한 많은 것을 찾아보고 아래로 정리가 되었습니다

• 민법 규정
  • 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 이내 매도자에게 책임을 물을 수 있음
  • 6개월이 지나면 청구 불가
• 인지 기준
  • 판례상 “실제로 하자를 인식한 날”이 기준
  • 눈에 보이는 하자는 계약 시점부터 인지한 것으로 간주될 수 있음
• 중요 포인트
  • 계약서 특약으로 면책을 두더라도, 구조·안전 관련 중대한 하자는 매도인의 책임에서 제외되지 않음

3. 결로의 중대 하자 범위

• 중대한 하자란?
  구조적 안전이나 주거 기능을 본질적으로 침해하여 통상적인 주거생활이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우를 의미합니다.
  • 예: 천장·외벽 누수로 곰팡이 확산, 심각한 결로, 엘리베이터 고장 등
     
• 결로 관련 판례
  • 단순 결로: 주거 사용에 본질적 지장을 주지 않음 → 중대한 하자 아님 (대법원 2000다12524)
  • 심각한 결로: 곰팡이 확산, 건강 침해, 거주 곤란 수준 → 중대한 하자 인정 (서울고등법원 2004나14903)

즉, 결로 문제는 “정도의 문제”이며

단순 생활 불편 수준인지, 주거 자체가 곤란한 수준인지가 기준이 되는 것 같습니다

제 상황인 경우 단순 생활 불편 수준 이며,

계약할 때 언급하지 못한 온전한 제 책임이라고 생각합니다

관리 잘해주신 세입자 분과 부사님께 감사한 마음입니다…

4. 하자 확인 후 해야할 일 

저와 비슷한 상황에 계신 분들이라면 당황하지 않고 문제를 해결해 나가셨으면 좋겠습니다

1. 입주 전 증거 확보

   • 입주 전 결로가 있었다는 사진·영상 증거 필요
   • 증거가 없으면 세입자/실거주자 사용으로 인한 문제로 오해받을 수 있음 → 요청 조차 어려울 수 있음

    

2. 소통 방식

   • 문자와 사진을 중개인에게 전달
   • 매도자 직접 연락보다, 중개인을 통해 협의 시 원만하게 해결 가능

    

3.  (+추가) 결로로 인한 분쟁 발생 시

   • 소액 소송 고려
     소송 경우 소액 소송 or 변호사 선임이 있지만 두 경우 시간이 오래 걸리고, 
     보통 내용 증명에서 비용 절반 부담 수준으로 마무리가 될 가능성이 높다고 배웠습니다

     
     다시 한 번 도움을 주신 한가해보이 멘토님 감사합니다

5. 예방을 위한 체크리스트

• 매물 확인 시 작은 누수·결로라도 반드시 확인 (흔적까지 확인!!)
• 곰팡이나 습기가 보인다면 실제로 만져보고 확인
• 주방·싱크대 주변 누수 여부 확인

• 확인 어려운 부분은 특약 작성:

  “현 세입자의 짐으로 확인이 불가능한 ○○ 벽면에서, 이사 후 누수 또는 결로 등 중대한 하자가 발견될 시 매도인의 책임하에 수리 또는 비용 지급한다.”

6. 이번 경험의 교훈

• 잘한 점
  • 문제 제기에 대한 용기를 낸 것
  • 추가 정보를 찾아보고 정리를 한것

• 아쉬운 점
  • 결로를 협상 요소로 활용하지 못한 점
  • 특약 작성 미흡
  • 보수 범위를 명확히 정하지 못해 단순 페인트 칠로 마무리된 점

• 배운 점
  • 하자 확인은 본인의 책임
  • 계약 전 문제가 될 부분 사진 찍기
  • 특약을 이용해 리스크 ‘0’ 중요성 재확인

마무리

이번 일로 감사한 분들이 많았다고 느껴지는 경험이였습니다

실전 임장 클래스 수강으로 한가해보이님, 워렌부핏님, 동료분들과 만남과 배움

관리 잘해주신 임차인분

당황하셨겠지만 비용과 처리까지 해주신 부동산 사장님까지

실력 있는 투자자로 큰 성장하지 못하더라도

작고 큰 사고에 대응이 되는 경험도 중요성을 깨닫는 일이였습니다

지금까지 읽어주신 분들께 감사드리고

성장하는 투자자로 나아가겠습니다~

아잦!

결로 문제는 흔하지만, 그 정도에 따라 단순 생활 불편인지 중대한 하자인지가 갈립니다.
입주 전 반드시 확인하고, 증거를 확보하며, 특약을 통해 리스크를 줄이는 것이 중요합니다.

저의 작은 경험이 같은 고민을 하시는 분들께 도움이 되길 바랍니다.