안녕하세요!
전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.
오늘은 아직 숨어있을지도 모르는
기회에 대해 말씀드리고자 합니다.
경기도 A단지와 서울 B단지의 최근 거래현황입니다.
같은 단지임에도 불구하고
투자금이 적게는 0.7억에서 많게는 1.5억까지
차이가 나는 경우를 확인할 수 있습니다.
다시 말해, 같은 단지에 투자하더라도
수익률(시세차익/투자금)이 달라질 수 있다는 겁니다.
적은 투자금으로 더 높은 수익률을 얻을 수 있는,
투자의 성패를 결정짓는 이것은 바로 수요입니다.
지금부터 수요가 왜 중요한지
그래서 우리는 어떤 단지를 눈여겨 봐야 하는지
하나씩 말씀드리겠습니다.
수요가 중요한 이유
우리가 살아가는 자본주의의 기본 원리는
수요와 공급입니다.
- 아파트의 매매 및 전세 가격 변동
- 2014년 허니버터칩 품절 대란
- 2025년 중고차 가격 상승 현상
수요가 많은데 공급이 적거나
수요에 비해 공급이 과도하게 많아서
발생하는 가격 흐름 및 현상 중 하나입니다.
하지만 쉽게 대체가 가능한
일반적인 공산품과는 다르게
쉽게 대체할 수 없는 아파트라는 것은
수요에 비해 공급이 과도하게 많더라도
수요가 꾸준히 많은 지역과 단지라면
결국 가격은 제 자리로 회복하는 모습을 보여줍니다.
따라서, 수요가 꾸준히 많은 지역과 단지가
어디인지 아는 것이 정말 중요합니다.
그래서 우리가 임장을 하고 임장보고서를 쓰며
학군, 교통, 일자리, 환경 등의 요소를 분석하고
외부에서 들어올만한 입지요소가 있는가?
지역 내에서 충분한 수요가 있는가?
라는 질문을 던지고 알아가는 것입니다.
그리고 이런 과정을 통해 수요가 꾸준히 많은
단지를 투자 대상으로 선정하셔야만 합니다.
그래야 추후 과도한 공급 상황을 마주하게 되어도
안정적으로 운영해 나갈 수 있고
이는 결국 전세보증금 상승으로 인한 재투자,
시세차익 후 매도 등으로 이어지게 됩니다.
수요가 꾸준히 많은 단지들의 특징
수요가 꾸준히 많은 단지들의 대표적인 특징은
뚜렷한 장점을 갖고 있다는 것입니다.
- 위치(입지)가 좋은 단지
- 세대수가 많은 단지
- 학군 수요가 확실한 단지
- 연식이 좋은 단지
[위치(입지)가 좋은 단지]
[세대수가 많은 단지]
[학군 수요가 확실한 단지]
누구나 좋아할만한 요소가 있는 단지들이죠?
저는 50억이 없는데요..
괜찮습니다. 위 단지들은 대표적인 예시일 뿐이에요.
내가 사는 지역 안에서도 수요가 꾸준히 많은 단지가
분명히 있습니다. 우리는 그런 단지들을 알아가야 합니다.
그리고 여기서,
한 끗 차이로 투자의 기회를 발견할 수 있습니다.
수요가 꾸준히 많은 단지들이 갖고 있는
뚜렷한 장점들 속에서 상대적인 약점으로 인해
우리에게 기회를 주는 단지들이 있습니다.
이런 단지를 눈여겨 보셔야 합니다.
우리는 이런 단지들을 눈여겨 볼 필요가 있습니다.
대단지 내에서도 상대적으로 선호도가 떨어지는 동입니다.
단, 꼭 확인하셔야 할 조건이 있습니다.
- 입지조건이 충분히 좋아서 수요가 있는 지역 (지역)
- 그래서 지역 내 사람들이 좋아하는 단지 (단지)
- 비선호동이라도 전세가 및 수요가 비슷할 것 (동)
수요가 충분히 많은 지역과 단지라는 조건이 먼저이고
다음으로 상대적으로 선호도가 떨어지는 동을 보셔야 합니다.
이를 파악하는 데 있어 가장 중요한 것은
바로 현장에 자주 가보는 것입니다.
아침, 낮, 밤으로 자주 현장에 가보며
이 단지의 수요가 충분한지 재차 확인하고
부동산에 자주 들러서 전세는 잘 나가는지
선호동과 전세가 차이는 얼마 정도 생각하면 되는지
비선호동의 전세도 충분히 잘 나가는지
잘 나간다면 왜 그렇고, 안 나간다면 왜 그런지
꼭 현장에서 직접 확인하셔야만 합니다.
이러한 과정을 거치고 나면
선호동과 비선호동의
전세가는 비슷하지만 (실거주 수요)
매매가 차이는 많이 나기 때문에 (실거주+가수요)
상대적으로 투자금을 줄이면서, 수익률을 높일 수 있는
효율적인 투자기회를 검토해보실 수 있습니다.
정리하겠습니다.
앞으로 우리들에게 기회를 줄 수 있는
이런 단지들은 눈여겨 보셔야만 합니다.
- 뚜렷한 장점으로 수요가 꾸준한 단지
- 그 안에서 상대적으로 선호도가 떨어지는 동
- 현장에서 수요와 선호도를 더 면밀하게 파악하기
이 글을 읽는 모든 분들이 투자 의사결정을 하는데
조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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