안녕하세요, 월부 회원 여러분.
부동산ㆍ형사 동시 전문 변호사, ‘변호사형’입니다.
오늘은 임대인이라면 누구나 겪을 수 있는 월세 미납 상황에 대해, 연체 기간과 남은 보증금에 따라 어떻게 대응하는 것이 효과적일지 구체적으로 정리해드리겠습니다.
임차인이 월세를 미납했을 때, 당장 내보내야 할까요?
임차인이 월세를 2~3개월 연체하는 경우, 임대인은 큰 고민에 빠집니다.
“지금 당장 내보내야 하나, 아니면 조금 더 기다려야 하나?”
특히 현재처럼 부동산 경기가 좋지 않은 상황에서는 어렵게 맞춘 임차인을 다시 내보내고 새 임차인을 구하는 일이 부담스러울 수밖에 없습니다.
하지만 막연히 기다리다가 보증금이 전부 공제되거나, 임차인이 파산, 잠적하는 경우에는 이로 인한 부수적인 손해가 더 커지기도 합니다.
따라서 아래와 같이 연체 기간별, 남은 보증금 액수별로 나누어 대응하시는 것을 고려해보신다면, 예상치 못한 피해를 줄일 수 있을 것입니다.
1단계: 월세 3개월 미만 미납
이 시점에는 법적으로 임대인이 계약을 해지하거나 명도소송을 제기할 수는 없습니다.
그렇다고 손 놓고 기다려서는 안 됩니다.
- 적극적으로 월세미납 사실을 알리기 : 임차인에게 월세가 미납되었음을 즉시 알리고, “3개월 이상 연체 시 갱신이 불가능하고 권리금도 보호받기 어렵다”는 점을 전달하세요.
- 심리적으로 압박하기 : 이 단계에서는 법적 절차는 불가능하지만, 임차인이 이 상황을 무겁게 받아들일 수 있도록 심리적 압박을 주는 것이 필요합니다.
- 임차인과 연락이 꾸준히 되는지 확인하기 : 이 시점부터 임차인과 꾸준히 연락이 되는지, 앞으로 납부 의지가 있는지를 관찰해야 합니다. 만약 연락이 끊기거나, 관리비까지 함께 미납하는 경우라면 장기적인 연체 가능성이 높습니다.
- 임대차 권리관계 명확히 해두기 : 만약 전대차의 허락 등 임대차계약의 임차인과 실제로 임차목적물을 사용하고 있는 사람이 다른 경우이거나, 계약상 임차인과 직접 소통하고 있는 것이 아니라 임차인의 대리인과 소통을 하고 있다면, 실제 임차인의 연락처를 확보해두고, 월세 미납 등의 통지를 함께 해두시기 바랍니다.
즉, 월세 3개월 미만 연체 구간은 상황 파악과 압박의 시기라고 보셔야 합니다.
2단계: 월세 3개월 이상 미납되었고, 남아 있는 보증금이 (월세 x 12개월)이상인 경우
이제는 본격적으로 계약해지 통지를 고려해야 합니다.
임차인과의 신뢰관계가 깨졌다거나, 더 이상 월세를 받기 어렵다고 판단하신다면 명도소송을 위한 준비과정으로, 계약해지 통지를 빠르게 해두시는 것이 좋습니다.
- 계약해지를 위한 통지 방법은? : 내용증명, 문자메시지, 카카오톡, 전화 녹취 등 다양한 방식으로 “OO상가 205호의 임대인입니다. 임차인께서 2025. 1.월분부터 2025. 3.분까지 월세 3개월분이 미납되어 계약을 해지한다”는 의사표시를 명확히 남겨두세요.
- 임차인의 연락 회피를 대비하기 : 이 때 임차인이 연락을 피하거나 내용증명을 수령하지 않으면, 최종적으로 내용증명의 공시송달의 과정을 통해 계약해지 통지를 해야 하는데, 이 절차만 해도 2개월 ~ 3개월 가량 걸립니다.
- 계약해지의 의사표시는 철회할 수 있습니다 : 만약 임대인이 임차인에게 계약해지 통지를 한 뒤, 임차인이 미납금을 전부 또는 일부를 납부하면 임대인은 임차인에게 기존의 계약해지 통지를 철회하여 임대차계약을 다시 유지할 수도 있습니다.
- 통상 명도소송을 하게 되는 경우, 임차인이 소송에 특별한 대응을 하지 않는 경우라고 하더라도, 빨라야 통상 3개월-6개월 정도 시간이 지나야 1심 판결을 받을 수 있고, 이후 임차인이 임의로 건물을 인도하지 않는 경우에는 별도로 강제집행을 해야합니다. 별도의 강제집행을 하는 경우 추가적으로 1~2개월 가량 소요될 수 있고, 추가비용이 발생합니다. 마지막으로 임차인이 원상회복까지 하지 않은 상황이라면 임대인은 원상회복을 위한 시간과 비용이 또 다시 추가로 발생할 수도 있습니다.
- 즉, 명도소송 진행 중 연체될 수 있는 월세, 소송비용, 강제집행 비용, 원상회복 비용 등을 고려한다면 통상 1년 치 이상의 월세가 남아 있어야, 임대인은 법적 절차에 소요되는 대부분의 비용을 보증금에 공제할 수 있기 때문에 피해를 최소화할 수 있을 것입니다.
즉, 이 구간은 임대인이 명도소송을 하더라도 자신의 피해를 최소화할 수 있는 기간으로, 법적 대응 준비를 시작하는 시기입니다.
3단계: 월세가 3개월 이상 미납되었고, 남은 보증금이 (월세 x 6개월 ~ 12개월) 미만인 경우
이 단계에서는 명도소송을 본격적으로 제기해야 하는 시점입니다.
- 법적조치를 통해 실제로 임차인을 나가게 하는데 소요되는 시간은 꽤 깁니다 : 앞서 설명드린 것처럼 법적절차가 빠르게 진행된다는 것을 가정하였을 때, 1) 명도소송이 3~6개월 가량 2) 강제집행이 1~2개월 가량 소요됩니다. 그런데 만약 임차인이 1심 재판에서 적극적으로 대응하거나, 1심 판결에서 패소하였음에도 항소하는 경우라면, 소송절차가 더욱 길어질 수 있습니다.
- 보증금의 역할: 명도소송이 진행되는 동안 임차인이 대부분 월세를 지급하지 않으므로, 소송절차가 종료되는 시점까지의 월세를 공제할 수 있는 보증금이 남아있어야 임대인의 피해가 최소화될 수 있습니다.
- 보증금에서 공제할 수 있는 범위는? : 보증금에서 미납 월세뿐만 아니라, 관리비, 원상회복 비용, 소송비용까지 공제할 수 있다는 점을 고려해두시면 좋을듯합니다.
따라서 보증금이 월세의 6개월 ~ 12개월치 미만으로 줄어든 경우, 더 이상 기다리지 말고 바로 명도소송 절차에 착수하는 것이 바람직합니다.
4단계: 보증금이 전액 소진된 경우
보증금이 이미 전부 소진된 경우, 사실상 임차인이 월세를 낼 가능성은 거의 없다고 보셔야 합니다.
- 즉시 명도소송 제기할 것을 추천드립니다 : 이 경우 임대인으로서는 임차인이 임차목적물을 사용하면 할수록 직접적인 손해가 계속 발생하게 되는 상황이기 때문에, 빠르게 명도소송을 진행하시는 것을 추천드립니다.
- 명도단행가처분을 고려해보세요 : 명도단행가처분은 명도소송의 본안 판결을 기다리지 않고 임대인이 임차인으로부터 곧바로 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 임시적·신속한 집행제도입니다. 명도단행가처분은 임대인에게 매우 유리한 신속 구제수단이지만, 임대인은 1) 임대인의 긴급한 필요성 2) 점유 회복의 필요성 및 상대방 권리 침해 위험이 적다는 점을 소명할 수 있어야 합니다. 따라서 보증금 전액 소진, 연체 장기화, 임대인에게 큰 피해가 발생하고 있다는 등의 사정이 명확할 때 비로소 결정 가능성이 높아집니다.
즉, 보증금이 소진된 시점은 임대인의 손해가 누적적으로 발생할 수 있는 상황이므로, 신속하고 적극적인 대응이 필요합니다.
단계별 대응 요약
- 3개월 미만 월세 미납 상황 : 법적 조치는 불가능하지만, 임차인에게 적극적으로 알리고 심리적 압박을 가해두시기 바랍니다.
- 3개월 이상 월세 미납 및 보증금이 월세의 12개월치 이상 상황 : 계약해지 통지를 해두시고, 임차인을 신뢰할 수 없고, 내 피해를 최대한 줄이고 싶다면 명도소송 진행을 고려해보세요.
- 3개월 이상 월세 미납 및 보증금이 월세의 6~12개월치 미만 상황 : 명도소송을 시작해야 하는 시점입니다. 소송기간 및 각종 소진비용을 생각해본다면 남아있는 보증금에서 모든 비용을 공제하지 못할 수 있습니다.
- 보증금 전액 소진된 상황: 명도소송과 명도단행가처분을 병행하여 빠른 인도를 목표로 소송을 진행해야 하는 상황입니다.
마무리
임차인의 사정을 무조건 들어주며 기다리다가는 오히려 임대인이 더 큰 손해를 보는 경우도 있는 바, 각 단계별 기준을 기억해두시고 자신의 상황에 맡게 대응하시어 손해를 최소화하시기 바랍니다.
추가로, 계약해지 통지를 할 때 사용할 수 있는 문자 메시지 예시 문구도 아래에 정리해 두었습니다.
상황에 맞게 수정해 활용하시면 좋겠습니다.
감사합니다!
‘안녕하세요. OO상가 201호의 임대인 OOO입니다. 임차인께서 2025. 1월부터 2025. 3월까지의 월세 합계 ooo원, 총 3기분을 미납하셨기에, 임대차계약을 해지하도록 하겠습니다. 2025. 0. 0.까지 건물을 원상복구 하신 뒤, 건물을 인도하여 주시기 바랍니다. ’
