안녕하세요,
재이리 튜터님 반의 쇼요입니다.
최근 6.27 대책, 9.7 공급대책 등 다양한 정부의 대책 등이 나오는 걸 보면서 확실히 지난 몇 년간의 부동산 시장과 올해 시장은 또 다르구나 많이 느끼는 것 같습니다.
저는 22년도에 부모님께 증여받은 조정지역 아파트를 다시 가족 특수인관계거래로 매도했었는데
당시 아무 생각 없이 매도할 뻔 하다가 취득 시점과 매도 시점이 언제냐에 따라 여러가지가 달라지는 것을 느끼며 규제가 있는 시장에서는 이를 잘 알고 최대한 저의 상황에 맞게 잘 활용하는 것이 중요하다는 생각을 했었는데요.
당시에 공부했던 내용을 다시 한번 정리하면서 앞으로 나올 규제에 대해서도 준비를 해보고 싶어 글을 작성해봅니다 :)
정부가 부동산 시장을 규제할 때 쓰는 규제를 크게 3가지로 구분해봤습니다.
① 규제지역 지정
지역 지정이란 정부가 부동산 가격을 안정화시키기 위해서 특정 지역을 ‘관리 대상‘으로 묶는 것을 말합니다. 대표적으로 투기 지역, 투기 과열지구, 조정대상지역 3가지가 있으며 토지거래허가구역도 여기에 해당하지 않을까 생각합니다.
| 지역 지정 | 개념 | 주요 적용 규제 (과거 예시) | 지정 주체 |
| 조정대상지역 | 가격 상승 거래 과열 우려 지역 | LTV 축소, 취득세/양도세 중과, 전매제한 등 | 국토부 (관계기관 협의) |
| 투기과열지구 | 조정지역보다 과열 심한 곳 | 전매제한, 대출 제한, 자금조달계획서 등 | 국토부 |
| 투기지역 | 투기성 거래와 가격 급등이 심각한 곳 | 세금/대출 규제 최강도, 자금출저조사 강화 등 | 기재부 |
| 토지거래허가구역 | 거래 자체를 허가제로 묶는 것 | 계약 전 구청 허가 필수, 실거주 의무 부여, 임대 제한 등 | 국토부 또는 시도지사/시장군수 |
과거 사례로 보면 조정대상지역 > 투기과열지구 > 투기지역 순서로 규제 강도가 심하다고 볼 수 있고, 동별, 택지지구별로 쪼개어가며 지정을 하면서 규제를 했던 이력이 있는데요,
이렇게 지역을 지정하면 세금 중과는 물론 LTV 등으로 대출도 제한하고 자금조달계획서 제출이나 거래허가를 받아야 하는 등의 규제도 함께 포함하여 적용됩니다.
기본적으로 부동산 매수∙매도 절차를 복잡하게 만들기 때문에 내가 매수하려고 하는 지역이 지정이 된다면 어떤 것들이 적용되는지 발빠르게 따져볼 필요가 있습니다.
최근 9.7 공급대책에서 토허제를 시도지사를 거치지 않고 국토부가 바로 지정가능할 수 있도록 변경된다는 내용도 포함되어있어 눈여겨볼 만 한 것 같습니다.
(ex. 서울 토허제 지정 시 서울시청 거치지 않고 국토부가 바로 지정 가능)
② 세금 중과
세금 규제의 핵심은 “중과” 입니다. 기본세율에서 중과 세율을 더하면서 하면서 거래 비용을 증가시켜 심리와 가격 상승을 억제하는 것이 기본 원리라고 생각됩니다.
지금도 취득세에서 중과는 유지되고 있지만 20년에 규제로 적용된 중과 요율이 그대로 유지되고 있는 것이기에 저라면 이후 규제가 나올 때 혹시 요율이 추가되지는 않을지 잘 살펴볼 것 같습니다.
양도세 중과도 여전히 유지되고 있지만 26년까지 한시적 유예가 적용되고 있습니다.
[취득세]
보유주택수 | 비규제지역 | 규제지역 (기존 대비 중과) | 적용 시점 |
1주택 | 주택가액에 따라 1~3% | 주택가액에 따라 1~3% | - |
2주택 | 주택가액에 따라 1~3% | 8% | 취득일(소유권 이전일) |
3주택 | 8% | 12% | |
4주택 이상 | 12% | 12% |
[양도세]
항목 | 비규제지역 | 규제지역 | 적용 시점 |
1세대 1주택 비과세 | 2년 보유 시 양도차익 9억까지 비과세 (초과분 기본세율) | 2년 거주 시 양도차익 9억까지 비과세 (초과분은 기본세율) | 양도일 (소유권 이전일) |
기본 세율 | 과세표준 구간별 세율 적용 6~45% | 2주택 시 기본세율+20% 중과 3주택 시 기본세율+30% 중과 *26.05.09까지 한시적 유예 | |
단기보유세율 | 1년 미만 70% / 2년 미만 60% 규제지역과 무관 적용 | ||
투자하는 관점에서 중요하게 봐야할 것은 바로 취득일, 양도일 시점일 것 같습니다.
내가 매수/매도/보유할 때 규제 지역인지 아닌지에 따라서 세율이 적용되기 때문에 보유하고 있는 지역이 언제 규제 지역으로 지정되고 언제까지 유지되는지가 핵심이지 않을까 생각이 듭니다. 취득세, 양도세만 살펴봤지만 종합부동산세도 규제 때마다 세율이 중과된 이력이 있습니다.
③ 대출 규제
대출 규제는 다양한 형태로 나타나는 것 같습니다.
가장 최근에 있었던 6.27 대출 규제에서는 1주택자가 수도권 1채를 추가로 취득할 경우 LTV를 0으로 만들어버리기도 했었는데요.
쉽게 말해서 지갑에서 돈을 뺏는 규제로 자금력을 축소하여 수요를 억제하는, 실수요자들에게 가장 타격이 큰 규제가 아닌가 생각이 듭니다.
정부는 LTV / DSR / 대출한도 제한 / 주담대 만기 제한 등 대출에 활용되는 다양한 레버를 활용하여 자금줄을 조이고 수요를 억제합니다.
[대출규제 주요 내용 (25.09) ]
| 항목 | 규제내용 | 적용대상 |
| LTV | 강남3구∙용산 등 규제지역 LTV 40% | 수도권∙규제지역 |
| 생애최초 LTV 80% → 70%로 축소 | 수도권∙규제지역 생초자 | |
| 1주택자 주택 처분이 없이 추가 매입 시 LTV 0% | 지방 1채 소유자가 수도권 1채 추가매입시 적용 수도권 1채 소유자가 수도권 1채 추가매입시 적용 | |
| 주담대 총액 | 6억원 한도 | 수도권∙규제지역 |
| 주담대 만기 | 40년 → 30년으로 축소 | 지역 무관 |
| 전입 의무 | 6개월 내 전입 | 수도권∙규제지역 |
| 전세대출 | 1주택자 2억원으로 통일 (보증비율 80%) 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 | 수도권∙규제지역 |
| 생활안정자금 | 1주택자 1억원 한도로 제한 | 수도권 주택 보유 2주택자 대출 불가 |
| 신용대출 한도 | 연소득 범위 내 | 지역 무관 |
우리가 지금은 잘 알고 있는 DSR 개념도 2021~2022년 적용된 개념으로 소득을 기준으로 대출을 제한하는 규제 하나로 등장하여 지금까지 유지되고 있는데요.
소유권 이전 조건부 전세대출 규제도 작년 4분기에 이어 올해도 다시 등장한 규제입니다. 이렇듯 현황과 개념만 알아둔다면 추후 규제가 나왔을 때 훨씬 빠르게 이해하면서 대응하기 쉽지 않을까 생각해봅니다.
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개념을 다시 정리해보자면 이렇게 됩니다.
- 지역 지정 : 특정 지역을 “관리대상”으로 묶어 여러가지 규제책을 적용하는 개념
- 세금 규제 : 부동산 거래 및 보유에 부과되는 세금에 “세율 중과”를 더하는 규제
- 대출 규제 : 부동산 매수 “자금에 제한”을 두어 가격 상승을 억제하는 규제
제가 좋아하는 바둑에서는 “수읽기” 라는 개념이 있습니다.
치열하게 상대방의 수를 읽고 상대가 정수를 둘 자리에 내가 그 수를 놓음으로써 상대를 제압하기도 하고, 몇 수를 먼저 읽을 수 있느냐가 대국 승패를 좌우하기도 하는데요.
앞으로 어떤 규제가 나올지는 모르지만 이미 규제책이 하나 둘 나온다는 것 자체가 시장에 유의미한 변화가 있다는 반증이 아닐까 생각이 들면서
우리도 다가오는 대국에서 필요한 수읽기를 미리 해두면 좋겠다는 생각이 듭니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
ⓒunsplash. sp lim
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