[열반스쿨중급반 47기 78조 코리티] 열반스쿨중급반 1강 후기 -원칙 잘 풀어주시는 밥잘님-

1강 튜터이신 밥잘님이 말씀하신대로, 독서하고 쉬어가는 과정인 줄 알았던 열중반!

1주차에 어떤 걸 배웠는지 복기해 보겠습니다.

✅ 투자 원칙의 중요성을 다시 한번 아로새길 수 있었던 시간

 월부에서 약 6개월 공부하면서 수없이 들었던 기준과 원칙이었기에, 

다 알고 있고, 투자를 언제하든 다 적용할 수 있다고 쉽게 생각하고 있었습니다.

 특히 최근에는 입지와 가격에 집중을 해야 투자를 해낼 수 있다고 생각했었기에

원칙보다는 수익성을 우선시 해왔던 것 같습니다.

 하지만, 이번 밥잘님의 1강을 통해서 투자자에게 가장 중요한 것은

‘투자원칙과 부자마인드를 기반으로 한 행동’이며

그것을 행한다면 자연스레 원하는 목표를 얻을 수 있다는 것을 배울 수 있었습니다.

✅ 투자의 원칙 : 잃지 않으며 10억을 버는 저환수원리

 투자의 원칙 = 저환수원리 입니다. 초보 투자자들은 때때로 저환수원리가 집을 매수하는 허들이 된다고 생각하지만, 이는 ‘안전하게 돈 버는 투자’만 할 수 있게 도와주는 가장 중요한 가이드라인입니다.

1. 저평가는 투자의 시작이며, 안전마진을 보장해줄 수 있는 원칙입니다. 

가치대비 저평가를 판단하기 위해서는 비교평가를 꾸준히 하여 몸에 익혀야 합니다.

우리는 비교 평가시에 가격에 눈이 팔리는 경향이 있는데, 바른 순서는 ‘가치'부터 아는 것입니다.

가격이 같은데 더 좋은게 있나? 혹은 가치가 같은데 더 싼게 있나? 로 스스로 질문하는거죠.

가치를 알면 좋은 결과를 반복해서 만들 수가 있습니다 (vs. 운에 맡기는 갭투자)

2. 환금성도 중요합니다. 

저는 지금 환금성 낮은 0호기를 보유하고 있어, 필요한 시점에 투자금을 마련하지 못하고 있습니다.

미리 몸소 환금성의 중요성을 배우고 있는거죠. 

환금성이 있는 자산은 수익구간에 매도가 쉽고, 팔아야 할 때 팔기 쉬운 자산입니다.

가치있는 아파트의 법위가 곧 환금성을 결정하는 것이라고 보면 됩니다.

하지만, 아무리 아파트라도 1~3층/탑층 제외, 서울 200세대/지방300세대 이상의 단지, 20~30평대의 자산을 보유해야 합니다. 

3. 수익률을 충분히 얻기 위해서는

가치, 수요가 풍부한 아파트를 저렴한 구간에 매수하고, 적은 투자금에 집착하지 않아야 합니다.

또한 저환원리로 투자하면 자연스레 수익률은 확보가 됩니다. 원칙을 지켜 꾸준히 투자하면 결과는 따라오는 것입니다.

비교평가 시 어떤게 더 싼지, 투자금의 차이, 마지막으로 둘 다 할 수 있다면 어떤 걸 할지 순서대로 생각해 봅시다.

4. 원금보전은 지역별 적정 전세가율을 통해 판단을 합니다. 

현재 시장기준으로 서울을 예로 들면 전세가율이 60%인 투자를 했을 때, 가격 하락 가능성이 약한 경향을 보여 원금을 지킬 가능성이 높아집니다(기대심리 거품이 덜 붙었다는 의미).

다만, 전세가율 자체로 가치 파악을 하는 것은 아니며, 가치 파악한 후 적정 전세가율을 확인해야 합니다.

덤으로 전세가율이 높으면 투자금도 적게 듭니다.

5. 리스크 관리. 예상되는 리스크와 기대가치를 검토하여 기대가치가 크고, 내가 감당할 수 있을 때 투자를 합니다.

투자하기 전 반드시 3년간 공급물량, 역전세, 잔금 대비, 내 실력을 검토합니다.

하지만, 명심할 것은 ‘리스크 없는 곳만 투자’ 한다는 말은 아닙니다. 기대가치가 더 크고, 감당가능하면 투자할 수 있습니다. 공급물량이 많으면 매매가격이 눌리는 효과도 있기에, 세낀 물건을 싸게 발견할 수도 있습니다.

✅ 투자의 프로세스 

 투자에서 가치 판단, 저환수원리 적용도 중요하지만 프로세스 적용도 상당히 중요합니다.

하지만 부린이들은 프로세스를 비교적 덜 중시하는 경향이 있죠. 

10억 버는 투자 프로세스는 돈이 있다고 막 투자하는 것이 아니라, 아래와 같은 단계를 지켜 나갑니다.

1. 정보수집 : 임장, 임보를 쓰며 아파트의 가치(입지, 상품성)을 제대로 파악한다.

해당 단지의 지역분석, 생활권 우선순위 파악, 단지 임장, 매물 임장 순서를 통해 투자할 물건의 가치를 압니다. 

그리고 이 것을 기록하며 생각을 정리하고 투자를 결정합니다. 이렇게 해야 가치에 대한 확신이 생깁니다.

2. 투자기준 : 투자기준(저환수원리)과 투자기준을 적용해 투자후보(매물)를 선별한다.

투자금은 저환수원리를 다 평가하고, 마지막에 평가합니다.

그리고 매물을 깊숙히 찔러야 합니다. 저환수원리에 들어오면 살 수 있는 조건이 되는지 더 알아보는 겁니다.

3. 투자결정 : 비교 할 앞마당을 3개 만들고 투자물건을 결정한다.

투자 경험이 없이 앞마당만 만든다고 최고의 투자를 하는 것이 아닙니다. 투자를 해야 실력이 쌓입니다.

수평비교 혹은 수직비교 평가를 하여 투자물건을 정하면 됩니다.

다만, 이 과정에서 눈여겨 보던 단지의 가격이 올라서 못 산다면, 안 오른 가치 있는 다른 단지를 사면 됩니다.

가치차이가 크지 않은데 가격이 싼거를 사면, 즉 땅의 가치만 비슷하다면 수익률에서 크게 차이가 없습니다. 

시세 전수조사 - 투자금 +5천 범위 필터링 - 우선순위 선정(5~10개) - 앞마당 우선순위 모두 모아 순위 재조정 - 전화임장 - 매물 임장 - 매물 검토 및 조건 정리- 거래 협의의 과정을 거치며 전화임장 - 거래협의를 계속 반복하는 겁니다.

제안하는 횟수가 많아져야 수락을 받을 수 있습니다! 

4. 매수결정 : 끈기있게 마지막까지 협상하여 좋은 가격, 조건으로 계약을 결정한다.

부사님부터 공감, 설득이 되는 근거를 제시하여 네고합니다. 부근의 비슷한 매물의 가격으로 협상을 해볼 수 있구요.

“왜냐면요”를 붙여 더 설득 할 수도 있습니다. “더 네고가 될까요? 왜냐면요 제가 돈이 이만큼 없어서요, 부산에서 와서요..” 등등

특히, 옵션이 많아질 수록 협상에는 유리하단 걸 잊지말아야 합니다.

⏩ 강의 수강 후 

'이번 달은 멘탈 좀 챙기면서 쉬엄쉬엄 가자' 라고 생각하며 시작했던 1강 수강.

하지만, 다시금 투자의지에 불을 붙여주는 딥하고, 똑 부러지는 강의였습니다.

밥잘님 강의는 처음이었고 칼럼도 많이 본 적이 없었는데, 인사이트와 전달력에 크게 감동을 먹은 6시간이기도 하였습니다. 

정신 차리고 제대로 투자 생활 이어나갈게요. 그리고 꼭 투자하고 반드시 복기하여, 투자자로서 성장을 해나가겠습니다!!!

감사합니다 튜터님!!!