[열반스쿨 중급반 47기 독서하고 7십억 자산7ㅏ 되러가조❤️성장구루] 투자의 완성

올해 6월에 투자를 진행하면서

'기초반에 배운 내용을 제대로 적용만 해도

내 투자가 잃지 않는 투자이면서 

살 때 바로 수익이 나는 좋은 투자일 것 같다.'

는 생각이 많이 들었다. 

그래서 이번에 기초반 강의도 꼭 

다시 수강하면서  2호기는 제대로

배운 내용을 적용하고 싶은 마음이 컸다. 

이번 2강은 양파링님께서 6.27. 대책에 맞게 

매수하는 방법까지 알려주시며

전세세팅 유형, 프로세스, 유의점까지 짚어주셔서 

정말 좋았다. 

항상 규제가 나오면 

‘월부에서 강의 들으면 대응방안을 알려주실 거야’

라고 손 놓고 기다리기만 했는데, 이제는

내가 스스로 찾아보면서 어떻게 대응할 수 있을지

알아보는 연습을 해야겠다. 

아울러 좋은 강의 해주신 양파링 멘토님 감사합니다. 

1. 전세세팅까지 고려하여 매수해야 한다. 

사실 투자할 때 제일 공들이는 부분은

비교평가와 매임이다. 

하지만, 따지고 보면

전세 레버리지 투자를 하기 때문에

전세를 놓는 것이 정말 중요하며

어떤 유형의 전세를 놓는지, 

만기나 금액은 어느정도로 설정하는 지에 따라

내 투자금도 달라지고, 앞으로 그 지역의 공급에 따른 영향과

운용과정에도 영향을 미칠 수 있다. 

특히 요즘 규제상황에서는 다음 세입자가

전세자금 대출 받을 것도 고려해서

만기를 잘 살펴봐야 한다. 

#1. 매수하기 전부터 전세 어떻게 놓을지 고민하며,

     다음 세입자까지 고려하여 전세만기를 잡자. 

2. 매수자가 근저당 말소해줘도 된다. 

1호기 매수할 때 

등기부등본에 근저당권 설정이 되어 있어서

당황했었는데, 

부사님이 중도금으로 근저당권 말소하고, 

전세대출을 세입자가 받게 하자는 말에, 

나는 '근데 계약금과 중도금이 세입자의 근저당과 잔금보다 많은데, 

아직 소유권 이전도 안 된 상태에서 위험한 거 아닌가? 

매도자가 들고 튀면 내 돈만 날리는 거 아닌가?' 하는 생각에 

흥분했었다. 

근데 이번에 보니, 근저당권 말소는 가능한데, 다만

그 말소하는 금액이 매매-전세 차액 안에 있는지 봐야한다는 점을

알게 되었다. 

매전차를 넘으면 내가 감당이 안 될 뿐더러, 그 돈으로 더 좋은 투자처를

찾을 수도 있기 때문이다. 

#2. 계약금과 중도금으로 매수자가 근저당권 말소 가능하다. 

3. 전세 낀 매물을 투자금만 보지 말고, 가격, 임대만기, 계갱권 사용 여부 확인하며

최적의 물건이 무엇인지 찾아내자. 

전세 낀 매물을 볼 때 계갱권을 묻기는 했지만, 왜 보는지 생각도 않은 채

그저 임대만기, 매전차에만 꽂혀서 매수 판단의 기준으로 삼았다. 

전세 낀 매물을 볼 때 적정 전세가로 끼어 있고

공급폭탄과 임대만기가 겹치지 않아야 하며

기왕이면 투자금 회수가 빠른 것이 좋다. 

#3. 전세낀 매물의 상황을 보고 위의 조건에 부합하는 물건을

찾는 연습을 하자.