[독서후기] 부동산투자 황금로드맵



월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산투자 황금로드맵

저자 및 출판사 : 부동산김사부

읽은 날짜 : 250912

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #기준 #경험

1. 저자 및 도서 소개

: 수많은 부동산 고수를 배출한 ‘고수들의 스승’이자 1세대 투자자 부동산 김사부가 돌아왔다! 2007년 ‘전세 레버리지 기법’을 처음 공개하며 투자자들 사이에서 큰 열풍을 불러왔던 김사부. 25년 이상 부동산 시장에서 강세장과 하락장을 모두 겪은 김사부가 현재 시장의 변화를 파악하고, 그것을 이용해 5천만 원으로 20억 원 그리고 월 1000만 원의 현금흐름까지 만드는 투자 로드맵을 제시한다.

부동산 시장은 강세장, 하락장, 약세장의 사이클을 거치며 반복된다. 하지만 많은 이들이 최근 초고가 아파트와 최상급 입지만 오르며 사이클의 주기가 사라지고 모호해졌다고 말한다. 하지만 김사부가 바라보는 시장은 다르다. 시장의 사이클은 여러 변화를 겪으며 더욱 명확해졌고 더욱 빨라졌다. 이러한 부동산 시장의 사이클을 이용해 4년에 100%의 수익률을 내고, 양도세 비과세 전략을 이용해 최대의 수익률을 내 결국 20억 원의 자산을 만드는 방법을 알려준다.

저자의 시그니처 투자법인 ‘전세 레버리지 기법’ 또한 현재 시장에 맞춰 새롭게 재탄생했다. 전세 레버리지 투자는 부동산 전세금을 활용하여 부동산을 계속 매입하며 자산을 늘리는 방법으로, 취득세와 보유세 부담이 높아진 지금은 이 전략을 사용할 수 없게 되었다. 그래서 『부동산 투자 황금 로드맵』에서는 아파트와 재개발 입주권 투자를 통해 부동산은 최소한으로 보유하면서 세금 부담을 줄이고, 내 집과 월 1000만 원 이상의 현금흐름을 세팅하는 새로운 방법을 제안한다.

2. 인상깊은 구절 / 생각

50

투자의 기본은 인내다

투자를 성공적으로 하기 위해서는 마음가짐이 매우 중요하다. 어떻게 보면 마음가짐이 전부라고 해도 과언이 아니다. 마음가집에서 가장 중요한 요소는 바로 인내다. 투자라는 건 내가 어떤 결과물을 만드는 것이 아니기 때문이다. 투자는 항상 시장이 만들어주는 결과물을 받아들이는 것이다.

→ 시장에 올라타야 한다! 시장을 잘 이해하고, 시장이 어떻게 흘러가는지 알아야 한다.

90

부동산 사이클을 이용하기 위해서는 기본적인 마음가짐이 중요하다. 부동산 사이클은 언제나 대중의 생각과 딱 반대로 흘러가기 떄문이다. 그래서 늘 어렵다. 언제나 대중이 몰리지 않는 곳으로 갈 생각을 해야 한다. 늘 불안하고 공포스럽기 떄문에 굳게 마음을 먹었음에도 불안함을 견디지 못해서 결국 대중이 가는 길을 선택하는 경우가 많다. 그러나 좋은 투자자가 되려고 마음을 먹었다면 이것부터 시작해야 한다. 대중과는 다른 길을 간다는 각오다.

→ 24~25년 시장 상황을 보며 돈이 있다면 정말 조급해졌을 것 같다는 생각이 들었다. 비쌀 때, 쌀 때의 기준을 연구해봐도 좋을 것 같음.

91

강세장을 알아보는 법

첫째. 약세장이 3년 이상 지속된 경우

둘째. 가장 대표되는 단지부터 가격이 오르는 경우

셋째. 몇 년간 지속적으로 전세가가 상승한 경우

넷째. 상당 기간 신규 공급이 없는 경우

다섯째. 대중이 매수할 여력이 있는 경우

→ 최근 하급지는 23년부터 현재까지 매매 반등은 거의 없었고, 상급지는 신고가를 넘어 지금까지도 계속 신고가를 갱신하고 있다. 하급지 단지들 중에서도 입지가 괜찮은 단지들은 반등을 조금 했지만, 나머지 구축까지는 매수 흐름이 오지 않았다. 하지만 지금 공통적으로 나타나고 있는 현상은 전세가 상승, 상당기간 신규 공급이 없는 것, 대중이 매수할 여력이 있는 것이다. 생각보다 집을 살 수 있는 여력이 있는 사람들이 많이 있고, 대출을 활용한 매수가 매우 쉬운 것 같다.

105

약세장 중에 나타나는 일시적인 하락을 오해해서 좋은 물건을 잘 매수했음에도 이익을 보지 못하고 던져버린다거나, 부동산은 이제 진짜로 끝났구나 라고 생각하고 완전히 투자의 세계에서 떠나버리는 우를 범해서는 안된다. 이때는 오히려 절호의 찬스가 만들어지는 상황이다.

137

‘과거와 같은 영광이 재현될까?’ ‘과거와 같은 일이 반복되기는 커녕 일본과 같이 장기 침체의 늪에 들어갈 수도 있지 않은가?’ 이러한 의문이 마음속에서 늘 이러날 것이다. 사실 이런 질문도 내가 20년 이상 계속 받아온 질문이다. …. 내가 내일 살아있으리라 보장할 수 있는 사람은 아무도 없지만, 내일도 살아 있을 것이라고 믿고 계획을 세우면서 살아간다. 왜 그럴까? 그건 바로 내일 당장 죽을 확률은 매우 낮기 떄문이다. 우린 애초부터 어떤 경우리도 보장되는 것은 누리지 못하고 살고 있다. 확률에 근거해서 사는 것뿐이다. 그래서 우리 자산의 미래도 확률에 근거해서 생각해야 한다.

→ 투자는 확률게임 같다. 100% 맞출 수는 없지만, 100%에 가깝게 흘러갈 수 있도록 공부하고 또 공부해야 한다. 그래서 낙관주의적인 모습도 필요하고, 리스크에 대해서는 비관적인 모습도 필요한 것 같다. 그렇다면 확률을 높힐 수 있는 방법은 무엇일까? 경험, 시나리오?

208

지금은 아무리 금리가 올라간다 해도 과거와 같은 고금리 상횡이 펼쳐질 가능성이 없다는 것을 고려한다면 88%에 이르는 전세 비율까지 예상하는 건 지나친 대비라고 봐야 한다. 게다가 이제는 과거와 달리 부동산 정보가 대중화되어있기 떄문에 지나친 저평가의 시대는 절대 오지 않을 것이다. 시장은 이제 좋은 부동산이 한없이 저평가 되도록 놔두지 않는다. 게다가 수익형 전세레버리지 용으로 보유하는 부동산은 매도시 전세가울이 50%를 넘어가는 일은 거의 없다고 봐야 한다.

252

“남들이 저에게 그렇게 돈을 많이 버어서 뭐 하려고 합니가?” 라고 물어봅니다. 그런데 저는 매일 아침 일어나면서 너무 행복합니다. 오늘 나에게 어떤 일이 벌어져도 다 해결할 수 있고, 나는 오늘 어떤일이 갑자기 하고싶어도 모든 것을 할 수 있으며, 오늘 갑자기 어떤 일이 하기 싫으면 하지 않아도 된다는 그런 마음이 들 때 너무 행복합니다. 그게 내가 돈을 버는 이유입니다.

→ 목표는 원동력이다. 그리고 항상 흔들릴 때 해야만 하는 이유를 알아야 한다. 아마 대부분 행복을 찾고싶어서 하지 않을까 싶다.

330

이 책을 잘 읽으면서 차근차근 잘 따라왔던 독자 중에서 매우 민감한 사람이라면 ‘지금 약세장은 과거와 다르다’ 라고 말했던 대목이 평범하게 들리진 않았을 것이다. 지금은 약세장을 지나고 있긴 하지만, 과거와는 여러 가지 모습이 달라졌다. 가장 크게 달라진 점은 대중의 정보력이고, 그에 따른 대중의 전반적인 부동산 투자의 실력이다. 결국 상대적인 우의를 점해야 하는 투자의 세계라는 시각에서 보면 이는 매우 중요한 체크포인트다.

3. 나누고싶은 이야기

돈을 벌고자 하는 이유는 무엇인가요?

강세장을 알아보는 5가지 방법 중 현재 시장과 비슷한 것이 있나요?

* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )