현정부에서 전세 셋팅 (오직 현금세입자 VS 소유권이전 3개월) 리스크대응방법 문의해요

안녕하세요 진짜나아님, 규제 상황에서 서울 투자의 전세 세팅 방법에 대해 궁금하신 것 같습니다😊 가장 안전한 방법은 6개월 이상 기간이 남은 세안고 물건을 승계받는 것이지만 그외 방법이 아주 불가능한 것은 아닙니다 1. 현금세입자 찾기 최근 왕왕 현금세입자와 전세계약하는 서울 투자가 많기는 합니다만 현금 세입자를 맞춘다는 생각으로 계약하는 것은 리스크가 있을 것 같습니다 저라면 매도자에게 세입자와의 전세계약을 진행 후 전세승계 조건으로 매도할 수 있는지 추가적으로 협상해볼 것 같습니다 2. 주전 3개월 후 세입자 맞추고 나가는 조건 주전으로 먼저 소유권을 넘겨 받은 후 세입자를 맞추는 방법인데요 은행 별로 전세 계약 시 소유권 이전의 시점을 보는 기준이 상이하므로 3개월 유지 후 세입자 잔금 시 은행 별로 문의해본 뒤 가능한 은행에서 전세 대출을 받는 것이 안전합니다 잔금 후 10일 간 세입자가 바로 입주를 못하는 것은 수리 기간 확보 때문인 것 같은데요 현재 공실인 물건이라면 주전인 상태에서 수리할 수 있도록 협의하여 중도금 후 수리라면서 전세 세팅하는 조건을 만드는 법도 있을 것 같습니다 (이게 안된다면 조금 리스크가 있지만 신혼부부를 찾아 2주 후 입주 조건으로 올수리 & 수리 기간의 관리비, 이자비용 납부로 설득하는 방법도 있습니다) 저라면 해당 매물이 공실인 상태에서 매도자와 세입자간의 전세계약 후 승계 조건으로 수리 기간도 확보하여 매수할 수 있도록 협의하는 동시에 다른 세안고 매물을 좀 더 찾아볼 것 같습니다! 현재 시장에서 나에게 딱 맞으면서 리스크가 덜한 물건을 찾는 것이 쉽지 않은 것을 잘 알고 있습니다 규제라는 이유로 경쟁자가 줄어든 시점에서 협상을 얼마나 적극적으로 하냐에 따라 물건이 만들어지고 투자할 수 있는 조건까지 만들어지고 있는데요 잘 협의되어 투자까지 안전하게 이어질 수 이 있었으면 좋겠습니다! 화이팅입니다👍

진짜 나아님 안녕하세요 투자를 하기 위해 리스크를 가늠해보니 쉽지 않은 상황이라 마음이 많이 어려우시지요? 세 안은 물건이 가장 안전하기는 하지만 조건이 만족된다면 입주 물건도 투자가 가능하다고 생각합니다. 1. 5.5억을 현금으로 들고 오는 사람이 많지는 않으나 현재 서울은 전반적으로 전세 매물이 없기 때문에 선호도 있는 단지라면 가능성이 없다고 보기는 어렵습니다. 다만 전세 수요도 많은 상황은 아니라 전액 현금 임차인을 맞추고 싶다면 집 상태가 좋거나 가격이 아주 매력적이어야합니다. 2. 주전 3개월 이후 전세를 새로 셋팅하는 방법도 가능합니다. 다만 새로운 임차인분께서 전세대출을 받는 경우 은향에 따라 집주인이 바뀐지 기간이 얼마나 됐는지 확인하는 기간이 다르기 때문에 이 부분 확인하여 대출 받게 하시면 됩니다 3. 수리 후 전세를 맞추기 위해서는 전세 기간 확보가 필요한데요 이는 매도자 분께서 잔금을 받지 않고나 일부만 받고 퇴거하시는 경우나 새로운 임차인분들이 신혼부부 등으로 잔금 후 10일 후 입주 가능한 경우 가능합니다. 매도인분과 이 부분 적극적으로 협의해보시면 좋겠습니다. 그럼에도 불구하고 전세를 셋팅하는 과정은 리스크가 따르게 됩니다. 리스크 대비가 어렵다는 생각이 든다면 안전하게 세안은 물건을 매수하셔도 좋겠습니다. 진짜나아님 투자 화이팅입니다!!

진짜나아님 안녕하세요~ 현금세입자는 확률이 적다고 생각합니다. 주변에 보면 8억으로 현금 들고 전세 사는 분도 계시는데 대부분 전세대출을 받으려고 하다 보니 주전으로 계약하고 3개월 뒤에 전세 세팅하는 방법이 더 안전할 것 같습니다. 전세 대출은 은행, 지점에 따라 1개월도 안보는 곳도 있고 3개월, 6개월 보는 곳도 있다고 하더라구요. 사장님들도 이 부분에 대해서는 은행마다 달라서 정확히 얘기할 수 없다고 하셨습니다. 그리고 수리 후 바뀌는 사진들을 보여주면 임차인분들은 더 좋은 환경에서 사는 것이니까 신혼부부, 10일 정도 짐을 보관할 수 있는 분들 위주로 찾아보시면 좋을 것 같아요. 투자 응원합니다!