[열중반 47기 집4고 등기7기전에 전세9하조 이불 독서후기] 부동산 트렌드 2024

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2024

2. 저자 및 출판사: 김경민/와이즈맵

3. 읽은 날짜: 2025.9.9.~9.10

4. 총점 (10점 만점):8점/ 10점
5. 총점의 이유 : 아무래도 보고서처럼 하나씩 해석을 해놓고 숫자와 도표가 많아 일반적인 책보다 읽는 재미가 좀 덜했던 것 같다. 

STEP2. 책에서 본 것

[1. 2023 부동산 시장 다시보기]

 ① 부동산 하락세는 멈춘걸까?

• 부동산 시장은 크게 공간시장(아파트 공급량, 거주세대수, 주민 소득 수준 등)과 부동산 이외의 금융시장(기준글미, 국고채 10년물 금리, 주담보 금리, GDP 등)에 영향을 받는다. 공간시장 변수는 주로 권역별 시장에서 발생하며 금융시장 변수는 한 국가의 모든 지역에 영향을 준다. 

• 현재 부동산 시장에서 주의 깊게 봐야하는 것은 기준 금리보다는 주담보 금리이며, 주담보 금리와 깊게 연관되는 대한민국 국고채 10년물 금리를 지켜봐야한다. 

• 현재 서울 아파트 시장은 크게 위기상황이다.

  - 빌라포비아 여파

  - PF 대출 연장의 여파

  - 2025~2026년 최악의 수준인 서울 아파트 입주물량

[2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트]

 1. ‘전국’ 아파트 매매시장 동향

• 서울 아파트는 경기도권의 대기 수요가 있기 때문에 정체기에서도 최소한의 인플레이션, 혹은 그 이상으로 상승할 수 있다. 

• 일반인들은 부동산 시장 가격 흐름을 뒤늦게 인지한다

• 2010년대를 통틀어 서울시와 전국 광역시의 가격 흐름은 전혀 달랐다. 그러나 2020년도에 들어서면서 같은 방향으로 움직이기 시작했다. 그중 다른 패턴을 보인 광역시는 광역시 자체 변수들이 해당 지역 가격에 큰 영향을 미친 탓이다. 반대로 2020년 이후 같은 패턴을 보여주는 이유는 국가적 변수(국고채 10년물 금리 등)가 절대적 영향을 주고 있기 때문이다. 이로서 어떤 변수가 더 영향을 보여주느냐에 따라 광역시별로 패턴이 또 달라질 수 있다. 

• 지출계정을 어떻게 하느냐는 중요하지 않다. 그 모든 것이 실질적으로는 내 돈이기 때문이다

 ① 수도권(서울,인천,경기)시장

• 2015년 이후 수도권 안에서도 각기 분화됨. 따라서 각 시장별 주요 요인이 강력한 영향력을 발휘하게 된다면 2020년대 중반 이후 서울과 경기도, 인천은 서로 다른 방향으로의 흐름을 보일 수 있다. 

• 서울의 경우는 2026년 이후 입주 물량이 적어 대폭락인 2022년도 상황과 정반대가 될 가능성이 높다 

• 경기도의 경우는 신도시 개발계획 현실화에 따라 대규모 물량이 나올 수 있으며 인천은 상당한 물량이 출하 예정이다. 

 ② 부울경(부산,울산,경남)시장

• 부산과 울산의 입주 물량을 분석하면 울산은 미분야이 존재하나 부산은 2024년부터 공급량이 급감한다

• 광역시의 미래를 입주물량만으로 보는 것은 한계가 있다. 지역경제가 성장하느냐, 지역 시민의 실질소득이 증가하느냐가 관건이다. 

 ③ 대전, 세종 시장

• 세종시는 계획도시로 목표 가구와 인구 수준이 있기에 2010년처럼 대규모 공급물량이 나올 수는 없다. 하지만 주변 지역보다 나은 생활환경을 제공하며 대전,충남권과 청주,충북권을 끌어들인다면 아파트 개발 수요가 발생할 수 밖에 없다. 

 ④ 광주, 대구 시장

• 광주는 지역경제와 인구 유출 속도 그리고 낮은 공급량 중 어느 요소가 작용하느냐에 따라 아파트 시장이 결정된다

• 엥커링 효과 : 어떤 결정을 내릴 때 그 의사결정과 아무 상관없는 것에 좌우되어 최종 결론을 내리게 되는 것

2. ‘신도시’ 아파트 매매시장 동향

 ① 수도권 동남부-강남,분당,수지

• 세 지역의 폭등 시작 시기는 다르나 가격의 정점에 도달한 시기는 동일하다. 

• 분당구는 강남구의 대체재 역할을 한다 

• 향후에도 세 지역이 비슷한 방향일지는 미지수, 용인은 자체 지역과 인근 여러 지역에 개발이 산발적으로 일어나기 때문에(언제라도 개발이 되어 공급량 발생 가능)

 ② 수도권 동북부-노원, 남양주, 의정부

• 노원구는 강남구보다 늦은 시점에 폭등하기 시작했으나 추후 누적 상승률은 비슷하다. 서울 부동산 시장에서 한 지역이 폭등을 시작한다고 전 기간에 걸쳐서 지속적으로 폭등세가 일어나는 것이 아니라, 먼저 폭등한 지역의 가격이 후반으로 갈수록 상대적으로 상승률이 낮아질 수 있다. 후발적으로 폭등한 지역이 더 빠른 상승률을 기록한다면 전 기간을 통틀어 누적 상승률이 비슷할 수 있다. 즉 서울 아파트는 단기가 아니라 장기 투자해야한다.  

 ③ 수도권 서북부-마포,일산,파주

• 다른 수도권과 마찬가지로 전고점과 전저점 도달 시기 비슷, 대규모 개발 발생 가능성이 높아 향후 괴리감 발생 가능

 ④ 수도권 서남부-양천,안양,김포

• 안양시 동안구는 양천구의 대체재 역할 일부 수행

3. ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

 ① 강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)고가 아파트 시장

• 2020년도부터 강남구와 서초구, 송파구와 강동구로 나뉘어 비슷한 흐름 나타나며 분화 보임

 ② 노도성(노원구, 도봉구, 성북구) 중저가 아파트 시장

• 노원구와 성북구의 분화 가능성 나타나고 있음

[3. 2024년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6]

1. 솔직한 거래량 

 ① 2023년 거래량 회복의 3가지 원인

• 특례보금자리론 정책 효과

• 주담보 금리 하락

• 갈아타기 수요 등장 

   → 정책 효과와 금융환경 개선으로 많은 계층에서 부동산 자체에 대한 인식이 바뀌었다 

2. 국고채 10년물금리

 ① 국고채 10년물 금리와 부동산 수익률

• 부동산 시장에서 국고채 10년물 금리는 주담대 금리와 밀접하게 연동되기 때문이다

• 국고채 10년물 금리가 상승하면 부동산 수익률(1년임대로/부동산가격)도 상승

   - 부동산 수익률이 상승하면 부동산 가격하락, 반대로 부동산 수익률이 상승하면 부동산 가격 상승

 ② 금융시장의 하락 압력 VS 입주 물량의 상승 압력

• 국고채 10년물 금리가 다시 상승하기 시작한다면 서울 부동산 역시 다시 조정받을 수 있으며 현재 수준에서 10년물 금리가 횡보한다면 부동산 가격은 정체가 나타날 수 있다. 그러나 부동산 하락 사이클이 짧아진 점, 그리고 2025년 이후 낮은 수준의 입주 물량을 고려하면, 금융시장으로 인한 서울시 주택 투자 수요 위축은 생각보다 짧을 수 있다

 ③ PF 대출의 연장

• PF 대출 연장이 불러올 후폭풍

   - 위기관리를 해 저가 토지 매물이 나올 때 새로운 사업을 일으키는 회사들이 역으로 차별당한다

   - 저가 PF 물건 시장 출하가 연기됨으로써 토지 가격이 높게 유지되고 있다

   - 이러한 상황이 부동산 시장에 엄청난 공급 부족을 야기한다

   - 은행권 부실과 신용문제로 부각될 가능성이 있다. 

 ④ 빌라 절멸의 시대 

• 빌라포비아가 장기적으로 지속되면 빌라 공급 부족과 그로 인한 혼란이 생기며, 빌라 공급 부족이 즉각적으로 빌라 전세가를 밀어올리고 순차적으로 아파트 전세가격 상승으로 이어질 수 있다. 

• 서민 대표 주거형태인 빌라에 거주하려는 사람은 어쩔 수 없이 존재한다. 

 ⑤ 불확실성

• 2023년과 2024년은 불확실성의 시기이다. 

• 정보의 양이 증가하고 속도가 빨라짐에 따라 부동산 시장의 가장 큰 단점인 정보 비대칭이 완화되어 사이클이 짧아질 수 있다. 그렇기에 시장 참여자들의 인식은 한순간에 바뀔 수 있다.

 ⑥ 초품아

• 초품아 조건

   - 아파트 단지에서 학교까지 도보로 횡단보도가 없다

   - 아파트 단지에서 학교까지 도보 500m거리

[4. 8개 대장단지 상세 리포트]

 ① 대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사

• 소형평대의 안정성

   - 일반적인 시장 흐름에서 25평은 33평형에 비해 매우 안정적인 흐름을 보여준다 

• 소형평대의 높은 상승률

• 지역별 가격 차이의 확대

   - 미시적인 공간 차이에서도 가격 차이가 확대될 가능성이 높다 

• 업무단지 접근성의 중요성 

• 임대단지 존재 여부와 가격

   - 강력한 어메니티가 있는 단지는 임대 아파트 세대 여부에 상관없이 가격이 상승한다 

[5. 2024년 부동산 가격 대예측]

 ① 서울 집값 시나리오

• 2024년 가격 예측은 부동산 시장과 본질적인 부분보다 부동산을 둘러싼 외부 환경에 의해 움직일 것으로 본인다. 

   - 사실 지금 보았을 때는 내부 규제가 더 영향이 강한 것 같다. 

• 중국 부동산 위기가 심각해지는 경우 해외 투자자들이 한국을 같은 선상으로 인식해 국가 리스크가 증가하고 국고채 금리가 상승할 수 있다. 

• 미국이 금리를 많이 올리지 않는다면 미국 기준 금리 인상 효과가 반영되지 않을 수 있다. 

• 2024년 부동산 시장 2가지 시나리오

   - 위기 지속 상황 : 서울 아파트 가격 상승

   - 위기 대응 상황 : 성공적인 대응이라해도 가계부채에 대한 염려가 존재하기에 낮지만 결국 상승한다

 ② 대한민국 부동산시장이 가야할 방향

• 정부 주도하에 거대한 리츠를 만들어야한다

• 서울 내부와 인근 토지를 대규모로 확보하는 랜드 뱅킹 전략을 도입해야한다

• 저렴한 토지 기반 아파트 대량 공급 정책

• 전세의 반전세화 제도화

• PPD(민간공공협통개발) 형태의 개발방식 도입

STEP3. 책에서 느낀 것

읽는데 너무 어려운 책이었다. 사실 월부 시작 초기에 시도했다가 포기한 책이기도 하다. 지금 다시 읽어보니 여전히 어렵긴하지만 그래도 그럭저럭 다 읽을 수 있었다. 확실히 책이라기보다는 한국 부동산을 분석해놓은 보고서 같다. 매년 부동산 시기를 알아보기에 좋을 것 같다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

주담대 금리가 국고채 10년물 금리와 연관된다고는 깨닫지 못했다. 앞으로 주담대 금리만 볼 것이 아니라 국고채 10년물 금리도 같이 확인해야겠다. 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

p. 100 강남불패는 사실이 아니다.

• 저평가 된 곳이라면 강남이어도 하락할 수 있다는 것을 깨달았다. 

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