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10월 돈버는 독서모임 - 돈의 얼굴
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리아
3. 읽은 날짜: 2025.9.2.~9.6.
4. 총점 (10점 만점): / 10점
STEP2. 책에서 본 것
[2장. DIRECTION 당신과 돈이 가야할 방향]
#시간과 무관하게 돈을 버는 사람 #경제적 자유인 #생산 자산
시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는, 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 ‘생산 자산’을 사는데 돈을 써야 한다.
[3장. WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]
#저평가 #가치 #입지 #사람들의 선호도 #비교평가 #발품
- 저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 ‘가치’와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다. 부동산의 가치는 입지로 결정된다. 직장, 교통, 학군, 환경 네 가지 가치요소가 기준이다. 이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 ‘비교평가’다. 비교하고 또 비교해서 가치를 따져보고 현재의 가격이 그 가치에 어울리는 수준인지 판단한다. 비교대상이 많을 수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 비교할 대상을 많이 가져야 한다.
- 두 발로 직접 현장에 나가서 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되었는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 ‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’고 하는 이유다.
#임장후 모니터링 #모의투자 #대안 #잃지 않는 부동산 투자
- 임장 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다. ‘이곳에 투자했다면 어느 정도의 수익을 얻게 되었을까?, ’내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나?' 등을 짚어가며 차츰 내공을 쌓아갈 수 있다. 이처럼 임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다. 이러한 안목이 성공적인 투자에 발판이 된다는 건 두말할 필요도 없다.
- 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안되면 다른 것을 택하면 된다. 아는 지역을 늘려두면 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.
- 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째, 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화 하는 기술, 셋째 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
[4장. CONCEPT 성공투자를 위한 필수지식]
#시세차익형투자 #전세VS월세투자 #직장인투자
- 급여라는 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있는 사람이라면 당장 얼마되지 않는 월세 수익보다는 장기적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명한 방향이다. 전세투자를 통해 자신의 크기 자체를 불려나가는 방식을 활용하는 게 더 주효한 전략이다.
- 변치 않는 투자 진리란 없다! 부동산 불황장으로 시장이 바뀌어 지속되면, 결국 정부 역시 정책 방향을 규제에서 완화로 바꿀 것이다. 그렇게 되면 경매 등을 활용한 월세투자 방식 또한 좋은 투자법이 될 수 있다. 언젠가 당신에게 투자를 통한 자산 형성보다 현금 흐름이 더 중요한 시기가 온다면, 그 때 월세투자를 해도 늦지 않다. 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.
#인생을 바꾸는 투자 #장기보유 #시간에 투자
- 잦은 거래를 통해 적은 수익을 당장 손에 쥐는 것보다, 자산의 덩치를 꾸준히 불려나가는 것이 장기적으로 볼 때 훨씬 유효한 전략이다. 첫째, 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다. 둘째, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다. 셋째, 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다. 따라서 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.
#역전세 #리스크관리 #유동성 확보 #입주물량
- 전세금 레버리지 투자 방식은 자산 가격의 상승과 별개의 리스크가 존재한다. ‘역전세 리스크’이다. 투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 향후 지속적으로 보유할 만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수 밖에 없다.
- 이러한 리스크에 대응하려면 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 동원할 방법을 마련한다. 처음부터 마통이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다는 뜻이기도 하다.
- 전세가 하락에 대한 우려가 적은 입지 좋은 곳의 물건, 직장수요나 교통 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다. 신규주택 입주물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1%이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다. 다주택자이고 임대사업라면 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두고, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.
[5장. HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]
#확실한 투자 기준 #좋은 입지와 지역의 위상
- 투자기준 - 저평가된 상태인가? 투자금이 적게 드는가? 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
- 예상되는 위기란 크게 두 가지이다. 첫쨰, 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우. 둘째, 임대는 순조로웠으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우이다. 평소 자신의 현금 사정을 체크하라. 종잣돈과 대출 등 당신이 동원할 수 있는 모든 방식으로 리스크를 감당할 수 있는지 두 번, 세 번 확인해야 한다.
- 상승장이 지속되면서 차츰 공포가 사라지면, 실수요뿐 아니라 투자수요, 즉 가수요도 시장에 진입하게 되는데, 이때 많은 사람이 선호하는 입지에 대한 수요 쏠림 현상이 더욱 심화된다. 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 먼저 공략해야 한다.
#협상 #임대결정요인
- 매도자에게 무조건 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해줄 수는 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라.
- 임대에 가장 큰 영향을 미치는 것은 가격이다. 두번째는 집의 상태이다. 장기보유로 투자를 이어가고자 한다면 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 게 좋다. 셋째, 입주 가능 시기가 언제이든 당장에라도 입주할 수 있는 집이라면 더 많은 손님에게 노출할 확률이 높다. 잔금일을 이사철 성수기인 2, 3월 10, 11월에 맞추거나 계약 기간을 늘려 수정하기도 한다. 넷째는 사람이다. 매매가 협상이나 투자 진행 과정에서 자신감있게 상황을 이끌어가는 성향의 중개인, 친절한 분이 전세 임대도 수월하게 진행한다. 어느 정도 시간이 흘렀는데도 임차인을 구하지 못했다면, 인근 다른 중개소에도 물건을 내놓는 편이 좋다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요
- 월부은을 처음 읽을 때는 몰랐는데, 재독을 해보니 그동안 들었던 월부 강의들의 ‘총론’이자 ‘기본’이구나 라는 생각이 들었다. 물론 강의에서 튜터님, 멘토님들께서 책보다 훨씬 더 자세히 많은 이야기를 가르쳐주시지만, 가장 기본이자 본질을 보려면 월부은을 펼쳐봐야겠다는 생각이 들었다.
- 그동안 투자의 가장 중요한 원칙들을 많이 놓치고 있음을 깨달았다. 저평가, 비교평가, 시세트래킹, 모의투자, 잃지 않는 투자 등 대략 무엇인지는 알았지만, 제대로 이해하고 제대로 적용하고 제대로 행동하고 있지는 않았음을 반성했다.
- 막연히 돈을 벌고 싶다고 생각할게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다는 내용이 매우 공감갔다. 돈을 너무 쫓기보다는 제대로 배우고 실력을 쌓아 배운대로 원칙대로 객관적으로 투자하는 투자자가 된다면 돈은 저절로 쫓아올 것임이 분명하다. 그 동안 나는 너무 빨리 투자하고 싶고, 돈을 벌고 싶은 마음에 진정한 실력을 쌓기보다는 돈부터 쫓아 급하게 갈아타고 투자함으로써 돈이 달아난 것은 아닐까하는 생각도 든다.
STEP4. 책에서 적용할 점
책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!
비교할 수 있는 앞마당을 많이 늘리고, 비교평가를 제대로 하여 저평가 물건을 골라내는 것이 잃지 않는 투자이다.
=> 투자금에 맞는 앞마당을 늘린다. 지역과 물건의 입지 가치를 제대로 파악하고 비교평가 하며, 저평가된 투자 물건을 골라내는 연습을 꾸준히 한다. 지역 내 비교평가, 앞마당 지역 간 비교평가를 꼭 해서 월1회 최종 TOP3를 뽑는다.
임장 후 모니터링을 통해 투자 인사이트를 길러가자.
=> 앞마당 시세트래킹을 앞마당별 월 1회 꼭 하자! 매일 시간을 내어 시세트래킹 인증!!
- 리스크가 감당할 수준인가? => 공급물량, 잔금 가능, 역전세 대응 가능 등 리스크를 제대로 파악하고 감당가능한지 두세번 확인하자! 나와 남편이 받을 수 있는 대출 금액을 미리 파악하자!
변치 않는 투자 진리란 없다!
=> 6.27대출규제, 9.7공급대책, 세금 규제 등 새로운 규제 시장 속에서 어떻게 투자를 해나가야 잃지 않고 수익을 내는 투자를 할 수 있는지 고민해봐야겠다! 다주택 시스템 투자를 계속 해나가도 될지, 2~3채 투자를 영리하게 잘 해나가서 취득세, 양도세 등으로 번 수익을 너무 많이는 잃지 않고 수익을 잘 낼 수있는 방법을 찾아보자!
- 가치있고, 저평가 되고, 리스크 감당이 가능한 물건에 투자한다!! 저환수원리 체크체크!!
6. 조금 올랐다고 매도하기보다는 꾸준히 장기적으로 보유해나가서 시간에 투자하여 충분히 리스크대비가 되는 자산으로 만들자.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세요
- p308 - “돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.”
- p147 - 임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.
- p157 - 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.
- p241 - 향후 지속적으로 보유할만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다.
- P358 - 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자.
STEP6. 논의할 점 (조모임 하시는 분들만!)
조원분들과 나누고 싶은 질문을 책 속 문구, 페이지수와 함께 적어보세요.
P227 인생을 바꾸기엔 부족한 투자 한 건당 수익을 키워나가기 위해 선택한 것이 ‘시스템 구축’이다. ‘다주택’을 의미한다. 적은 투자금으로 살 수 있는 저평가된 아파트를 매입한 후 팔지 않고 장기 보유하면서, 여러 채를 모으는 방식으로 투자를 진행해 왔다. → 다주택 하고 싶다! 하지만 현재와 같은 취득세 중과, 보유세 상승, 다주택자 대출 규제 등의 상황에서 몇 채까지 투자하고, 어떻게 시스템을 운용해 나가야 하는지 논의해보고 싶다.
P350 투자자의 우선 순위, 갈등을 줄이는 시간표 → 가정에서 유리공을 지키고 갈등을 줄이면서 투자 시간을 확보할 수 있는 노하우에 대해 이야기 들어보고 싶다.
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책
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