안녕하세요! 오늘도날자입니다.
드디어 1호기 후기를 올리는 날이 오다니, 너무 감격스럽습니다.
23.7월부터 월부에 들어와서 24.12월까지 꼭 1호기를 하겠다는 확언을 계속 해왔습니다.
현재까지 월학, 지투반을 제외하고는
모든 정규강의는 들어왔는데,
들을 때마다 매번 새롭고(?) 많이 배워갑니다!!
어떻게 1호기를 결정하게 되었고,
앞으로 2,3호기..
N호기 투자를 위해 복기글을 올리려고 합니다.
1. 지방투자 -> 수도권 투자로 경로 변경
내년 결혼계획이 확정이 되면서 원래 싱글투자자로 지방투자를 알아보던 와중에!
두 명의 종잣돈을 합친다면 더 좋은 가치의 물건을 싸게 살 수 있는 시장이 아닐까 하고 수도권 투자로 방향을 전환했습니다.
그리고 생애최초라는 제도를 활용하기 위해서 수도권 투자를 먼저하고 지방투자를 하는게 더 유리할 거라고 판단했습니다.
2. 그렇다면 내집마련 vs 투자? 어느게 더 싸고 좋은 물건을 사는 선택일까?
24년 9월에 실전반을 해오면서
계속 들었던 고민이었습니다.
실질적으로 두 명의 종잣돈을 다 계산해보니 결국 제 종잣돈만을 고려해야하는 상황이었고!
다시 원점으로 돌아온 기분이었습니다....!! 그 때 내집마련 강의에서 가이드를 줬던건
소득이 많은데 종잣돈이 없는 경우, 대출을 이용하라고 하셔서! 내집마련을 할까라는 생각이 컸습니다.
그러면 "투자를 했을 때의 최종 5개의 단지"와 "내집마련을 했을 때의 최종 5개의 단지"를 비교해보자!였습니다.
그래서 10월 수도권 앞마당 전수조사를 마치고 11월 추가로 새 앞마당을 만들면서 최종적으로 1등을 뽑았습니다.
결론적으로 전고점, 보유, 매도의 관점을 고려했을 때, 내집마련을 하는 단지의 입지가치가 더 좋다고 판단했습니다.
■ 배운점
-정부상품는 DTI 적용되는거를 고려한다면 신용대출까지 더 많은 대출을 일으킬 수 있다! DSR을 먼저 일으키는 상품을 하고 나서 DTI를 일으키는 상품을 일으키자!
(예시 : 신용대출 먼저 그다음에 보금자리론 일으키기! DTI 기준에 넘지 않은 선으로 신용대출을 받아야한다.)
3. 같은 가격대의 저평가된 아파트가 확실해?
다시 한번, 최종적으로 고른 아파트가 저평가된지 입지가치와 저환수원리에 맞춰서 확인해봤습니다.
가격이 전고점 대비 20% 이상 빠져있었고 입지가치(직장, 학군, 환경)가 충분히 괜찮다는 생각이 들었습니다.
확실히 가격이 싸다는 확신이 들었고! 같은 아파트의 비선호타입보다도 그리고 같은 평형의 저층 물건과도 가격이 같았습니다.
실거주를 염두하고 있었기 때문에 지역이 한정적인게 조금 아쉽긴 했으나 그래도 "잃지 않는 투자"라는 확신이 먼저 들었습니다.
4. 현장으로 가자! 긴박하다 긴박해!!!
일단, 최종 아파트 리스트 A,B 단지 현장에 가서 부동산에 당일 예약으로도 연락을 드려 매물을 봤습니다.
A,B 단지 매물들을 보고 고민하던 와중에 B단지의 당일 보지못했던 선호타입의 매물 하나가 가격이 천만원이 깎였다고 연락이 와서 바로 평일에 달려갔습니다.
10년 전에 샷시를 제외하고 올수리를 한집인데 생각보다 수리상태가 괜찮았습니다. 수리비용이 제일 많이드는 화장실, 싱크대도 관리상태가 괜찮고!(수리 불필요!)
다만, 공동중개 물건이라서 부동산 사장님의
말로는 자기한테만 이 매물을 오픈한거라서
빨리 결정을 해야된다고....!
너무나도 큰 압박이 있었습니다.
실제로 네이버부동산에는 깎인 가격이
반영이 안되어있었으나 하루만(사실은 반나절 안에 답을 줘야하는 입장...!)에 가계약을 할지말지 답변을 줘야해서...고민이 너무 많았습니다.
그래도 이전까지의 매임의 경험을 통해서 봤을 때, 수리상태도 괜찮고 싼 가격이라는 판단이 먼저 들었습니다.
매코가 마침 오픈한 시점에서 "이건, 운명이다!"라는 느낌이 들어 계속 매코를 신청했으나 선착순에 실패했습니다..ㅠㅠ
그래서 정말 나만의 투자 기준으로 온전히 혼자 선택해야했고 결과적으로 가계약을 넣었습니다!
결론적으로 같은 가격대의 아파트치고는 싸다! 절대적 저평가에 확신이 들었고! 상대적으로는 수지, 평촌에 비하면 엄청 싼건 아니지만
실거주를 고려한 점에서 지역이 제한되어서, 제한된 지역내에서는 저렴하다는 판단이 들었습니다.
가계약을 넣기 전 월부에서 배운대로 특약 문구를 미리 정해서 부사님께 문자를 드렸습니다.
퇴근 후 집에서 확인하고 보내드리드리려고 했으나 바로 확정을 지어야 된다고 했습니다...!
이런 상황에 대비해서 특약 문구 모음집을 어디서든 볼 수 있게 공유드라이브에 올려놓고 모음집도 꼼꼼히 더 정리해놓을껄 후회가 남았습니다.
특약 문구를 보내고 매도인으로부터 동의를 받았는지 꼭 확답을 받았습니다.
그리고 입금 최종 완료!!
중간중간 월부강의 때 정리해둔 특약 내용을 정리해둔게 정말 큰 도움이 됬습니다.
■ 아쉬운점
- 급하게 나타난 매물이라서 이 과정에서 모든 매물을 털지는 못해서 그 점이 매우 아쉽습니다.
- 통합 특약 꼼꼼히 재정리를 하고 바로 문자 보낼 수 있게 공유드라이브에 미리 준비해 놓기
- 부사님의 시간 압박(?)에 밀려버린점...!
■ 배운점
- 보금자리론은 실거주 의무가 없다. 즉, 대출이 많아도 소액임차인 보증금(5천만원) 범위내에서 월세를 세팅할 수 있다.
- 어플로 조회하는거보다 특정 대상인
(ex. 공공기관, 금융기관 종사자)
신용대출 상품이 많다. 일일이 조사해봐야한다.
훨씬 더 조건이 좋다!
- 회사랑 연계된 특판 신용대출도 꼭 확인이 필요하다.
5. 계약날 두둥! 매코도 같이?!? 과연 결과는?
가계약금을 넣고 일주일 뒤 본계약날! 휴가를 내고 미리 단지에 도착했습니다.
이전에 체크하지 못한 관리사무소, 윗집, 아랫집 누수여부를 체크하려고 왔습니다.
누수가 확인되면 실제 계약 전 부사님께 관련해서 특약을 추가요청을 드리려고 했습니다.
관리사무소에서 1년 정도의 누수여부를 확인했는데, 누수 신고가 들어온게 없다고 하였습니다.
그리고 윗집, 아랫집을 방문하였으나 부재하여서 정확히 여쭤볼 기회는 없었습니다!
본계약을 위해서 신분증, 도장과 바로 이체할 수 있는 통장한도 미리 확인했습니다.
6억 이상인 매물부터는 자금운용계획서를 작성해야했습니다. 말그대로 매매가의 금액을
어떻게 마련할건지 계획서를 작성하는거고
작성하고 나면 부사님께서
이를 처리해주셨습니다.
공동매물이어서 두 명의 사장님과 계약을 하는데! 굉장히...긴장감 넘쳤습니다.
계약을 하고나서 다시 한번 집에 방문하여 사진도 찍고 인테리어가 실제로 필요한 부분을 확인했습니다.
■ 아쉬운점
- 가계약 전 반드시 관리사무소, 윗집, 아랫집 누수여부를 체크하기
계약 전에 매코를 하면 좋았겠지만...선착순에서 밀려서 계약을 끝나고 나서, 라즈베리 튜터님과 매코를 진행하였습니다.
결론적으로는 "충분히 싸다! 해도 좋다"라는 말씀을 해주셨습니다. 다만, 평생 가져갈 매물이라기보다는
중간에 기회가 있다면 더 좋은 가치의
수도권 매물로 갈아타는게 좋을 것 같다는 말씀을 해주셨습니다.
6. 월세 세팅하기!
월세 세팅하는 과정이 제일 힘들었던거 같다...!
아무래도 대출이 많이 껴져있다보니
세입자가 불안해했습니다.
물론 소액임차인 보증금인 5천만원까지
일부러 맞춰놓았던 상황이어서,
이를 부동산 사장님한테 강조해달라고
말씀드렸습니다.
설날전에는 연락이 너무 없었습니다.
그래서 초초한 나머지....!!!
아실에서 부동산 번호를 수기로 정리해서,
25개 > 50개까지 부동산에
문자를 싹 뿌렸습니다.
업무를 할 수 없을 정도로
전화가 계속 왔었습니다. 그래도 확실히 설이 지나고 날이 조금 풀리니까
집보러 오시는 손님들이 많아지더라고요!!
그 과정 속에서 많은 일들이...있었지만...!
25.4월초에 월세계약까지 마치며
끝끝내 신혼부부가 도배는 반반 부담하는걸로
하고 들어오기로 했습니다!
대출이자의 약 70%는 월세로 충당을 하니까!
실제적으로 월에 부담해야하는 금액은
대출이자의 30% 수준입니다.
이는 저희가 충분히 감당할 수 있는 범위이면서
종잣돈을 모을 수 있습니다.
■ 아쉬운점
- 월세세팅에 대한 협조를 특약에 넣었으면 일이 더 쉽게 끝났을 뻔했다! 더 빠르게 대출이 실거주여부가 있었는지 확인했었어야 했습니다.
7. 중도금 지급 후, 드디어 마지막!!!! 잔금날!
잔금 전에 법무사를 구하고!
대망의 잔금날! 정신이 하나도 없었습니다.
매도인/매도인 측 중개인/ 매수인/ 매수인 측 중개인/ 법무사
대출들어오고, 잔금치루고, 법무사비용, 공인중개사 수수료까지 모두 지급하고
선수관리비는 매도인에게 입급했습니다!
그 이외에 가스비 지출했는지 확인하고, 관리비는 해당월의 사용분을 매도인이 저에게 입금해주셨습니다.
■ 배운점
-관리비, 가스비, 선수관리비
모두 확인해야 합니다.
이 모든 과정에서 투코해주신
메로나님, 매코해주신 라즈베리님,
한걸음 앞으로 튜터님, 감자랑토마토랑 튜터님
진심으로 너무 감사합니다!
열기 69기 1어나집4러가자(투비, 람쥐님, 석구님, 불도저님, 연수님! 너무 감사드립니다.)
실전 26기 한걸음앞으로육쾌하게 성장하조(이미 튜터님이신 록키록키 조장님, 초한지님, 이즈웰콩님, 쿵푸양님, 해요님, 라엔님)
실전 28기 샐러드들(우리 조장님 아이닌님, 진수도리님, 유부초밥님, 매튜님, 배오밥님, 케이트님)
실준52기 57조(전주 덕진구! 함께 비 속에서 고생했었던!)
2311월 열중반 멤버들(꿈배조장님, 원더님, 평선님, 성공님, 지애이님~)
함께여서 할 수 있었습니다!
더 잘할께요~감사합니다!
댓글
